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新房的下半場,卻是二手房的上半場
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-11-10 14:41:09
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[提要]前不久,萬科董事長郁亮在媒體座談會上表示,房地產(chǎn)行業(yè)將從特殊的行業(yè),回歸成國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)普通行業(yè),就像制造業(yè)一樣。

  前不久,萬科董事長郁亮在媒體座談會上表示,房地產(chǎn)行業(yè)將從特殊的行業(yè),回歸成國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)普通行業(yè),就像制造業(yè)一樣。

  以郁亮為代表的頭部地產(chǎn)商,此前還有一個(gè)斷論是,房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場。

  但他們所說的下半場,只是新房的下半場。存量房的上半場,才剛剛開始。這是攸克君觀看紀(jì)錄片《街角風(fēng)云》后的感受。

  這個(gè)紀(jì)錄片解答了攸克君困擾已久的兩個(gè)疑惑。

  第一個(gè)是,二手房中介機(jī)構(gòu)吃差價(jià)是怎么來的。

  原來,90年代初還沒取消福利分房的時(shí)候,人們?yōu)楦纳谱》織l件或者改變居所的位置,就只有換房。沒錢登廣告,就在公園里拉根塑料繩,把需求寫到紙片兒掛上去,彼此對上眼了,再到房管所辦手續(xù)去。

  北京人所說的“房蟲兒”應(yīng)運(yùn)而生。年輕的于謙在電影里就扮演了這種角色。A想從東城換到西城,B想從西城換到東城,他將這個(gè)信息傳遞給對方,并在中間撮合成交,中介費(fèi)800塊到手。那相當(dāng)于當(dāng)時(shí)工薪階層一個(gè)月的工資。

  房子有大有小,位置有好有壞,怎么成交?加價(jià)。加價(jià)多少,不是A與B直接談,而是經(jīng)過中介。這中間的“溝通黑箱”一眼便知:給A說B要加價(jià)2萬,跟B說A只愿意加價(jià)1萬,中間的1萬中介拿走。于是,利用雙方信息不對稱的吃差價(jià)現(xiàn)象就此誕生。

  后來取消福利分房,住房允許買賣,換房吃差價(jià)的這套模式很自然地搬到了二手房買賣里。只不過發(fā)布信息的介質(zhì)從公園里移到了報(bào)紙中縫或下半版的一個(gè)個(gè)豆腐塊。C的房子賣30萬,跟D說要33萬,中間的3萬被中介吃了。那時(shí)的中介機(jī)構(gòu)遍布每個(gè)街角,98%、99%都吃差價(jià),而且是最重要的贏利模式。

  如果攸克君沒記錯(cuò)的話,商品房市場第一波的快速上漲是2003年下半年從上海杭州開始,2004年再擴(kuò)散到北京等城市。那個(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)市場開啟了新房的黃金時(shí)代,二手房中介機(jī)構(gòu)才剛剛起步。但就在2004年,鏈家提出了“透明交易、簽三方約、不吃差價(jià)”的承諾。

  這無異于砍掉自己的一只手臂,很多經(jīng)紀(jì)人除了吃差價(jià)就以為自己不會做別的。所以門店經(jīng)紀(jì)人離職潮洶涌。但經(jīng)過短短幾個(gè)月,鏈家的成交量大幅增長,經(jīng)紀(jì)人也回來了。很快,不吃差價(jià)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的行規(guī),大家拼的是服務(wù),靠傭金吃飯。

  第二個(gè)疑惑是,鏈家怎么突然冒出來并占據(jù)了北京市場大部分份額?

  不吃差價(jià),確實(shí)帶來了鏈家交易量的大幅增長,以及門店數(shù)量的第一輪擴(kuò)張。2004年底只有幾十家門店,到2005年底就有幾百家了。

  但那個(gè)時(shí)候各種品牌的中介數(shù)量還是很多,鏈家雖然嶄露頭角,但沒有形成壓倒性優(yōu)勢。

  鏈家門家第二輪爆發(fā)式增長,是從2011年開始。那一年5月,鏈家開展真房源行動,攜手中消協(xié)啟動百萬保證金先行計(jì)劃,成為第一家在中消協(xié)建立先行賠付金的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

  正如專家所說,那年頭的假房源不是哪一家的問題,是幾乎每個(gè)門店、每個(gè)平臺都充斥著假房源。經(jīng)紀(jì)人正是利用假房源來吸引買家和租客到店咨詢,然后再用其他方式留住。鏈家的真房源承諾,再次向行業(yè)的另一個(gè)最大痼疾宣戰(zhàn)。

  效果怎樣?最初幾個(gè)月,鏈家網(wǎng)訪問量急劇下降,經(jīng)紀(jì)人大量流失,但僅僅只有幾個(gè)月。2011年年底,鏈家網(wǎng)的微笑曲線上揚(yáng)了,并由此開啟了令人目瞪口呆的增長。

  正如紀(jì)錄片所說,2012年到2014年這三年,鏈家北京門店數(shù)量和交易量均持續(xù)快速增長,知名度攀升,確立了在北京市場的絕對領(lǐng)先地位,無人撼動。

  后來我們知道了,鏈家敢于開展真房源承諾的背后,是它在2010年建立的“樓盤字典”。這個(gè)應(yīng)該就是屬于我們現(xiàn)在說的行業(yè)“新基建”,不動產(chǎn)的數(shù)字化。有了這個(gè)強(qiáng)大的基礎(chǔ)設(shè)施做支撐,鏈家以及貝殼才有信心也敢于作出真房源的承諾。

  紀(jì)錄片一般都是講述歷史的!督纸秋L(fēng)云》勾畫了中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的成長史。人們總是以過去來判斷未來。那么,我們能從這部紀(jì)錄片里望見什么樣的未來?

  有個(gè)非常重要的背景,紀(jì)錄片限于篇幅沒有提到。

  根據(jù)恒大研究院任澤平的研究,2018年底中國城鎮(zhèn)住宅存量達(dá)到276億平方米,3.11億套,城鎮(zhèn)人均住房建筑面積33.3平方米。而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米,如果其中80%為商品住宅則為13.6億平方米。合計(jì)為290億平方米。此前早就有專家稱,我國城鎮(zhèn)住宅存量超過300億平方米。城鎮(zhèn)存量住宅300億平方米左右,大致是不差的。

  今年4月24日,央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組在《中國金融》撰文稱,我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率達(dá)到96.0%,有一套住房的家庭占比為58.4%,有兩套住房的占比為31.0%,有三套及以上住房的占比為10.5%,城鎮(zhèn)戶均擁有住房1.5套。更早前,有專家根據(jù)抽樣調(diào)查的研究課題稱,一二線城市住宅的空置率超過20%。

  以上數(shù)據(jù)可得出兩個(gè)結(jié)論:一是我國城鎮(zhèn)住宅存量巨大,大到全世界任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體都無法比肩;二是96%的城鎮(zhèn)居民解決了基本住房問題,改善性需求將超過剛性需求,在限購限貸的調(diào)控下,置換成為優(yōu)先選擇!鼈児餐赶蛞粋(gè)趨勢:屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的存量房時(shí)代正在到來。

  早在2014年,北京二手房交易額就超過新房,占到整個(gè)市場成交額的63%,上海二手房交易超越新房的時(shí)間還要更早。當(dāng)年8月,時(shí)任住建部政策研究中心主任說,40個(gè)重點(diǎn)城市的二手房交易占新房交易的比例已達(dá)40%。6年后,這個(gè)比例應(yīng)該早已超過50%。

  2020年可能是新房與二手房的一個(gè)分水嶺。其標(biāo)志就是“三道紅線”融資新規(guī)的出臺。攸克君就此已經(jīng)明確指出,房地產(chǎn)從此進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代,房企格局基本奠定,中小房企再難實(shí)現(xiàn)超越性增長,頭部房企將瓜分更多的市場份額,其不可避免的趨勢就是郁亮說的,房地產(chǎn)回歸到一個(gè)普通行業(yè)。

  但這是新房的回歸。存量房時(shí)代,二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價(jià)值得以重估,這就是為什么剛上市的貝殼找房,其市值迅速超過宇宙最大房企的奧秘所在。核心的原因只有一個(gè),那就是,二手房的市場份額將快速向頭部企業(yè)集中。

  過去的15年,以新房開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的房企,和二手房交易為主營業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu),都分享到了這個(gè)行業(yè)持續(xù)增長的紅利;但以2020年為中線,房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)的分化,新房業(yè)務(wù)觸及天花板,二手房業(yè)務(wù)打開了巨大的空間,主要資源將向二手房中介機(jī)構(gòu)傾斜或者說吸收,就像此前的資源被新房市場吸收一樣。

  郁亮說,所有的房企都站在了同一起跑線,向管理要紅利。如果他說的“管理”包括了服務(wù)和品質(zhì),那么,房地產(chǎn)紀(jì)經(jīng)機(jī)構(gòu)與房企的價(jià)值取向又達(dá)成了一致。不再吃差價(jià),去除了假房源,經(jīng)歷這一系列洗禮,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就只有拼服務(wù)。當(dāng)然,支撐它的是包括技術(shù)投入在內(nèi)的強(qiáng)大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

  但無論如何,新的時(shí)代開啟了。

來 源: 攸克地產(chǎn) 

  編 輯:liuy

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