廣告
疫情沖擊下,商業(yè)地產(chǎn)的困境與變革
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-2-20 9:23:55
分享到:
[提要]自2020年1月新型冠狀病毒爆發(fā)以來(lái),我國(guó)對(duì)于疫情的發(fā)展防控也逐步進(jìn)入到了“嚴(yán)陣以待”的狀態(tài)。

    自2020年1月新型冠狀病毒爆發(fā)以來(lái),我國(guó)對(duì)于疫情的發(fā)展防控也逐步進(jìn)入到了“嚴(yán)陣以待”的狀態(tài)。

    在疫情沖擊之下,商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖,不僅未能迎接春節(jié)的消費(fèi)紅利,反而隨著群眾大幅減少外出聚集,客流量急劇減少,不少商戶仍需支付春節(jié)期間的人工費(fèi),餐飲商戶還面臨著食物報(bào)廢等問(wèn)題,為本就艱難的運(yùn)營(yíng)狀況雪上加霜。

    若實(shí)體商戶運(yùn)營(yíng)艱難或大批倒閉,會(huì)導(dǎo)致商場(chǎng)空置率抬升,租金下滑等諸多問(wèn)題,為日后商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更多困難,如何改善商戶的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀成為了當(dāng)前的主要挑戰(zhàn)。

    房企、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)減免租金可以有效穩(wěn)定商戶信心,在目前中小商戶運(yùn)營(yíng)艱難的背景下及時(shí)止損,但同時(shí)減免租金對(duì)于運(yùn)營(yíng)方而言,也無(wú)疑意味著業(yè)績(jī)和資金的雙重壓力。


    近日,全國(guó)各地政府包括北京、上海、廣東、浙江、湖北等都出臺(tái)了相應(yīng)政策,承諾對(duì)承租國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房的中小企業(yè)實(shí)施減免租金,同時(shí)鼓勵(lì)大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方等業(yè)主對(duì)中小微租戶適度減免疫情期間的租金。

    不少商業(yè)運(yùn)營(yíng)商也公布了租金減免措施,與合作商戶共同承擔(dān)危機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)的85家典型房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)商對(duì)本次疫情反應(yīng)來(lái)看,共有60家宣布對(duì)旗下持有物業(yè)商鋪進(jìn)行減租或者免租,免租物業(yè)形式包括商場(chǎng)、公寓、酒店、寫(xiě)字樓等,共涉及項(xiàng)目總數(shù)約達(dá)1515個(gè)項(xiàng)目。

    從減免企業(yè)來(lái)看,國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)布局較廣的企業(yè)都進(jìn)行了不同程度的減免,如萬(wàn)達(dá)、龍湖、保利、華潤(rùn)等等,或減半或全免旗下各大商城商戶的租金費(fèi)用。


    房企收入多元受到?jīng)_擊較小


    在商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)中,房企如華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科地產(chǎn)以及中海發(fā)展等都公布了自己的租金減免措施。

    雖然房企在租金減免方面力度較大,但由于其收入結(jié)構(gòu)主要以物業(yè)銷售為主,此次疫情下,受租金減免措施的影響不及其他以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為主的企業(yè)。

    以華潤(rùn)、龍湖、萬(wàn)科、中海為例,2019年上半年四家房企的投資物業(yè)營(yíng)收占比均不及15%,其中華潤(rùn)占比最高達(dá)12.42%,萬(wàn)科及中海僅為1.50%、2.37%。故,實(shí)際損失對(duì)企業(yè)營(yíng)收相對(duì)影響較小。

    從2019年上半年的財(cái)務(wù)情況來(lái)看,四家企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)均十分穩(wěn)健,凈負(fù)債率均在60%以下,且現(xiàn)金充足,融資成本位于行業(yè)低位。其中華潤(rùn)、龍湖的現(xiàn)金短債比更是達(dá)到了4.2,而萬(wàn)科、中海的凈負(fù)債均在40%以下,可見(jiàn)春節(jié)期間的租金損失對(duì)于其財(cái)務(wù)而言,壓力不大。


    以商業(yè)為主企業(yè)受波及較大


    相比房企,還有一些企業(yè)由于收入來(lái)源主要依靠租金,受到的影響也相對(duì)較大,如萬(wàn)達(dá)、紅星美凱龍、凱德、恒隆等。

    萬(wàn)達(dá)于1月28日對(duì)外宣布,1月24日至2月25日期間,旗下全國(guó)已開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商戶租金及物業(yè)費(fèi)實(shí)行全免政策,以2019年萬(wàn)達(dá)租金收入384.8億元來(lái)預(yù)估,一季度預(yù)計(jì)損失租金約最低35億左右,預(yù)計(jì)第一季度的運(yùn)營(yíng)收入將下滑超30%。紅星美凱龍也表示,本次免租將涉及公司2020年?duì)I業(yè)收入(租金及管理費(fèi)總金額)約5.3至5.9億元,對(duì)2020年歸母凈利潤(rùn)影響約3.8至4.3億元。

    由于即使疫情能在3月或4月完全結(jié)束,疫情所造成的恐慌仍將延續(xù)一段時(shí)間,尤其是武漢等湖北地區(qū),人們外出消費(fèi)的信心與習(xí)慣的回調(diào)會(huì)有一定滯后,可能會(huì)繼續(xù)影響該地區(qū)的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況。預(yù)計(jì)在之后的一段時(shí)間內(nèi),武漢等湖北區(qū)域的商場(chǎng)仍將面對(duì)客流量不足,商戶運(yùn)營(yíng)困難、工期延后等問(wèn)題,租金收入也將受到一定影響。

    未來(lái)三年品牌競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇


    整體來(lái)看,房企業(yè)績(jī)主要依靠物業(yè)銷售,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域受到的影響相對(duì)較。欢f(wàn)達(dá)、凱德等以租金收入為主的企業(yè),則受到疫情波及更大。

    雖然在短期內(nèi)會(huì)損失一定的租金收入。但長(zhǎng)期來(lái)看,同時(shí)也避免了空置率上升,額外招商等問(wèn)題。在疫情等特殊情況下,進(jìn)行社會(huì)捐助或租金減免,同時(shí)也彰顯了身為大型企業(yè)所應(yīng)肩負(fù)的社會(huì)責(zé)任。

    值得注意的是,由于在過(guò)去十年,房地產(chǎn)業(yè)的火爆發(fā)展直接拉動(dòng)了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的廣泛開(kāi)發(fā),眾多投資商、開(kāi)發(fā)商紛紛投入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中來(lái),商業(yè)供應(yīng)也從2010年的1.3億平方米增長(zhǎng)至2019年的5.4億平方米;10年增長(zhǎng)3倍,人均商業(yè)面積1.8平方米超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),供應(yīng)過(guò)剩壓力明顯。這就導(dǎo)致了近兩年商業(yè)品牌同質(zhì)化、電商沖擊、行業(yè)大數(shù)據(jù)分析薄弱等難題。

    從商業(yè)未來(lái)供應(yīng)總量來(lái)看,武漢、上海、杭州三城市未來(lái)三年供應(yīng)超過(guò)200萬(wàn)平方米。考慮到現(xiàn)有的存量規(guī)模,武漢、寧波、杭州、南京、天津、長(zhǎng)沙未來(lái)三年供應(yīng)將超過(guò)目前存量一半以上,而武漢未來(lái)三年供應(yīng),將超過(guò)目前存量,供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)較高。

    隨著未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)上升的情況來(lái)看,短期疫情的沖擊可從后續(xù)的市場(chǎng)復(fù)蘇中尋找增長(zhǎng),但是未來(lái)較大體量的新增供應(yīng),則會(huì)更加加劇項(xiàng)目間的品牌競(jìng)爭(zhēng)壓力,這也是各大企業(yè)需要注意的。
未來(lái),商業(yè)地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)是自身的變革。

    十年前,電商的崛起,對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)造成了巨大沖擊,從而改變了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)。

    十年間,商業(yè)地產(chǎn)從原先以零售為主的業(yè)態(tài)逐步轉(zhuǎn)向體驗(yàn)式的商業(yè)業(yè)態(tài),這是當(dāng)年電商沖擊所發(fā)生的變革。

    十年后的今天,商業(yè)地產(chǎn)的模式與十年前已有天翻地覆的變化,在當(dāng)前疫情情況下,目前已經(jīng)出現(xiàn)了許多變化,比如教育培訓(xùn)類業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)成線上后接下去會(huì)大幅度從商業(yè)項(xiàng)目中退出?梢哉f(shuō),本次疫情使得體驗(yàn)式商業(yè)受到重創(chuàng)的同時(shí),也會(huì)讓商業(yè)業(yè)態(tài)模式發(fā)生全新的改變。

    未來(lái)隨著行業(yè)的逐步復(fù)蘇,這段時(shí)間所出現(xiàn)的各種新商業(yè)模式,或?qū)⒁I(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)再次走向新的變革。

來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

編輯:liu

分享到:
廣告
推薦閱讀
推薦樓盤(pán)

· 鴻坤·國(guó)際生物醫(yī)藥園 [亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)]

· 科思·E園 [通州區(qū)]

· 遠(yuǎn)洋新光中心B座寫(xiě)字樓 [通州區(qū)]

· E_ZIKOO智慧谷 [海淀區(qū)]

· 銘泰產(chǎn)業(yè)園 [燕郊及周邊]

· 宏遠(yuǎn)·智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園 [燕郊及周邊]

· 藍(lán)光·量子星 [房山區(qū)]

· 佑安國(guó)際大廈 [豐臺(tái)區(qū)]

· 北京經(jīng)開(kāi)·壹廣場(chǎng) [大興區(qū)]

· 天津中海財(cái)富中心 [河西區(qū)]

廣告
房訊推薦
熱點(diǎn)資訊
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報(bào)道-加盟房訊-廣告服務(wù)-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2001-2020
京ICP證100716號(hào)
廣告服務(wù):010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770