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與綠城、奧園告別后的百年人壽 13億接盤了海航天津項(xiàng)目
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-12-7 16:50:40
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[提要]散賣多年后,海航投資終于決定一次性清倉(cāng)旗下地產(chǎn)項(xiàng)目。而接盤方,是那個(gè)地產(chǎn)商們數(shù)次想要收購(gòu)的金融平臺(tái)——百年人壽。

  散賣多年后,海航投資終于決定一次性清倉(cāng)旗下地產(chǎn)項(xiàng)目。而接盤方,是那個(gè)地產(chǎn)商們數(shù)次想要收購(gòu)的金融平臺(tái)——百年人壽。

  12月4日,海航投資集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告,其全資子公司天津億城山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與百年人壽保險(xiǎn)股份有限公司共同簽訂了《億城堂庭項(xiàng)目(虹都中心/虹都名苑)不動(dòng)產(chǎn)銷售協(xié)議》。

  根據(jù)協(xié)議,雙方約定由百年人壽購(gòu)買億城山水開發(fā)建設(shè)的億城堂庭項(xiàng)目剩余寫字樓、集中商業(yè)、商鋪、酒店式公寓及車位,項(xiàng)目包括各類物業(yè)的總可售面積10.3萬(wàn)平方米及車位1149個(gè),合同總金額12.73億元。

  海航投資表示,公司體內(nèi)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目主要為天津億城堂庭項(xiàng)目,自項(xiàng)目2016年竣工以來,公司持續(xù)進(jìn)行散售。本次擬銷售資產(chǎn)為公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的尾盤。

  也就意味著,這次交易的達(dá)成,將是海航投資正式告別房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志。

  清盤房地產(chǎn)

  天津億城堂庭項(xiàng)目,是海航投資最后一個(gè)主要體內(nèi)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目。

  據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱,天津億城堂庭項(xiàng)目的總建筑面積為10.3萬(wàn)平方米,包括寫字樓2.08萬(wàn)平方米、地下商業(yè)2.8萬(wàn)平方米、主力店3.89萬(wàn)平方米、次主力店9335.55平方米、商鋪4532.97平方米、酒店式公寓1390.49平方米。

  這個(gè)項(xiàng)目坐落于天津市紅橋區(qū)勤儉道與光榮道交口西南側(cè),項(xiàng)目于2016年竣工,而海航投資一直以散售作為主要去化手段。但顯然這并不是一個(gè)高效的方式。

  數(shù)據(jù)顯示,在今年上半年,該項(xiàng)目共完成LOFT項(xiàng)目13套房屋的簽約銷售工作,完成簽約銷售金額1112.76萬(wàn)元。而截至2020年6月30日,該項(xiàng)目共完成LOFT項(xiàng)目502套房屋的簽約銷售工作,該項(xiàng)目累計(jì)簽約額4.58億元,公司收到來自該項(xiàng)目4.41億元回款。

  在半年報(bào)中,海航投資便專門提到,根據(jù)目前銷售進(jìn)展情況,公司積極采取各種措施減少本次新冠疫情對(duì)銷售工作的影響,以盡快完成全部天津億城堂庭項(xiàng)目LOFT公寓銷售。

  如今,海航投資為了快速將項(xiàng)目剩余存貨銷售,找來了項(xiàng)目的債權(quán)方,一次性將項(xiàng)目全盤轉(zhuǎn)讓。本次公告便指出,除13套酒店式公寓及1149個(gè)車位外,其余各類物業(yè)前期均已抵押給百年人壽。

  據(jù)了解,百年人壽是在2017年成為海航投資的債權(quán)方。彼時(shí),海航投資與百年人壽簽署《天津億城山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新增資本認(rèn)購(gòu)暨增資協(xié)議》、《天津億城山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新增資本認(rèn)購(gòu)暨增資協(xié)議之權(quán)益保障協(xié)議》等協(xié)議,約定百年人壽擬對(duì)天津億城山水增資人民幣11.5億元。

  按照彼時(shí)的約定,百年人壽投資期限為五年,每年收取約定固定投資收益,五年到期后由公司以百年人壽實(shí)繳出資余額回購(gòu)百年人壽所持有的天津億城山水全部股權(quán)。

  值得一提的是,在2018年及2019年,海航投資均有逾期支付百年人壽利息的情形。其中,2018年逾期4048.33萬(wàn)元、2019年逾期2880.49萬(wàn)元,分別延遲2到3月支付。

  2018年、2019年期間,房地產(chǎn)行業(yè)一直是近年海航投資的主要營(yíng)收來源,在2018年占比達(dá)到86.58%、2019年達(dá)到80.15%,分別有2.34億元及1.71億元。但是,在2020年上半年,這項(xiàng)收入銳減到僅有1070.45萬(wàn)元,占營(yíng)業(yè)收入的比重僅有35.25%。

  或許可以理解為,海航投資欠著百年人壽的錢,卻因?yàn)樯⑹鄣牟焕,?dǎo)致其房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)收連足額支付其在百年人壽借款利息的能力都沒有。

  這樣判斷,海航投資將天津億城堂庭項(xiàng)目全部出售予百年人壽,更像是一種無(wú)奈的舉措。

  百年人壽與房地產(chǎn)

  相比于海航投資,百年人壽與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)也可謂是有緣無(wú)分。

  百年人壽于2009年6月1日成立,總部位于大連,是東北地區(qū)首家中資壽險(xiǎn)法人機(jī)構(gòu)。在2015年,大連萬(wàn)達(dá)從國(guó)電電力發(fā)展股份有限公司和遼寧時(shí)代萬(wàn)恒股份有限公司分別受讓了百年人壽1億股份后,總計(jì)持有百年人壽9億股,成為第一大股東。

  不過,由于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)深陷資金鏈風(fēng)波,很快百年人壽被擺上了拍賣臺(tái)。

  2018年底,綠城中國(guó)成為了百年人壽的第一個(gè)接盤方。彼時(shí),綠城中國(guó)公告宣布,以27.18億收購(gòu)百年人壽保險(xiǎn)股份9億股股份,相當(dāng)于目標(biāo)公司于股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議日期股份總數(shù)的11.55%。

  隨后于2019年7月,中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告,宣布擬收購(gòu)百年人壽保險(xiǎn)股份有限公司13.86%股份,交易對(duì)價(jià)為32.62億元。轉(zhuǎn)讓百年人壽股份的共有三個(gè)賣家,為大連城市建設(shè)集團(tuán)有限公司、大連乾豪坤實(shí)置業(yè)有限公司和大連國(guó)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

  很快,兩家房地產(chǎn)公司均放棄了這項(xiàng)交易。綠城中國(guó)于2019年8月公告終止收購(gòu)百年人壽9億股股份。原因是由于中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)并未于支付購(gòu)買價(jià)后的規(guī)定期限內(nèi)就收購(gòu)事項(xiàng)發(fā)出批準(zhǔn),故股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議終止。

  中國(guó)奧園則于今年年初表示,擬終止收購(gòu)百年人壽保險(xiǎn)股份。原因是由于收購(gòu)事項(xiàng)的先決條件未能按約定時(shí)間達(dá)成,因此該等協(xié)議予以終止,賣方須根據(jù)條款向買方退還相關(guān)款項(xiàng)。

  而翻看中國(guó)奧園協(xié)議中的先決條件,最有可能遭到變卦的仍是“中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)根據(jù)收購(gòu)事項(xiàng)變更目標(biāo)公司的股東,并完成有關(guān)工商變更登記!

  除了上述股東想要轉(zhuǎn)讓股權(quán)之外,百年人壽第二大股東科瑞集團(tuán)有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持公司的7億股股份。也就是說,百年人壽未來股權(quán)具有極大的不確定性,股權(quán)變動(dòng)將對(duì)公司董事會(huì)構(gòu)成和戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)生影響。

  動(dòng)蕩的局勢(shì),分散的股權(quán),讓百年人壽在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上并不好看。

  雖然,2020年,百年人壽實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入397.51億元,同比增長(zhǎng)23.96%,投資凈收益39.79億元,同比增長(zhǎng)91.46%,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)11.56億元,同比上升404.77%,同期年化凈資產(chǎn)收益率為19.37%。

  但是,2019年10月,監(jiān)管入駐百年人壽,檢查公司股權(quán)、資金違規(guī)投資等問題,目前仍無(wú)法獲取監(jiān)管檢查結(jié)果。而百年人壽自2018年以來,已連續(xù)6次風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)級(jí)為C類,在2020年2季度風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)級(jí)仍為C類。

  來 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)     

 編 輯:liuy  

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