熱點城市經(jīng)濟復(fù)蘇信號之一：商業(yè)升級戰(zhàn)硝煙漸起。
12月15日，坐落于合肥廬陽區(qū)的宜家家居商場正式開業(yè)。這是宜家在安徽省內(nèi)布局的首家商場�？偨ㄖ娣e約6.6萬平方米，營業(yè)面積超1.8萬平方米，總投資(或不含地價)約8.25億元。公開資料顯示，宜家于2019年底以20.05億元在土拍市場拿下這幅商業(yè)地塊。
與宜家合肥商場同一天開業(yè)的廈門同安寶龍廣場，原計劃是2023年開業(yè)。廈門同安寶龍的提前開業(yè)，與廈門新商圈發(fā)展不無關(guān)系。近一年來，廈門圍繞六個方面提出30項具體任務(wù)，全面提升廈門消費中心城市龍頭地位。
不止是合肥與廈門，包括上海在內(nèi)，目前全國多個城市已開啟商圈升級大幕。
下沉長三角
“宜家合肥商場是廬陽區(qū)經(jīng)過多年談判招商引進的首個總投資超8億元的世界500強商貿(mào)零售業(yè)項目�！睆]陽區(qū)相關(guān)負責人對外介紹。
宜家合肥商場既順應(yīng)了合肥城市商業(yè)升級的格局變化，也為宜家下沉長三角二線城市提供了一次機遇。
作為江淮地區(qū)政治、商業(yè)及軍事重鎮(zhèn)，合肥在最近十年發(fā)展迅速，已躋身“新一線城市”行列。一名合肥業(yè)內(nèi)人士認為，作為近幾年快速發(fā)展的城市之一，合肥需要一些國內(nèi)國際知名大企業(yè)的入駐，為合肥后期的發(fā)展蓄力。
第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，合肥庫存商業(yè)體約37.5%分布在濱湖、包河區(qū)，這兩個區(qū)各占9個，新站區(qū)、廬陽區(qū)、高新區(qū)等各占4-5個商業(yè)項目。
依據(jù)《合肥“十三五”商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，合肥已形成10大商圈。目前合肥商圈運營以百大集團、銀泰百貨、華潤萬象生活、萬達集團、萬科印力等本土和外來商業(yè)運營項目為主。據(jù)不完全統(tǒng)計，合肥目前5萬平方米以上的大型商業(yè)體庫存共計有48個，包河區(qū)9個，濱湖區(qū)9個，新站區(qū)5個，高新區(qū)4個，廬陽區(qū)4個。而在廬陽區(qū)商圈，有銀泰商業(yè)二期、蘇寧廣場等未開業(yè)項目，宜家家居商場的落地，為這一商圈注入了新鮮血液。
前述業(yè)內(nèi)人士指出，合肥宜家商場將合肥廬陽區(qū)的區(qū)域性消費升級為輻射全城的消費模式。這樣的商業(yè)輻射效應(yīng)隨之而來的將是周邊相關(guān)物業(yè)的價值看漲。
宜家合肥商場的按計劃開業(yè)也有利于宜家穩(wěn)步落實新財年投資計劃。2022年8月，宜家中國在2023財年啟動會上宣布其所屬的英格卡集團計劃將在新財年投資53億元人民幣，投資計劃的一大重點即為提升全渠道融合體驗。
英格卡集團的其他項目也在穩(wěn)步進行中。例如，上海薈聚綜合體項目已于今年1月完成了塔樓鋼結(jié)構(gòu)封頂。這是英格卡購物中心單體投資金額最大的項目之一，商業(yè)零售面積達到近12萬平方米，租戶數(shù)量超過350家，停車位約2700個，配套約6萬平方米的具有宜家理念和宜家特色的辦公樓。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事陳云九指出，近兩三年全國各地都在做商圈升級改造，宜家也因此獲取一些下沉熱點城市的機會，不過購物中心和家居本來就是2個產(chǎn)品線，宜家在國內(nèi)做重資產(chǎn)運營沒有問題，但是沒法下沉太深、集團決策不夠快等，才是宜家目前面臨的主要問題。此外，前幾年由于地價漸漲，宜家新投資速度也有所放緩，單純靠拿地建商場的商業(yè)投資回報也開始出現(xiàn)向下趨勢。正因此，宜家近兩年開啟城市店戰(zhàn)略，但是發(fā)展速度也受限于地段選擇。
各地商圈升級
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國多個城市已開啟商圈升級大幕，這從上海近期的動作也可見一斑。近期地處南京東路的上海置地廣場宣告結(jié)束26年的經(jīng)營，項目進入重新改造階段。陳云九認為，隨著南京東路步行街的東拓工程開始，將南京東路從河南中路段延長至外灘濱江岸線，也使得南京東路步行街和外灘形成良好的互動。黃浦區(qū)兩大市級商圈，南京東路與淮海路商圈，同時也是上海十大商業(yè)街之二，幾年間，新世界百貨、世茂廣場等都做了升級，接著市百一店的東樓也做了升級，包括外灘中央，華為旗艦店所在的南京大樓，大丸百貨等均有做調(diào)整。
而置地廣場位于南京東路的中段，整個路段布滿了老牌百貨和亨得利鐘表直營店這樣的零散店門，出現(xiàn)商業(yè)斷層，人流不夠聚集，發(fā)展到今天倒逼著這些項目做調(diào)整。
近期在上海，不少新商業(yè)元素加入，也倒逼百年商圈的升級改造，比如新加坡吉寶置業(yè)旗下新開業(yè)的吉寶靜安中心，以公園里的商業(yè)吸引年輕客群，招商與規(guī)劃強調(diào)城市商業(yè)體的社交屬性。這更凸顯了商業(yè)的細分趨勢，傳統(tǒng)商圈有被分流的壓力，必須升級。因此陳云九認為，未來商圈會出現(xiàn)一個集中化的趨勢，在這一過程當中，運營商會輸出比較好的商業(yè)運營邏輯，但是最終的呈現(xiàn)度是否完美，還需要時間來檢驗。
據(jù)戴德梁行上海商圈客流的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年疫情來臨，2021年的銷售額的恢復(fù)卻比較快，但僅僅局限在一些頭部商圈，市級商圈或者說輻射10公里以內(nèi)的商圈，而小的區(qū)域級的社區(qū)級的商圈，銷售情況一直都沒有改善，尤其是零售類業(yè)態(tài)。
舊的商業(yè)運營思維和方式正在被打破。從商圈的升級改造可以看到，市場對于運營商的操盤能力，對于如何利用內(nèi)外部的資源來實現(xiàn)商業(yè)模式的價值最大化的要求更清晰了。
陳云九認為，上海一直走在商業(yè)運營的前端。由于其處于全球產(chǎn)業(yè)招商的大背景中，也成就了其核心商圈的提升與改造，它在盤活商業(yè)資產(chǎn)上比其他城市走得更快一點，而像合肥這樣的二線城市，商圈依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行升級改造也是一大特點。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
