2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模創(chuàng)下2016年以來(lái)新低，全年銷售面積約14.5萬(wàn)㎡，較去年同期下降20%；銷售額約為13.5億元，較去年同期下降22%。由于近兩年拿地規(guī)模銳減，在資金承壓下，房企新開(kāi)工動(dòng)力不足，2023年，整體銷售規(guī)模難以呈現(xiàn)大幅上漲，全年成交規(guī)模或與今年基本持平。我們預(yù)計(jì)，2023年全國(guó)商品房銷售面積上升5%，銷售額上升4%，銷售面積15萬(wàn)㎡，銷售金額約為14億元。從2023年年內(nèi)趨勢(shì)來(lái)看，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將擺脫疫情防控的拖累，保交樓專項(xiàng)借款的落地也減緩購(gòu)房者對(duì)于交付的擔(dān)憂，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步縮減，購(gòu)房信心逐步恢復(fù)。2022年市場(chǎng)下行的根本原因在于經(jīng)濟(jì)拖累地產(chǎn)，居民收入預(yù)期降低，購(gòu)買(mǎi)力弱，居民購(gòu)房信心回升后還有待經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，因此我們預(yù)計(jì)2023年上半年市場(chǎng)仍在恢復(fù)期，明年的市場(chǎng)前低后高，年中銷售規(guī)模轉(zhuǎn)正，全年成交水平與今年基本保持一致。
二手房成交比重有望進(jìn)一步上升。近幾年，中國(guó)一些重點(diǎn)城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，尤其是一線城市，二手房成交占比大于新房成交占比。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)重點(diǎn)20城數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年1-11月，二手房成交占比51%，已經(jīng)超過(guò)50%。從城市上看，2022年一些熱點(diǎn)二線城市加速進(jìn)入存量房市場(chǎng)，如重慶、天津2022年二手房成交占比超60%。2021年，由于二手房小區(qū)參考價(jià)格的發(fā)酵，二手房成交占比略有下降。2022年購(gòu)房者出于對(duì)新房交付的擔(dān)憂二手房更受到購(gòu)房者的青睞，二手房成交占比進(jìn)一步走高，且在集中停貸事件后，二手房環(huán)比增速明顯高于新房。2023年，房企走出資金風(fēng)險(xiǎn)還需要時(shí)間，購(gòu)房者對(duì)新房交付的擔(dān)憂仍存，外加上在二手房高庫(kù)存下，價(jià)格較為平穩(wěn)，購(gòu)房者有更多選擇的空間，預(yù)計(jì)二手房成交比重進(jìn)一步上升。
2022年新房房?jī)r(jià)有望加速企穩(wěn)，二手房?jī)r(jià)繼續(xù)承壓。目前的房?jī)r(jià)正處在下探的周期，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，無(wú)論是新房還是二手房，70大中城房?jī)r(jià)同比指數(shù)連續(xù)多月下滑；從環(huán)比指數(shù)上看，70大中城房?jī)r(jià)新房連續(xù)15個(gè)月下滑，二手房連續(xù)16個(gè)月下滑。在今年銷售端創(chuàng)6年來(lái)新低的背景下，企業(yè)降價(jià)跑量，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，長(zhǎng)時(shí)間處于下行周期。分等級(jí)城市看，一線城市房?jī)r(jià)更為堅(jiān)挺，處于上升階段，二線及三四線房?jī)r(jià)下滑，三四線的降幅最大。
展望2023年，預(yù)計(jì)企業(yè)降價(jià)態(tài)勢(shì)難改，雖然銷售逐步回穩(wěn)，但房?jī)r(jià)變化滯后于銷售變化，上半年房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍不足，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍呈小幅下跌的態(tài)勢(shì)，隨著金融16條對(duì)房企的資金支持的落地，房企降價(jià)促銷的手段或?qū)p緩，新房?jī)r(jià)格跌幅收窄，下半年有望轉(zhuǎn)升。2023年二手房房?jī)r(jià)或繼續(xù)承壓，價(jià)格漲幅不及新房，主要是由于退稅政策的出臺(tái)，全國(guó)二手房掛牌量激增，影響房?jī)r(jià)預(yù)期，預(yù)計(jì)2023年二手房繼續(xù)趨于穩(wěn)中趨降的局面。
來(lái)源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心
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