“每幢樓，都是一條垂直金融街。”這是在樓宇經(jīng)濟(jì)中被廣泛流傳的一句話。處在自貿(mào)港建設(shè)中心的�？谝灿杏媱澩瞥龆鄺l“垂直金融街”。
8月23日下午，首屆�？跇怯罱�(jīng)濟(jì)論壇在�？谖骱０杜e行，這次論壇受到政府高度重視，它是由中共�？谑形麄鞑俊⒅泄埠？谑形W(wǎng)絡(luò)安全和信息化委員會辦公室指導(dǎo)，�？谑猩虅�(wù)局、錦誠·海島服務(wù)商聯(lián)合主辦。
重視的背后是當(dāng)?shù)卣块T對于樓宇經(jīng)濟(jì)的寄望。
兩年前，海南省黨政代表團(tuán)曾去到上海陸家嘴金融城，登臨上海中心大廈，隨即被它的繁榮與產(chǎn)業(yè)價值所折服。當(dāng)時，海南省委書記劉賜貴這樣表示，樓宇經(jīng)濟(jì)不僅僅是產(chǎn)生了多少經(jīng)濟(jì)價值、經(jīng)濟(jì)效益，更體現(xiàn)了這個地方大家是不是看好、是不是愿意來�？疾靾F(tuán)人員也認(rèn)為，陸家嘴高樓林立的背后是極為優(yōu)越的營商環(huán)境，這才是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)核。
目前，海口正在推進(jìn)大建設(shè)，樓宇經(jīng)濟(jì)是其中重點，它代表著諸多企業(yè)的聚集。經(jīng)過多年的發(fā)展，�？跇怯罱�(jīng)濟(jì)形成了一定規(guī)模，會上發(fā)布的《2019年海口樓宇經(jīng)濟(jì)白皮書》（以下簡稱“白皮書”）顯示，�？跇怯钯Y源存量、潛在增量共有521.8萬平方米。
但發(fā)展的另一面也面臨著產(chǎn)業(yè)要素不全、規(guī)模經(jīng)濟(jì)有限及企業(yè)參差不齊等問題，缺少活力。
目前，對于�？诙�，如何盤活這一龐大的樓宇資源、合理驅(qū)動產(chǎn)業(yè)布局、借自貿(mào)港大勢激發(fā)市場活力成為當(dāng)前重要“考題”。
�？凇皹怯罱�(jīng)濟(jì)4.0”
在普遍認(rèn)為“住宅利空已基本出盡，住宅帶動海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的使命也已結(jié)束”的觀點之下，“首屆�？跇怯罱�(jīng)濟(jì)論壇”引起了海南房企及相關(guān)行業(yè)廣泛關(guān)注，以至于當(dāng)?shù)囟嗉掖笮头科蠖麻L、總經(jīng)理親臨現(xiàn)場，聆聽專家對�？跇怯罱�(jīng)濟(jì)的分析。
樓宇經(jīng)濟(jì)是近些年隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展涌現(xiàn)出的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。對于樓宇經(jīng)濟(jì)的定義，是指以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。樓宇經(jīng)濟(jì)的特征是集約型、高密度的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。
早在兩年前，海南省黨政代表團(tuán)前往上海浦東新區(qū)陸家嘴金融城的上海中心大廈等地考察。陸家嘴金融城的高樓林立、企業(yè)高度集聚、高度發(fā)達(dá)的樓宇經(jīng)濟(jì)，給海南省黨政代表團(tuán)成員留下深刻印象。后來，當(dāng)?shù)孛襟w以“借力樓宇經(jīng)濟(jì) 發(fā)力總部經(jīng)濟(jì)”為題，發(fā)表評論員文章認(rèn)為，上海的樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為享譽世界的“效益高地”；海南要學(xué)習(xí)借鑒浙江、上海中心樓宇經(jīng)濟(jì)先進(jìn)經(jīng)驗，堅持打造國際一流生態(tài)CBD定位。
那么，海南的樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀如何？
中國房地產(chǎn)報記者從該論壇了解到，以海口為代表的海南寫字樓市場的發(fā)展歷程大致分為四個階段：行政辦公樓1.0、商住兩用樓2.0、中端純寫字樓3.0及智能化寫字樓4.0。
�？凇皹怯罱�(jīng)濟(jì)4.0”出現(xiàn)在2015年之后，隨著�？诩准墝懽謽潜戎嘏噬�，智能寫字樓成主流趨勢，部分樓宇達(dá)到5A甲級標(biāo)準(zhǔn)。�？�4.0智能化寫字樓典型代表有百方大廈、國瑞大廈、華潤大廈等。
隨著近些年城市發(fā)展和擴(kuò)張，海口樓宇經(jīng)濟(jì)逐漸呈現(xiàn)帶狀格局，即隨著城市主干道縱深發(fā)展。比如�？诖笥⑸剑▏d大道）CBD、濱海大道、椰海大道等帶狀樓宇集群。白皮書將�？谥饕倘w納為“核心商圈”之國貿(mào)、濱海、國興，“新興商圈”之西海岸，“萌芽商圈”之江東新區(qū)，以及其他類型商圈。“商圈”之地便是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域。
以國興商圈為例，該商圈依托�？诖笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū)規(guī)劃，結(jié)合甲級寫字樓市場存量及未來增量，有望邁進(jìn)百萬級市場，核心商務(wù)區(qū)的整體活力進(jìn)而提升。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，至2019年金融保險業(yè)在該區(qū)域甲級寫字樓使用面積較濱海商圈高出46%，是�？凇袄吓粕倘Α薄獓Q(mào)商圈的6.5倍。
尚未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益
數(shù)據(jù)向好背后也有問題盤亙。
白皮書中稱，海口早期的樓宇經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“點式分散格局”，比如最早的國貿(mào)商圈、大同路商圈、海秀路明珠商圈等樓宇。但嚴(yán)格講，這些“點式分散格局”樓宇經(jīng)濟(jì)并不算真正意義上的樓宇經(jīng)濟(jì)，簡單粗放的租賃關(guān)系并未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益。
“據(jù)統(tǒng)計，全�？谑屑准墝懽謽强罩寐蕿�39%，乙級寫字樓空置率為23.8%�！焙？谑蟹繀f(xié)秘書長、錦誠·海島服務(wù)商董事長王路告訴中國房地產(chǎn)報記者，在省會城市�？诩准壓鸵壹墝懽謽瞧骄伦饨鸱謩e為118元/平方米、75元/平方米，折算平均日租金分別為3.9元/平方米、2.5元/平方米。
王路表示，相比省外樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，�？谶@一租金價格并不高。
另外，白皮書統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，海南樓宇資源存量為227萬平方米、潛在樓宇增量為294.8萬平方米，樓宇存量與增量的總和多達(dá)521.8萬平方米。如何盤活這個龐大的樓宇資源、驅(qū)動產(chǎn)業(yè)布局、借自貿(mào)港大勢激發(fā)市場活力，也是擺在政府、開發(fā)商面前的一道“燒腦”難題。
與會專家也指出了目前�？跇怯罱�(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的一些問題：樓宇自身品質(zhì)限制了當(dāng)?shù)貥怯罱?jīng)濟(jì)發(fā)展，�？跇怯钐厣幻黠@，競爭性因素制約了發(fā)展；政府與業(yè)主的招商協(xié)同等也是問題。
如何盤活樓宇經(jīng)濟(jì)？
�？趯⑷绾悟�(qū)動產(chǎn)業(yè)布局、借自貿(mào)港大勢，激發(fā)這一龐大樓宇市場活力？
目前，在海南十二大重點產(chǎn)業(yè)中，產(chǎn)業(yè)增加值排在前5名的分別為海洋產(chǎn)業(yè)、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、教育文化體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)，但在寫字樓分布比重最高的仍是房地產(chǎn)業(yè)，占比為33.9%。即便在核心商圈產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)取樣的國貿(mào)商圈、濱海商圈、國興商圈中，房地產(chǎn)依然占據(jù)榜首，比重高達(dá)30%至40%之多。
當(dāng)?shù)仄髽I(yè)增長趨勢也是樓宇經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。去年10月份，私營企業(yè)增長呈現(xiàn)井噴趨勢，增長了4173家，外資企業(yè)增長25家；今年4月份，內(nèi)資企業(yè)增長215家，外資企業(yè)21家，私營企業(yè)增長多達(dá)2908家。
在企業(yè)增長的同時，寫字樓吸納量也在增加。以甲級寫字樓為例，去年四季度吸納量為54948平方米，今年一季度和二季度吸納量分別為17022平方米、46814平方米。
�？谑猩虅�(wù)局局長蔡俏表示，政府要與專業(yè)機(jī)構(gòu)、企業(yè)共同融合，整合更多專業(yè)資源，共同推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
對此，王路提出了三點建議：一是注重資金運作能力與項目運營能力，加強(qiáng)頂層設(shè)計；二是做好樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，聯(lián)合政企加強(qiáng)招商宣傳；三是與國內(nèi)外招商中介機(jī)構(gòu)合力招商引資，加強(qiáng)分工協(xié)作。
作為開發(fā)商代表，海南峰森地產(chǎn)華盛·御秀項目副總經(jīng)理張良表示，自貿(mào)港時代背景下，未來商務(wù)辦公將會呈現(xiàn)出園區(qū)形態(tài)的辦公需求，海南自貿(mào)港11個重點園區(qū)將會是未來海南商業(yè)地產(chǎn)的方向。
麥哲中國創(chuàng)始人、產(chǎn)業(yè)專家楊東表示，疫情之下，海南自貿(mào)港招商工作需要多方平衡，以全球視野、高起點建設(shè)好招商隊伍體系，自建一批產(chǎn)業(yè)載體，提高招商效率。
記者了解到，此前海南省出臺了關(guān)于促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作意見，重點在�？�、三亞規(guī)劃發(fā)展企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)。隨后，�？谌齺唭傻匾蚕嗬^出臺了相關(guān)政策。事實上，樓宇經(jīng)濟(jì)正是總部經(jīng)濟(jì)的體現(xiàn)。
來源：中國房地產(chǎn)報
編輯：wangdc
