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房地產(chǎn)貸款"紅線"劃定 占比最高不能超40%
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2021-1-4 10:36:09
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[提要]2020年12月31日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機制。

  涉房類貸款占比有了明確限制。

  2020年12月31日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》),明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機制。

  光大銀行金融市場部分析師周茂華對第一財經(jīng)記者表示,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的設(shè)置主要是針對銀行投向房地產(chǎn)的借貸設(shè)置“安全邊界”,避免信貸資源流入房地產(chǎn)進而增加金融體系脆弱性,引導(dǎo)金融機構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)負債,讓更多資源流入實體經(jīng)濟薄弱環(huán)節(jié)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè),促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

  具體而言,根據(jù)銀行的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度共分為5大檔,每檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。其中,六大國有大行和國家開發(fā)銀行為第一檔,兩個上限分別為40%和32.5%,在5檔中最高。

  五檔兩上限,最高上限為

  所謂房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,主要是指在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機構(gòu),其房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應(yīng)滿足央行、銀保監(jiān)會確定的管理要求,即不得高于央行、銀保監(jiān)會確定的相應(yīng)上限。

  央行、銀保監(jiān)會在答記者問時表示,研究制定房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,主要是為提高金融體系韌性和穩(wěn)健性,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時,推動金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,強化銀行業(yè)金融機構(gòu)內(nèi)在約束,優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟社會發(fā)展重點領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資,推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。

  事實上,此前為做好房地產(chǎn)金融管理,央行等部門就積極探索創(chuàng)新宏觀審慎工具,從供給和需求兩側(cè)入手,建立了首付比動態(tài)調(diào)整機制,還試點了房企融資新規(guī)“三道紅線”,助力房地產(chǎn)市場趨向平穩(wěn)健康發(fā)展。

  然而,盡管我國房地產(chǎn)金融管理取得了明顯成效,資金過度流向房地產(chǎn)明顯改觀,但銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款敞口仍然較大。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員倪鵬飛在署名文章中表示,銀行資產(chǎn)質(zhì)量易受房地產(chǎn)價格波動沖擊,是需要密切關(guān)注的潛在風(fēng)險點,同時銀行對房地產(chǎn)信貸的偏好仍較強,也需要通過制度設(shè)計予以約束。因此,建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,對銀行房地產(chǎn)貸款余額占比提出上限要求,具有很強的現(xiàn)實意義。

  在倪鵬飛看來,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度也是我國宏觀審慎政策的重要實踐。目前,針對房地產(chǎn)金融的宏觀審慎工具主要有兩類:一是供給側(cè)工具,即約束金融機構(gòu)的信貸投放,如房地產(chǎn)信貸集中度、房地產(chǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險權(quán)重調(diào)整、行業(yè)資本金要求等;二是需求側(cè)工具,即抑制購房人的信貸需求,如債務(wù)收入比(DSTI)、貸款收入比(LTI)等。

  此次房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的設(shè)置則是從供給側(cè)對涉房類融資進行了限制,監(jiān)管根據(jù)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素,分檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。具體來看,共分為5大檔,每檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。

  其中,工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國家開發(fā)銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行為第一檔,房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%,在5檔中最高;其次是招商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、上海銀行等17家中型銀行,為第二檔,兩個上限分別為27.5%和20%。

  第三檔則為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu),主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機構(gòu)等,兩個上限分別為22.5%和17.5%;第四檔為縣域農(nóng)合機構(gòu),兩個上限分別為17.5%和12.5%;最后一檔為村鎮(zhèn)銀行,兩個上限分別為12.5%和7.5%。

  天風(fēng)證券銀行業(yè)首席分析師廖志明對記者表示,從占比限制上看,房地產(chǎn)信貸集中度政策將利好大行,目前大行房地產(chǎn)貸款占比均未達到該上限。從各檔銀行整體來看,房地產(chǎn)貸款占比上限壓力不大,且政策設(shè)有較長的過渡期,對2021年房地產(chǎn)信貸融資影響中性,預(yù)計2021年全口徑房地產(chǎn)貸款增量將達6萬多億元。

  差異化管理,設(shè)置2至4年過渡期

  值得一提的是,在設(shè)置房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時,監(jiān)管層并未采取“一刀切”方式,而是差異化管理!锻ㄖ繁硎,為體現(xiàn)區(qū)域差異,確定地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時,有適度的彈性,同時,管理制度還設(shè)置了過渡期,以保證政策的平穩(wěn)實施,促進房地產(chǎn)市場和金融市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  具體要求為,2020年12月末,銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求,超出2個百分點以內(nèi)的,業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年;超出2個百分點及以上的,業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

  周茂華對記者說,這種差異化管理充分考慮了金融機構(gòu)資產(chǎn)體量、機構(gòu)類型、存量房地產(chǎn)貸款等因素,也綜合考量了我國國情、市場業(yè)務(wù)現(xiàn)狀、機構(gòu)承受力等,進一步確保房地產(chǎn)和金融體系穩(wěn)定運行。

  至于建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生的影響,央行、銀保監(jiān)會在答記者問時表示,總體而言,建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,有利于市場主體形成穩(wěn)定的政策預(yù)期,有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

  據(jù)了解,2019年以來,央行、銀保監(jiān)會已就房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開展了廣泛調(diào)研,與金融機構(gòu)進行了充分的溝通,相關(guān)指標設(shè)定充分考慮了銀行業(yè)金融機構(gòu)實際情況,并采取了分類分檔、差別化過渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機制等多種機制安排。

  “目前,大部分銀行業(yè)金融機構(gòu)符合管理要求,央行、銀保監(jiān)會將要求其穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù),保持房地產(chǎn)貸款占比及個人住房貸款占比基本穩(wěn)定!毖胄、銀保監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人稱。

  對于超出管理要求的銀行業(yè)金融機構(gòu),監(jiān)管將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模,確保調(diào)整節(jié)奏相對平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進,個別調(diào)降壓力較大的銀行,通過延長過渡期等方式差異化處理,確保政策平穩(wěn)實施。

  此外,對于近期市場頗為關(guān)注的住房租賃有關(guān)貸款是否納入監(jiān)管,《通知》稱,為支持大力發(fā)展住房租賃市場,住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。目前,央行正會同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見,并建立相應(yīng)統(tǒng)計制度。

  同時,為配合資管新規(guī)的實施,資管新規(guī)過渡期內(nèi)(至2021年底)回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計范圍。

 來 源:第一財經(jīng)    

   編 輯:liuy

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