去年十月,持續(xù)被社會(huì)性因素籠罩著的香港,反映在樓市上同樣信心不振。
月底28號當(dāng)天早上,幾張流傳的某樓盤銷售中心的照片,給頹廢的港島樓市燒了一把火。那是恒大在港首個(gè)住宅項(xiàng)目“恒大·珺瓏灣”開盤,一大早銷售中心門外便排起了百米長龍,現(xiàn)場人山人海。
這個(gè)項(xiàng)目是恒大從恒基手里收購而來的“熟地”項(xiàng)目,收購僅一年半便得以開盤銷售。后于12月底,其第二個(gè)住宅項(xiàng)目“恒大·睿峰”入市,這個(gè)項(xiàng)目同樣在向新世界收購后僅用一年半完成開發(fā)。
這些收購而來的項(xiàng)目定價(jià)基本都高出周邊樓盤20%-30%的價(jià)格,且市場并沒有被“高價(jià)”逼退,如珺瓏灣項(xiàng)目當(dāng)天超額認(rèn)購15倍且開盤售罄。
在內(nèi)地習(xí)慣了“低價(jià)走量”的恒大,嘗到甜頭之后想必也不會(huì)放棄這種模式。
近日,一些關(guān)于恒基去年年中以47億港元出售的元朗和生圍項(xiàng)目的文件流出,相關(guān)抵押文件由一名為“高雄”的新董事簽署,后者正是恒大香港分公司恒大實(shí)業(yè)高層。
多名香港業(yè)內(nèi)人士也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體證實(shí)了這個(gè)消息。即是說,早在去年7月,尚未把第一個(gè)項(xiàng)目推出市場之時(shí),恒大已向第一個(gè)合作對象恒基再次買入了項(xiàng)目。
和生圍出售
這個(gè)項(xiàng)目的出售消息最早見諸于恒基去年一則公告。
彼時(shí)其指,公司于2019年7月簽訂一項(xiàng)協(xié)議,以共47.5億港元向一個(gè)獨(dú)立第三方出售一間持有新界和生圍若干地塊權(quán)益的公司股權(quán),涉及土地面積共約242萬平方尺,有關(guān)交易定于2020年1月完成。
在出售予第三方之前,恒基發(fā)展這個(gè)項(xiàng)目已有長達(dá)十年。
第一步往往是更改規(guī)劃,最早在2008年,香港城規(guī)會(huì)批準(zhǔn)該地皮作濕地修復(fù)及低密度住宅發(fā)展,以興建267幢住宅,提供362伙。
其后,恒基再次提出修訂方案,提出將興建單位數(shù)目減少約半成,并全數(shù)改為洋房發(fā)展,方案于2011年獲批;直至2015年,項(xiàng)目又再次獲批,興建單位增至400伙。
在出售事項(xiàng)披露之后,今年1月,恒基仍代接手第三方提交項(xiàng)目最新方案。
方案稱,基于市場狀況,發(fā)展商申請減少住宅單位數(shù)目,由原來的400伙大減至268伙,減幅約三成。項(xiàng)目維持地積比率為0.4倍,以低密度洋房為主,擬建268幢2至3層高洋房,平均面積3332方尺,同時(shí)增加項(xiàng)目內(nèi)的綠化設(shè)施及休憩用地,并作4期發(fā)展。
值得注意的是,此次縮減伙數(shù)所騰出的50萬方尺地皮中央空間,將用來興建1幢3層高的超級大屋,附設(shè)大花園等周邊附屬設(shè)施,樓面面積超20萬方尺。
有資料指出,若該大型洋房落成,將成為全港最大面積的洋房,甚至有文章稱之為“巨型皇宮屋”,遠(yuǎn)超目前香港最大面積洋房即第一集團(tuán)的南區(qū)淺水灣72號洋房。
如此美好的暢想,如今似乎一一都落袋于恒大了。
最新消息稱,恒基主席兼董事總經(jīng)理李家誠在內(nèi)的多名高層,于近日辭任該和生圍項(xiàng)目公司盈邦的董事職位,并申報(bào)一份盈邦與恒基旗下公司的貸款抵押文件。據(jù)悉,該文件由一名叫GAOXIONG(高雄)的新董事簽署,高雄正是恒大旗下香港分公司恒大實(shí)業(yè)的高層。
同時(shí),盈邦尚有一份更改新董事的文件正在處理;在另一份盈邦的注冊文件上,提交人提交的檔案檔號還有“Evergrande(恒大)的字樣。
種種跡象都指向了恒大,且這門生意的對象、形式對于恒大來說并不陌生。目前,恒大在香港開賣的首個(gè)住宅樓盤恒大·珺瓏灣便也是在2018年1月以65億港元從四叔手中收購而來。
此次和生圍項(xiàng)目的出售,早在去年美銀美林便發(fā)報(bào)告,認(rèn)為此交易明智,若恒基保留該等地塊,補(bǔ)地價(jià)及轉(zhuǎn)換時(shí)間將不明朗,預(yù)期通過此舉其凈資產(chǎn)值將增加0.6%。
但也有市場聲音認(rèn)為,該項(xiàng)目前后籌劃逾10年,現(xiàn)在出售屬于“肥豬肉”突然拱手相讓,情況并不尋常。
恒大香港追擊
恒大,再次敏銳地拿到了這塊“蛋糕”。
與其他中資財(cái)團(tuán)通過競投官地建屋進(jìn)行開發(fā)的方式不同,于恒大而言,其至今在香港的兩個(gè)住宅發(fā)展項(xiàng)目均是從港資手中收購可即時(shí)發(fā)展的現(xiàn)有地皮而來。
一業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體,正常拿到生地都要先改規(guī)劃,然后改地契及補(bǔ)地價(jià),才可申請發(fā)展!昂愦笫召彽倪@些地皮多是熟地或已半開發(fā),那些繁雜的手續(xù)均已由上一個(gè)開發(fā)商完成。”
如第二個(gè)住宅項(xiàng)目恒大·睿峰,該項(xiàng)目前身為樓齡50年的懷德工業(yè)大廈,由于地塊最初為工業(yè)用途,2014年新世界申請改建為商住項(xiàng)目,2017年2月獲香港城市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)并補(bǔ)地價(jià)11.2億港元。
完成拆卸重建、補(bǔ)地價(jià)等程序后,由恒大于2018年6月以轉(zhuǎn)讓形式承接。也因地皮成熟度高,恒大收購之后往往不到兩年就可推向市場,而其他通過競投政府推出官地的內(nèi)地開發(fā)商,如中海、萬科、合景在香港發(fā)展項(xiàng)目則大多需要3至5年的開發(fā)時(shí)間。
不過,也正是這種熟地開發(fā)模式,使得恒大買入項(xiàng)目時(shí)成本較高,也順勢注定了恒大香港項(xiàng)目的高定價(jià)。
值得注意的是,此次恒大向恒基收購的和生圍項(xiàng)目并不像前兩次那么手續(xù)完備。據(jù)悉,于2018年時(shí)恒基就表示正積極與政府就和生圍項(xiàng)目商討補(bǔ)地價(jià)事宜,但之后卻再也沒有相關(guān)消息。
出售項(xiàng)目之時(shí),就有消息稱,事實(shí)上和生圍項(xiàng)目換地條款已落實(shí),但恒基與政府尚未能就補(bǔ)地價(jià)問題“傾掂數(shù)”。據(jù)悉,彼時(shí)政府提出補(bǔ)地價(jià)金額超過每方尺3500港元,恒基則認(rèn)為該價(jià)格過高而上訴,最終選擇出售套現(xiàn)。
銀河聯(lián)昌證券中港房地產(chǎn)研究主管鄭懷武預(yù)估,按項(xiàng)目成交價(jià)47億港元,即每平方尺樓面地價(jià)約5270港元,假設(shè)補(bǔ)地價(jià)需約3000港元,再加上4000至5000港元建筑成本,變相總成本已達(dá)每方尺約13000港元。
而目前,和生圍周邊的樓盤尺價(jià)介乎1.2萬至1.3萬港元。
換而言之,若算上補(bǔ)地價(jià)環(huán)節(jié),這又是一筆不便宜也費(fèi)時(shí)間的買賣。當(dāng)然,在公開拿地并無優(yōu)勢的恒大面前,這樣的買賣仍值得出手一搏。鄭懷武稱,項(xiàng)目每方尺售價(jià)將在2萬港元以上,但因恒大有內(nèi)地客班底,相信項(xiàng)目不難吸引買家。
還需注意的是,“三道紅線”下的恒大目前對于資金的使用并不那么自如。此次披露的文件中,恒大代表方GAOXIONG(高雄)便申報(bào)了項(xiàng)目公司盈邦與恒基旗下公司達(dá)成的貸款抵押文件。
在寸金寸土的香港,以地價(jià)昂貴的物業(yè)進(jìn)行融資貸款,或用于支持項(xiàng)目本身的發(fā)展,或用于尋求融資,這對于恒大來說也不是第一次了。
2018年10月初,恒大便為屯門恒大·珺瓏灣項(xiàng)目尋求52.8億港元的3.5年期定期貸款,貸款的借款人正是原項(xiàng)目地皮持有人恒基的子公司。同月,還有傳恒大擬將其在香港的中國恒大中心大廈抵押融資約15億美元,用來償還其海外債務(wù)和派息。
來 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯:chenhong