廣州黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)逕頭村舉行舊村改造項(xiàng)目前期服務(wù)協(xié)議簽約儀式，合生創(chuàng)展集團(tuán)以及知識(shí)城（廣州）投資集團(tuán)共同入主該村舊改。知識(shí)城（廣州）投資集團(tuán)是一家國(guó)有企業(yè)，其控股股東為廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)。

　　而在兩月之前，雙方合作的黃埔區(qū)九佛街蓮塘村拆遷儀式也正式啟動(dòng)，這意味著該村的舊村改造工作正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。

　　據(jù)悉，從2019年開(kāi)始，合生創(chuàng)展就陸續(xù)拿下鷺江村、康樂(lè)村、新基村、火村等多個(gè)城市更新項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合生在廣州區(qū)域的舊改項(xiàng)目已超過(guò)10個(gè)。

　　隨著一線城市相繼進(jìn)入城市更新階段，舊改已成為房企獲取土儲(chǔ)的重要方式，但與此同時(shí)也存在項(xiàng)目推進(jìn)困難、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等缺點(diǎn)。

　　“現(xiàn)在很多舊改拖很長(zhǎng)時(shí)間，都拖在不同的點(diǎn)上面�！睆V州業(yè)內(nèi)鄧浩志在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)分析，像拆遷、村民表決、方案審批等等，舊改的每一個(gè)環(huán)節(jié)都有巨大的不確定性。

　　據(jù)了解，頗受關(guān)注的合生位于海珠區(qū)的舊改項(xiàng)目TIT國(guó)際紡織城科貿(mào)園就已閑置七年。其管理層在今年中期投資者會(huì)上透露，該項(xiàng)目目前仍沒(méi)有確定的規(guī)劃，有些村預(yù)計(jì)下半年會(huì)確定下來(lái)，順利將會(huì)于明年推出市場(chǎng)。

　　可見(jiàn)，對(duì)于合生創(chuàng)展來(lái)說(shuō)，舊改對(duì)銷售的貢獻(xiàn)是一條漫長(zhǎng)的道路。

　　拿逕頭村舊改

　　10月8日，廣州黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)逕頭村舉行舊村改造項(xiàng)目前期服務(wù)協(xié)議簽約儀式，合生創(chuàng)展集團(tuán)以及知識(shí)城（廣州）投資集團(tuán)共同入主該村舊改。

　　在今年8月30日，逕頭村召開(kāi)舊村改造表決大會(huì)，表決同意整村實(shí)行舊村改造，同意知識(shí)城（廣州）投資集團(tuán)廣州智鑫投資有限公司為逕頭村改造服務(wù)單位，村民同意率為100%。

　　資料顯示，逕頭村屬于黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)下的一個(gè)行政村，屬于知識(shí)城規(guī)劃范圍，東與九樓、大垣、麥村，西與均和村，北緊挨鎮(zhèn)龍圩，靠近21號(hào)線鎮(zhèn)龍西地鐵站，附近有廣河高速及花莞高速。

　　該村預(yù)計(jì)明年10月底完成拆除。根據(jù)舊村改造攻堅(jiān)作戰(zhàn)圖，新龍鎮(zhèn)的逕頭村舊改分為五個(gè)階段。

　　第一階段至2020年9月30日完成簽約55棟，完成拆除55棟，拆除面積0.8萬(wàn)平方米；第二階段至2020年12月30日完成簽約70棟，完成拆除70棟，拆除面積1萬(wàn)平方米。

　　第三階段至2021年3月30日完成簽約925棟，完成拆除925棟，拆除面積7.3萬(wàn)平方米；?第四階段至2021年6月30日完成簽約1055棟，完成拆除1055棟，拆除面積10.7萬(wàn)平方米；而第五階段至2021年10月30日完成簽約955棟，完成拆除955棟，拆除面積10.5萬(wàn)平方米。

　　逕頭村附近新盤(pán)較多，二手房則較少。其中，中泰天境在售均價(jià)為2.4萬(wàn)元/平米；御溪世家在售均價(jià)約2.1萬(wàn)元/平米；僑建御溪谷二期在售均價(jià)2.5萬(wàn)元/平米；時(shí)代傾城（中新）在售均價(jià)為2萬(wàn)元/平米。

　　由于庫(kù)存較低，黃埔過(guò)去一年樓價(jià)有較為明顯的上漲，鄧浩志看好整個(gè)黃埔的前景。他稱，理論上只要是黃埔的地，一定是好地。

　　其實(shí)，近年來(lái)，黃埔區(qū)不斷加大城市更新改造力度。根據(jù)此前黃埔區(qū)公布的《廣州市黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)決勝三年完成舊村拆遷攻堅(jiān)任務(wù)工作方案》及《作戰(zhàn)藍(lán)圖》顯示，以黃埔港、科學(xué)城、知識(shí)城三大發(fā)展區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，2022年底，黃埔區(qū)計(jì)劃完成66個(gè)重點(diǎn)舊村改造項(xiàng)目的簽約，拆遷拆除房屋合計(jì)3278萬(wàn)平米。

　　而合生創(chuàng)展獲取的逕頭村、逕頭村以及33.31億從珠光控股手中接下黃埔區(qū)火村舊改，均位于該區(qū)域內(nèi)。

　　值得關(guān)注到的是，2020年4月，合生創(chuàng)展以33.31億從珠光控股手中接下黃埔區(qū)火村舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積接近61.51萬(wàn)平方米，劃分為融資區(qū)和重建區(qū)，項(xiàng)目第一批住宅已在銷售階段。

　　合生舊改慢途

　　事實(shí)上，從2019年開(kāi)始，合生創(chuàng)展的舊改版圖便不斷擴(kuò)大，陸續(xù)拿下鷺江村、康樂(lè)村、新基村、火村、蓮塘村等項(xiàng)目。

　　舊改項(xiàng)目能夠?yàn)楹仙鷰��?lái)較高的利潤(rùn)，但也存在項(xiàng)目推進(jìn)困難、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入高等缺點(diǎn)。

　　此次合生成為逕頭村前期服務(wù)商，或許也只是開(kāi)始。

　　據(jù)了解，前期服務(wù)商只是萬(wàn)里長(zhǎng)征的第一步，并不算真正敲定的合作方。鄧浩志表示，房企要想?yún)⑴c舊村改造，首先需要和村里簽訂合作協(xié)議參與到前期工作中，然后逐步注資參與事務(wù)。合作關(guān)系固定下來(lái)后，再將方案上報(bào)，市里同意改造后確定招拍掛方式和條件，之后再掛牌。

　　可見(jiàn)，舊村改造并不能一蹴而就。通過(guò)梳理，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展多個(gè)舊改項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，距離廣州地標(biāo)建筑“小蠻腰”廣州塔不到2公里的海珠區(qū)舊廠改造項(xiàng)目合生TIT國(guó)際紡織城科貿(mào)園，就已閑置多年。

　　有相關(guān)報(bào)道指，一方面，合生TIT科貿(mào)園項(xiàng)目7年未動(dòng)工的原因是該項(xiàng)目已過(guò)審批但未符合供地條件。另一方面，該項(xiàng)目2010年注資參與開(kāi)發(fā)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目卻與2009年政府對(duì)各區(qū)企業(yè)下達(dá)的“退二進(jìn)三”相關(guān)政策文件存在沖突。

　　在今年舉行的中期投資者會(huì)議上，合生管理層稱，將TIT項(xiàng)目作為一個(gè)綜合體來(lái)打造，目前仍沒(méi)有確定的規(guī)劃，總量約82萬(wàn)平米，規(guī)劃有30多萬(wàn)平米可售部分，有些村預(yù)計(jì)下半年會(huì)確定下來(lái)，順利的話明年會(huì)推出市場(chǎng)。

　　“建設(shè)周期和項(xiàng)目規(guī)模有關(guān)，小的改造比較快，大的項(xiàng)目時(shí)間就比較長(zhǎng)，涉及產(chǎn)業(yè)的需要的時(shí)間就更長(zhǎng)了，建設(shè)只是一部分，建設(shè)以后招商引資盤(pán)活項(xiàng)目也需要時(shí)間�！�

　　有業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)稱，舊改利潤(rùn)雖高，但不管是簽約立項(xiàng)、過(guò)專項(xiàng)、還是物業(yè)拆賠等環(huán)節(jié)都需要耗費(fèi)不少時(shí)間。

　　根據(jù)梳理，在目前合生創(chuàng)展現(xiàn)存將近80個(gè)項(xiàng)目中，將近三分之一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)超過(guò)10年仍未完工，位于廣州的四個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)超過(guò)20年。

　　普通的項(xiàng)目，或許能夠通過(guò)“慢周轉(zhuǎn)”提升土地紅利，但難以入市的土儲(chǔ)貨值占過(guò)高比例，或許也會(huì)成為企業(yè)規(guī)模發(fā)展上的絆腳石。

　　值得關(guān)注到的是，進(jìn)入2020年，合生創(chuàng)展開(kāi)始積極投身招拍掛市場(chǎng)，上半年斥資超過(guò)230億元獲取位于廊坊、昆山、北京、杭州合計(jì)7個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備88.7萬(wàn)平米。其中，僅北京分鐘寺四宗地塊，就斥資超過(guò)180億元。截至上半年，合生創(chuàng)展持有土地儲(chǔ)備3170萬(wàn)平方米。

　　積極的土地投資使得合生創(chuàng)展的負(fù)債有所提升，負(fù)債總額由上年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長(zhǎng)31.7%；債務(wù)總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長(zhǎng)40.2%。

　　來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong