隨著冬天的臨近,無錫土拍的熱度也有所降低,不變的是華發(fā)在長(zhǎng)三角拿地的熱情。
10月28日,江蘇無錫成功出讓6宗地塊,成交總價(jià)86.13億元,拿地房企包括華發(fā)、招商、華晟、長(zhǎng)甲投資、無錫城南置業(yè)。
6地塊收金86億
其中,上海長(zhǎng)甲投資管理有限公司13.5億元競(jìng)得新吳區(qū)碩放中學(xué)東側(cè)地塊,樓面價(jià)8966元/平方米,溢價(jià)率1.89%。地塊出讓面積88534.4平方米,規(guī)劃為商住用地。
無錫市城南置業(yè)有限公司則拿下了梁溪區(qū)石門路兩宗相鄰B、C地塊,成交總價(jià)為底價(jià)13.54億元,合計(jì)出讓面積52915.1平方米,樓面價(jià)分別為15000元/平方米、16000元/平方米,土地用途均為居住、商業(yè)用地。
江陰晟景耀置業(yè)有限公司(華晟)底價(jià)3.01億元競(jìng)得惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)安陽路與陸北路交叉口西南側(cè)(陽山北中街)地塊,樓面價(jià)7127元/平方米。該地塊出讓面積28166.3平方米,規(guī)劃為居住用地,容積率1.5。
招商局地產(chǎn)(常州)有限公司以9.03億元競(jìng)得錢橋街道洋溪8號(hào)地塊,樓面價(jià)9472元/平方米,溢價(jià)率5.24%。地塊出讓面積52975.1平方米,為居住用地,容積率1.8。
無錫鏵安置業(yè)有限公司(華發(fā))以47.05億元競(jìng)得經(jīng)開區(qū)博覽中心東地塊,樓面價(jià)14720元/平方米,溢價(jià)率2.62%,地塊總出讓面積148653.5平方米,是一宗商住地,容積率2.15。
不難發(fā)現(xiàn),此次無錫成交地塊多為底價(jià)成交,6宗地塊中僅3宗地塊拍出了溢價(jià)率,最高溢價(jià)率不過5.24%?傮w來看,6宗地塊起拍總價(jià)約84.22億元,最終出讓價(jià)格86.13億元,與此前相對(duì)火熱的無錫地市產(chǎn)生了強(qiáng)烈的對(duì)比。
在6月23日,無錫集中出讓7宗地塊,起拍價(jià)達(dá)到87.68億元,最終成交價(jià)為105.55億元,該次土拍開拍前便吸引房企45次報(bào)名,包括碧桂園、中海、融創(chuàng)、保利、綠地、新城等等,而今天的無錫土拍顯然不再擁有這樣的熱度。
值得注意的是,無錫是住建部重點(diǎn)監(jiān)控的22個(gè)“一城一策”城市之一,在8月30日無錫樓市調(diào)控升級(jí),要求首套房貸款未結(jié)清的,二套首付比例由四成提高至六成,而無錫此前早已出臺(tái)了限購、限價(jià)的相關(guān)政策。
此外,在1個(gè)月前,無錫市住房公積金管理中心調(diào)整了第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率按照同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍執(zhí)行,自2020年10月15日起施行。目前公積金貸款利率為1-5年期年利率2.75%,6-30年期年利率3.25%。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示:“過去,無錫的樓市相對(duì)自由,在長(zhǎng)三角體系中屬于價(jià)值洼地。在一系列購房政策調(diào)控后,無錫可能會(huì)迎來一定的冷靜期!
不過,在降溫的土拍中,華發(fā)拿下的經(jīng)開區(qū)博覽中心東地塊是讓市場(chǎng)最為意外的,華發(fā)僅僅通過13輪競(jìng)價(jià)便擊退了保利、招商、融創(chuàng)。
華發(fā)體育提前破局
資料顯示,經(jīng)開區(qū)博覽中心東地塊位于經(jīng)開區(qū)貢湖大道與震澤路交叉口東北側(cè),出讓面積138059.5平方米,建筑面積約41.9萬平方米,建筑密度≤40%,綠地率≥25%,建筑高度:住宅建筑≥18層,商業(yè)建筑≤30米,須滿足機(jī)場(chǎng)凈空要求。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,經(jīng)開區(qū)博覽中心東地塊的地理位置十分優(yōu)越,對(duì)面就是無錫太湖國際博覽中心,而地塊相鄰的還有備受矚目的愉樾天成項(xiàng)目,該項(xiàng)目是由無錫地鐵集團(tuán)有限公司、京投發(fā)展股份有限公司、中鐵四局集團(tuán)有限公司共同打造的大型TOD項(xiàng)目。
除了上述提到的樓市調(diào)控因素外,地塊在出讓規(guī)定上也做了很大的限制。
首先,地塊須獨(dú)立競(jìng)買,不接受聯(lián)合競(jìng)買;競(jìng)得人須自持 100%的商業(yè)部分(含體育設(shè)施)總核定建筑面積并負(fù)責(zé)運(yùn)營,自持部分在出讓年限內(nèi)不得分割抵押、銷售與轉(zhuǎn)讓,且與首期住宅同步開工建設(shè),同步竣工交付使用,該地塊自交地之日起12個(gè)月內(nèi)開工,自開工之日起36個(gè)月內(nèi)竣工。
同時(shí),競(jìng)得人在簽訂土地出讓合同前須與經(jīng)開區(qū)管委會(huì)簽訂《關(guān)于XDG-2020-54號(hào)地塊的投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》。
從上述提出的規(guī)定看,地塊對(duì)競(jìng)得人的資金實(shí)力提出了不小的要求,而參與競(jìng)拍的華發(fā)、保利、招商、融創(chuàng)中前三位均是國企,而融創(chuàng)在開發(fā)大型綜合項(xiàng)目中也頗具經(jīng)驗(yàn)。
華發(fā)能從實(shí)力強(qiáng)勁的對(duì)手手中搶下地塊,其實(shí)早有布局。在9月8日的無錫市護(hù)商招商大會(huì)上,華發(fā)就簽約了跆拳道網(wǎng)球中心項(xiàng)目,整個(gè)項(xiàng)目將定位為城市體育競(jìng)技新中心。其中,跆拳道及網(wǎng)球中心將投資9.8億元。
據(jù)悉,華發(fā)體育成立于2013年,隸屬于珠海華發(fā)集團(tuán),其在珠海打造的橫琴國際網(wǎng)球中心由POPULOUS公司設(shè)計(jì),總用地面積約11.7萬平方米,將分兩期建設(shè)。一期已建成1片5000座中心球場(chǎng),1片1500座比賽球場(chǎng),4片250座比賽球場(chǎng),12片室外訓(xùn)練場(chǎng)。
據(jù)華發(fā)體育介紹,其承辦的賽事有珠海WTA超級(jí)精英賽、珠海網(wǎng)球公開賽、澳網(wǎng)亞太區(qū)外卡賽、環(huán)中國國際公路自行車賽以及舉辦線下各種業(yè)余網(wǎng)球比賽。
僅從網(wǎng)球體育場(chǎng)的建設(shè)和運(yùn)營的歷史分析,華發(fā)無疑是國內(nèi)具有先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè),而其背靠珠海國資在資金實(shí)力上也有所保障,故通過體育產(chǎn)業(yè)能在無錫經(jīng)開區(qū)拿下一宗物美價(jià)廉的優(yōu)質(zhì)地塊。
據(jù)華發(fā)2019年年報(bào)顯示,其在無錫僅有一宗項(xiàng)目在售,為無錫華發(fā)首府,而項(xiàng)目分為A、B兩宗地塊,項(xiàng)目合共可供出售面積105559平方米,在2019年已出售62680平方米,僅剩42879平方米。按照21500元/平方米的售價(jià)計(jì)算,該部分貨值約為9.2億元。
此次奪地之前,雖然華發(fā)今年尚未從無錫公開市場(chǎng)拿地,或許也有補(bǔ)倉的需求。對(duì)于近幾年才進(jìn)入長(zhǎng)三角的華發(fā)來說,其在區(qū)域內(nèi)搶地已經(jīng)成為一股不可忽視的勢(shì)力。
6月24日,華發(fā)擊退了保利、金茂、融創(chuàng),以64億元、溢價(jià)50%的代價(jià)奪得了上海閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)宅地;4月29日,以69.1億元競(jìng)得南京城中G05商住地塊……在那些優(yōu)質(zhì)和高價(jià)地塊上,華發(fā)是不吝成本地爭(zhēng)奪。
隨著長(zhǎng)三角的版圖越鋪越大,華發(fā)的千億征途中,長(zhǎng)三角成為了除大本營華南區(qū)域外,最為重要的一環(huán)。
來 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯:chenhong