“商改租”將成為深圳租賃住房籌集的一種新模式。近日，深圳市發(fā)文允許既有的閑置商業(yè)辦公用房可改建租賃住房，數(shù)據(jù)顯示2019年深圳辦公樓空置率達(dá)22.04%。
1月9日，《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》（征求意見稿）（以下簡稱《通知》）開始公開征求社會(huì)意見�！锻ㄖ丰槍Σ糠稚虡I(yè)辦公用房出現(xiàn)閑置，深圳迫切需要多渠道解決租賃住房的困境，提出將允許既有商業(yè)辦公用房改建成租賃住房，切實(shí)增加深圳的住房租賃市場有效供給，實(shí)現(xiàn)市民住有所居目標(biāo)。
深圳寫字樓空置率22.04%
“2016年國家啟動(dòng)‘租購并舉’戰(zhàn)略后，就多次提出低效的商業(yè)辦公可改為租賃住房，剛過去的2019年12月，住建部等六部委也發(fā)文要求，要制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改造為租賃住房的政策。對于深圳而言，土地寸土寸金，但一邊是商業(yè)和寫字樓空置率居高不下，一邊卻是租賃需求嗷嗷待哺，空間資源錯(cuò)配，需要糾偏�！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2019年深圳寫字樓空置率同比上漲6.33個(gè)百分點(diǎn)至22.04%，寶安中心片區(qū)和前海合作區(qū)的空置率分別高達(dá)40%和70%。
李宇嘉指出，高空置率下，源源不斷的供應(yīng)還在路上，目前，前海未來5年還有近400萬平方米寫字樓入市，占全市供應(yīng)量的43%，前海三大“地主”招商、中集和深國際，還有800萬平米潛在供應(yīng)要入市。
深圳市住建局指出，在深圳產(chǎn)業(yè)升級步伐不斷加快、互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)沖擊以及整體經(jīng)濟(jì)遭遇系列負(fù)面因素的影響下，既有商業(yè)辦公用房功能需隨產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)行調(diào)整，傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降，部分區(qū)域商業(yè)辦公出現(xiàn)閑置，原特區(qū)外商業(yè)辦公空置較明顯。
此外，近年來城市更新工改M0（即產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，類似于商業(yè)辦公）持續(xù)推進(jìn)，向市場供應(yīng)了大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，加上已有的總部基地、商務(wù)區(qū)規(guī)劃，全市商業(yè)辦公供應(yīng)量持續(xù)增長，可能加劇商業(yè)辦公用房閑置。
對此，深圳市委市政府高度重視，要求根據(jù)國家試點(diǎn)工作要求，結(jié)合深圳實(shí)際，制定已建成但空置的商業(yè)辦公項(xiàng)目改建租賃住房的政策，以盤活存量空置商業(yè)辦公用房，培育住房租賃市場，解決人民群眾住有所居問題。
不改變原土地用途、土地使用年限
深圳市住建局指出，“商改租”是租賃住房籌集的一種新模式，需要相應(yīng)的指導(dǎo)性文件對改建活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)加以引導(dǎo)和規(guī)范，以確保該政策的落地實(shí)施。截至目前，深圳市尚未出臺有關(guān)“商改租”的指引性文件，有必要加快推進(jìn)此次《通知》的制定出臺，以落實(shí)國家、省、市的政策要求。
《通知》對改建提出了三點(diǎn)原則，一是政府引導(dǎo)，市場主導(dǎo)。加大對“商改租”的支持力度，以區(qū)住建部門為主體，建立聯(lián)合審核認(rèn)定通道，引導(dǎo)企業(yè)按要求規(guī)范實(shí)施改建；優(yōu)化資源要素配置，調(diào)動(dòng)市場主體積極性，鼓勵(lì)、支持專業(yè)化租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)實(shí)施改建。
二是，性質(zhì)不變，整體確權(quán)。申請改建的既有商業(yè)和辦公用房項(xiàng)目（以下簡稱改建項(xiàng)目）不改變原土地用途、土地使用年限和容積率。改建項(xiàng)目整體確權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割出售。
第三點(diǎn)原則是，節(jié)能環(huán)保，綠色改建。堅(jiān)持綠色改造原則，嚴(yán)格執(zhí)行綠色建筑相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，運(yùn)用綠色建材和綠色技術(shù)實(shí)施改建，推行“商改租”綠色建筑評價(jià)，促進(jìn)建筑領(lǐng)域節(jié)能減排和綠色創(chuàng)新發(fā)展。
至少50套（間）房才能商改租
對于改建條件，《通知》對可實(shí)施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房限定了條件。具體而言，該類用房需同時(shí)滿足以下條件才能進(jìn)行改建：1.已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)。2. 不存在查封登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；如果存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)益的，必須同時(shí)取得所有他項(xiàng)權(quán)益人同意。3.以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應(yīng)當(dāng)是相對獨(dú)立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。
改建后不提供學(xué)位，5年內(nèi)不得改變用途
為規(guī)范該類租賃住房的改建活動(dòng)、確保該類租賃住房的基本居住條件，《通知》對商業(yè)辦公用房的改建提出了七個(gè)方面的要求。
其中對于用途限制中明確，改建項(xiàng)目改建后應(yīng)作為租賃住房用途，但不提供學(xué)位。自聯(lián)合會(huì)審?fù)ㄟ^之日起5年內(nèi)，改建項(xiàng)目的租賃住房用途不得改變。
深圳市住建委指出，為鼓勵(lì)將符合條件的既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”項(xiàng)目規(guī)定了可申請中央獎(jiǎng)補(bǔ)資金、實(shí)行民用水電費(fèi)價(jià)格等鼓勵(lì)政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且改建項(xiàng)目自聯(lián)合會(huì)審?fù)ㄟ^之日起5年內(nèi)不能改變租賃住房用途。但鑒于原建筑周邊的公共配套未從“住房”角度進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)，且改建項(xiàng)目只是對既有建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的微改造，不涉及周邊的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明確該類租賃住房不提供學(xué)位。
“商改租”與中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)掛鉤
為引導(dǎo)更多主體參與改建，《通知》中還設(shè)計(jì)了項(xiàng)目激勵(lì)措施。深圳住建委表示，在項(xiàng)目激勵(lì)方面主要是將“商改租”與中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)掛鉤，明確按照《通知》進(jìn)行改建并使用，改建項(xiàng)目可按規(guī)定申請中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金，其用水、用電、用氣價(jià)格均按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規(guī)定享受相關(guān)政策優(yōu)惠。
同時(shí)，要求各區(qū)建立年度檢查制度，加強(qiáng)對違規(guī)轉(zhuǎn)讓或者以“以租代售”等形式變相轉(zhuǎn)讓、將改建后租賃住房用于非租賃住房用途等違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)管。改建項(xiàng)目房源應(yīng)通過市住房租賃交易服務(wù)平臺發(fā)布。市住房建設(shè)部門應(yīng)將改建項(xiàng)目納入市住房租賃交易服務(wù)平臺，對改建項(xiàng)目的申請、改建、驗(yàn)收、租賃、運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)實(shí)行全流程動(dòng)態(tài)監(jiān)管。
來源：澎湃新聞
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