混改、國企穿透式監(jiān)管成為本輪國企改革主體，國央企加速朝市場化邁進，過往由于歷史原因與政府需要遺留下來大量空間資產(chǎn)，諸如園區(qū)、寫字樓等等，對于做實業(yè)出身的管理者來說，激活存量成為其國企十四五規(guī)劃的重要課題。

　　近兩年，隨著國家政策陸續(xù)出臺，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來一波"政策紅利"。例如鼓勵優(yōu)秀的園區(qū)開發(fā)運營主體上市，號召自帶優(yōu)質產(chǎn)業(yè)資源的企業(yè)入場；同時限制產(chǎn)業(yè)用房出售，杜絕產(chǎn)業(yè)園區(qū)過渡"房地產(chǎn)化"，種種舉措無疑釋放出一個信號：產(chǎn)業(yè)園區(qū)即將步入到以精細化運營為主的時代。

　　首都北京，自"四個中心"城市建設戰(zhàn)略提出以來，逐漸開始疏解非首都功能，為新興產(chǎn)業(yè)騰挪空間，加速向"高精尖" 產(chǎn)業(yè)結構轉變。在"十四五"重要節(jié)點，北京國企肩負著政府的招商引資的職能，在市場及政策的雙重紅利下，如何結合國家戰(zhàn)略需要，在有限的空間中導入產(chǎn)業(yè)資源？同時面對園區(qū)重資產(chǎn)高投入弱運營等難題，如何有效發(fā)力存量資產(chǎn)管理？

　　針對當前國企關注的核心問題，"2020國有資產(chǎn)盤清盤活私享會"第八站來到國家政治文化中心北京，明源云空間攜手明源地產(chǎn)研究院、賽迪顧問與當?shù)刭Y管大咖以主題分享、圓桌交流的形式，圍繞資產(chǎn)管理全生命周期進行傾情分享。

　　本次會議亮點及分享內容精彩重現(xiàn)：

　　01【致辭】

　　毛曉東 明源云北京公司總經(jīng)理

　　明源云北京公司總經(jīng)理毛曉東在會議上進行了致辭：值此明源云23歲生日之際，很高興能和蒞臨現(xiàn)場的央國企資管領導共話存量未來。明源云空間順應行業(yè)從增量到存量的發(fā)展趨勢，為存量經(jīng)營資產(chǎn)提供數(shù)字化的解決方案，助力資產(chǎn)的盤清盤活，通過數(shù)字化管理運營創(chuàng)造新價值。當前，云空間已經(jīng)合作超過400家企業(yè)，業(yè)態(tài)覆蓋商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、專業(yè)市場等綜合商業(yè)體。2019年我們在全國組織了20多場針對國有企業(yè)盤清盤活存量資產(chǎn)研討活動，有360多家企業(yè)參與其中，60%以上是央國企�？梢钥吹�，越來越多央國企開始聚焦存量管理。今年，我們搭建線下研討會以及走進標桿系列活動，為資管人提供了更多的合作交流機會，意在通過一系列的專題性質的研討、活動，為行業(yè)注入一些新思想、新觀點、新見解。

　　02

　　黃樂 明源地產(chǎn)研究院副院長

　　先瞄準、再進攻

　　市場競爭力的核心在于自持運營能力

　　結合近幾年對存量市場的研究和實戰(zhàn)經(jīng)驗，黃樂院長進行了《把握存量資管新機遇 培育國企發(fā)展新動能》的主題分享，深入洞察在產(chǎn)業(yè)轉型背景下，存量資產(chǎn)激活路徑。

　　黃樂表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質是"空間運營"。未來國企不僅承擔著國民經(jīng)濟大任，為了避免無底洞，在做產(chǎn)業(yè)投資時，不僅要研究產(chǎn)業(yè)投資方向，還要培育產(chǎn)業(yè)運營能力。

　　從疫情期間的數(shù)據(jù)來看，存量市場細分領域此消彼長，"危"與"機"并存！

　　1、商辦市場：經(jīng)濟增速放緩疊加供給過剩去化不足，寫字樓市場呈現(xiàn)走弱態(tài)勢，短期內租金承壓。

　　2、零售市場：疫情下短期遭遇重創(chuàng)，長期走勢明朗，必需品消費引領市場逐步復蘇。

　　3、園區(qū)市場：疫情考驗下園區(qū)彰顯韌性，各細分領域表現(xiàn)分化，商務園、物流園、醫(yī)療園最為穩(wěn)健。

　　園區(qū)各個租戶業(yè)態(tài)需求配比不太一樣，包含商務園區(qū)、物流園區(qū)、醫(yī)療園區(qū)等多個大類，均存在不同程度的發(fā)展?jié)摿�。如果從一線城市投資凈回報率來看，物流園區(qū)遙遙領先。在當前疫情常態(tài)化的情況下，國央企無論是投資還是運營，聚焦細分業(yè)態(tài)相對更為穩(wěn)健。

　　03

　　孫曉利 賽迪顧問產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理

　　國有企業(yè)的土地盤活應該以產(chǎn)業(yè)思維做，要盈利但不追求暴利

　　以北京市國有企業(yè)存量盤活為例，從國有存量資產(chǎn)盤活的兩大驅動因素出發(fā)，賽迪顧問產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理孫曉利進行了《以產(chǎn)業(yè)帶動片區(qū)經(jīng)濟，盤活國有存量》的主題分享。

　　盤活國有存量資產(chǎn)由內外兩大因素驅動：

　　一是國企改革進入倒計時，在京國企改革難點是土地資產(chǎn)再利用，在京國企土地資產(chǎn)規(guī)模大，土地權屬不清、容積率低問題突出；二是北京市減量發(fā)展進入到實質期，土地管理邏輯發(fā)生變化，供減掛鉤機制、先供先攤機制、全生命周期管理機制已經(jīng)全面落實。

　　在北京市政策規(guī)范允許范圍內，目前主要有三種存量盤活方式：

　　一是企業(yè)存量土地自行開發(fā)，建設商品房、安置房等，但這一路徑僅停留在03年左右；二是現(xiàn)狀工業(yè)項目改造利用，受益京政辦發(fā)〔2017〕53號，多以改造建設"文創(chuàng)園"；三是政府重新收儲變?yōu)榻?jīng)營性用地后，企業(yè)參與一二級開發(fā)，但這一路徑存在經(jīng)濟成本、制度成本過高的問題，過程艱難且漫長。

　　而困境的破局之道則需對以下三點有清晰認識：

　　一是要深刻理解政府穩(wěn)增長、惠民生的核心訴求，在項目啟動前期，做好頂層機制保障，實現(xiàn)和政府的高效溝通；

　　二是要高度明確企業(yè)盤活存量的初心是"活"，"盤活"是手段，目標是優(yōu)化國有企業(yè)布局。要保持戰(zhàn)略上的清醒和定力，不能抱"地產(chǎn)"思維操盤。

　　三是要充分認識產(chǎn)業(yè)導入和培育路徑。這其中包含三個方面：（1）認識產(chǎn)業(yè)的根植性及共生性，重點挖掘本地客戶潛在需求，著力打造特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（2）鏈接產(chǎn)業(yè)，開展"圈子招商"，并學會借助數(shù)字化工具（3）服務產(chǎn)業(yè)：做好產(chǎn)業(yè)運營，從一般無差別的公共服務向定制化的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)服務迭代。

　　04

　　毛躍暉 高和資本資本市場部董事總經(jīng)理

　　國企做REITs前要清楚自身商業(yè)動機，平衡出表、利潤、稅負等多重因素

　　高和資本資本市場部董事總經(jīng)理毛躍暉基于專業(yè)資管公司的視角，進行了《從投資收益視角出發(fā)，提升國企"管資本"的新能力》的主題分享，詳細闡述了當下國央企站在資產(chǎn)管理方面關注幾個熱點話題。

　　從考核模式看，部分國企在商業(yè)不動產(chǎn)的考核里面已具備資本思維，例如從原先的單靠利潤率到如今無債收益率。

　　從市場角度看，國內商業(yè)不動產(chǎn)玩家已經(jīng)出現(xiàn)輕重分離的趨勢，以寶龍地產(chǎn)與寶龍商業(yè)為例，輕資產(chǎn)運營上市公司可以持續(xù)輸出管理規(guī)模，為集團帶來更多的資本估值與想象空間。

　　此外，4月底基建類公募REITs的推出使得商業(yè)地產(chǎn)領域也具備了金融化的可能性。目前，國內國企也在積極向外部市場探索商業(yè)地產(chǎn)REITs的成功路徑，諸如招商蛇口赴港上市REITs等。但同時也存在諸多難題，如內地赴港上市的REITs普遍有較高的折價率等。

　　綜合來看，REITs并不是將資產(chǎn)賣掉的終點邏輯，而是要將其理解成為資產(chǎn)的分拆上市，REITs最大的好處是在于讓企業(yè)擁有少數(shù)股權便可以掌握資產(chǎn)控制權的"小股操盤"模式，促使企業(yè)輕資產(chǎn)轉型及提升財務報表數(shù)據(jù)的健康度。

　　因此，國央企做REITs要清楚自身的商業(yè)動機，平衡出表、利潤、稅負等多重因素，挑選適合的國有資產(chǎn)進行重組與產(chǎn)品結構搭建，尤其注意資產(chǎn)出表過程涉及到的控制權轉移問題。

　　05

　　圓桌交流

　　1、北科建集團副總裁高佳卿認為，科技產(chǎn)業(yè)對城市發(fā)展的貢獻是無限的，北京的存量園區(qū)市場有很大的發(fā)展?jié)摿�，要把關鍵點放在資產(chǎn)增值上，把運營收益分享出來，增值收益分享出來，園區(qū)獲取園區(qū)資產(chǎn)增值與園區(qū)企業(yè)股權投資收益，激活國有資產(chǎn)為國家的整個科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，全要素生產(chǎn)率的提高做貢獻，這既是當前國資委的導向，也是未來的走向。

　　黃樂院長表示: 對國企來說,在運營過程中用資本視角看資產(chǎn)的能力非常重要。國企從體制內的運作方式變成市場化競爭，激發(fā)國企經(jīng)營者的積極性尤為重要。無論是激勵機制的改革、薪酬體系的變化等，市場化改革的方向還是比較明晰的。

　　2、實創(chuàng)股份副總經(jīng)理徐春財認為，在國家大力實施創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略背景下，各地將會以更大的力度推動科技創(chuàng)新和結構轉型，對空間的需求會逐步釋放出來，為存量資源盤活創(chuàng)造了機會。從公司發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，未來希望與不同細分領域的優(yōu)秀科技服務商強強聯(lián)合，共同建設中關村科學城北區(qū)，讓存量資源實現(xiàn)保值增值。

　　針對以上話題，黃樂院長認為，未來在這個行業(yè)中的上下游的合作伙伴需要抱團取暖。明源云空間私享會系列活動將成為常態(tài)化，為資管人提供更多交流機會，同時也希望和更多的優(yōu)質合作伙伴一起探索資管未來。

　　3、金隅智造工場副總經(jīng)理肖博分享，個人非常有幸能夠參與到智造工場的規(guī)劃施工及招商運營的整個階段。整個過程中，感受最深的有兩點：一是從地產(chǎn)思維到產(chǎn)業(yè)思維的轉變；一是聚焦產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略耐力。

　　關于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營發(fā)力點，黃樂院長以天安數(shù)碼城為例，總結了不同階段的核心要點：

　　第一是做實。關鍵在于放水養(yǎng)魚，樹立標桿，帶動市場效應；

　　第二是做強。在做實基礎上，沉淀經(jīng)驗樹立標準后，可直奔盈利指標；

　　第三是做大。只有強，才能形成規(guī)�；�，流程化。提高盈利能力，而后形成產(chǎn)業(yè)集聚。

　　結語

　　2020「走進標桿|論道國企存量資管新浪潮」國有資產(chǎn)盤清盤活私享會·北京站在與會嘉賓的交流探討聲中走向了尾聲。本次活動不僅為國企提供了資管業(yè)務層面的合作交流機會，也為當前時代背景下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了更多思路。

　　在此非常感謝受邀嘉賓以開放的心態(tài)進行無私分享，同時也要感謝蒞臨現(xiàn)場所有來賓。明源云空間也將以此為契機，通過搭建資產(chǎn)、資管與資本互相交流切磋的平臺，持續(xù)整合行業(yè)資源，為更多國企管理者提供理論及實踐基礎，用數(shù)字化工具助力國企打通資管血脈，邁向資管新臺階！

　　下一場9月3日，明源地產(chǎn)研究院副院長黃樂將攜手神秘嘉賓齊聚國際科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心--深圳，敬請期待！

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