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廈門寫字樓進(jìn)入存量市場(chǎng) 精運(yùn)營(yíng)成破冰關(guān)鍵
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-6-17 10:57:39
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[提要]隨著供應(yīng)浪潮的到來(lái),廈門寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入“存量時(shí)代”。

  近年來(lái)廈門各大“地標(biāo)性”建筑陸續(xù)拔地而起,在記錄著城市發(fā)展的同時(shí)也反映了廈門辦公市場(chǎng)的變遷與歷史進(jìn)程,隨著供應(yīng)浪潮的到來(lái),廈門寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入“存量時(shí)代”。

  島內(nèi)寫字樓布局及趨勢(shì)

  伴隨著廈門島內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)展,越來(lái)越多的高端寫字樓拔地而起,而從區(qū)位上看,島內(nèi)的寫字樓分布不再是鷺江道等廈門老城區(qū)一家獨(dú)大,整個(gè)重心開始東移。

  由于目前鷺江道等成熟區(qū)域的寫字樓租金水平較高,許多企業(yè)承租壓力較大,導(dǎo)致部分企業(yè)遷出。而兩岸金融中心所在的觀音山片區(qū)目前配套逐漸成熟,且租金水平較低,再加上政府的扶持補(bǔ)貼等相關(guān)利好,成為了熱點(diǎn)辦公板塊,對(duì)島內(nèi)其他成熟板塊的寫字樓市場(chǎng)造成一定沖擊。

  目前廈門島內(nèi)新增寫字樓項(xiàng)目主要集中在東部片區(qū),尤以觀音山板塊、會(huì)展板塊、兩岸金融中心核心啟動(dòng)區(qū)最為集中。

  寫字樓市場(chǎng)情況

  銷售型寫字樓產(chǎn)品:2010年至今廈門標(biāo)準(zhǔn)辦公共供應(yīng)453.68萬(wàn)㎡,成交328.24萬(wàn)㎡,供求比為1.38,近三年供求比持續(xù)加大,庫(kù)存不斷擴(kuò)容。其中島內(nèi)2010年至今供應(yīng)193.00萬(wàn)㎡,成交161.62萬(wàn)㎡,供求比為1.19,近五年持續(xù)保持供過(guò)于求狀態(tài)。

  2010年至今標(biāo)準(zhǔn)辦公存量約125.44萬(wàn)㎡,按近一年月均去化速度計(jì)算,約需6年才能消化目前市場(chǎng)存量。庫(kù)存高企的態(tài)勢(shì)也直接影響著辦公產(chǎn)品的價(jià)格,辦公產(chǎn)品成交均價(jià)整體漲幅十分有限、住宅“倒掛”,受軟件園三期等低價(jià)項(xiàng)目影響較大,呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的波動(dòng)。

廈門市2010年-2020年5月辦公供求走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞CRIC系統(tǒng)

  租賃型寫字樓產(chǎn)品:近一年島內(nèi)主流寫字樓月均成交3.5萬(wàn)㎡,退租2.1萬(wàn)㎡,凈成交約1.4萬(wàn)㎡,其中主力片區(qū)是兩岸金融中心片區(qū)和觀音山片區(qū)。受疫情影響,從2020年1月份開始成交面積縮減,退租面積上升,甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì),租賃市場(chǎng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻。

數(shù)據(jù)來(lái)源:萬(wàn)科產(chǎn)辦

數(shù)據(jù)來(lái)源:萬(wàn)科產(chǎn)辦

  存量壓力下 “大招商”與“精運(yùn)營(yíng)”成為破冰關(guān)鍵

  近年來(lái)政府層面招商力度持續(xù)加大,除常規(guī)的價(jià)格補(bǔ)貼之外,對(duì)落戶廈門并以廈門為企業(yè)總部的知名企業(yè),更是提供人才公寓等民生配套作為支持,且在稅收、人才獎(jiǎng)勵(lì)等方面給予扶持獎(jiǎng)勵(lì),不斷推進(jìn)營(yíng)商環(huán)境的改善提升。

  除了合理利用政府“大招商”帶來(lái)的利好,項(xiàng)目更應(yīng)疊加自身的優(yōu)化運(yùn)營(yíng)與模式創(chuàng)新來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

  如調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),以更加靈活的面積切割來(lái)適應(yīng)小面積辦公需求的增加;蛱峁└郊臃⻊(wù),如根據(jù)租賃客戶需求,為客戶提供定制化裝修,真正做到拎包入住,以降低客戶前期資金與人員投入。

  部分項(xiàng)目也通過(guò)引入新模式來(lái)去化存量,提升項(xiàng)目活力,比如聯(lián)合辦公模式(優(yōu)客工場(chǎng)、FUNWORK、眾創(chuàng)空間、氪空間等等),正打破傳統(tǒng)辦公氛圍,為客戶提供了更靈活、開放的辦公空間,但目前聯(lián)合辦公模式在廈門市場(chǎng)成效較為一般,甚至部分品牌已撤出廈門市場(chǎng)。

  招商政策優(yōu)惠、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、增值服務(wù)賦能與辦公模式創(chuàng)新無(wú)一不體現(xiàn)了存量壓力下政企對(duì)發(fā)展與出路的探尋。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,企業(yè)更應(yīng)不斷探索,新一輪的轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行。

  來(lái)源:廈門地產(chǎn)資訊

編輯:wangdc

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