3月26日，富力地產(HK:02777)公布了2019年業(yè)績，全年銷售額1382億元，營業(yè)收入908.14億元，股東應占凈利潤96.72億元，與上一年相比，均取得不同幅度的增長。

　　與2019年初定下的1600億元銷售目標相比，富力地產業(yè)績完成度為86.4%。不僅僅是銷售規(guī)模未及預期，2019年富力地產實際結轉面積為829.6萬平方米，與2019年初計劃目標相比，完成度也不到九成。

　　對于房地產開發(fā)商而言，在新型冠狀病毒肺炎影響下，房地產開工、復工、竣工和銷售等均受到不同程度影響。其中開工和竣工直接影響銷售和未來結轉，2020年前兩個月，大多數(shù)房企銷售額大幅下滑。

　　富力地產為2020年制定了1520億元的銷售目標和939萬平方米的結轉計劃。雖然目前售樓處和工地已經(jīng)陸續(xù)進入復工狀態(tài)，但由于第一季度銷售和施工不及往年，富力想要順利完成全年目標還面臨著較大壓力。

　　2019年業(yè)績報顯示，富力地產年內到期債務高達622.7億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有229.04億元。在銷售回款下滑的情況下，其償債也面臨較大壓力。

　　銷售未及預期

　　早在2018年3月，富力地產提出三年實現(xiàn)3000億元銷售額的目標。時任富力地產董事長助理陳志濠在業(yè)績會上表示，2018銷售目標是1300億元，到2020年實現(xiàn)3000億元銷售目標，年復合增長率達到54%。

　　2018年富力地產順利完成銷售目標，當年實現(xiàn)銷售額1311億元。2019年制定的銷售目標是1600億元，按照三年目標，其2019年銷售額需要達到2000億元。這一定程度顯示了富力對市場的謹慎。

　　在2019年8月舉行的中期業(yè)績會上，富力董事長李思廉對于全年1600億元銷售目標還很有信心。“下半年應該是賣900億到1000億左右，全年大概是1500億到1600億左右，這個沒有大問題�！�

　　不過，最終富力地產2019年銷售業(yè)績定格在1320億元，完成目標的86.4%。富力并沒有解釋，僅在年報中稱，雖然認識到市場形勢嚴峻并進行調整，但銷售相比仍然遜色。

　　從富力2019年業(yè)績報中不難發(fā)現(xiàn)，雖然在2019年下半年啟動暫停拿地和加大促銷力度的戰(zhàn)略調整，但市場布局失衡或許導致富力銷售未達預期的主要原因之一。

　　富力2018年土地儲備中，排名前三的華北、華南和西北三個區(qū)域，占比分別為23.5%、20.5%和19.2%；華東和中南占比分別為9.1%和和12.1%；西南區(qū)域土地儲備為零。

　　2019年富力地產銷售排名前三的是華北、華東和西北，占比分別為27%、22%和19.8%。從中不難發(fā)現(xiàn)，華東區(qū)域以不到一成的土儲為富力貢獻了超過兩成的銷售額，而且華東區(qū)域銷售均價比第一名華北區(qū)域高出46%。

　　近年來，華東區(qū)域已經(jīng)成為各大房企業(yè)績的主要票倉，萬科上海區(qū)域已經(jīng)連續(xù)兩年位居區(qū)域第一位置，在國內30多家房企中，大約有一半左右從華東起家，甚至浙江一個省內為一家房企貢獻千億銷售額。

　　2019年富力業(yè)績報顯示，單個省份銷售額超過百億的有廣東、山西和浙江，分別為162.83億元、147.61億元和122.45億元，排在第四、第五位的江蘇和重慶銷售額分別為84.6億元和73.72億元。

　　富力似乎也意識到華東區(qū)域的重要性，2019年可售建筑面積僅比2018年多3.1萬平方米的情況下，富力大幅增加了西南和華東土儲，其中華東增加了108萬平方米。意外的是，富力在大本營華南區(qū)域可售面積縮水超過一半。

　　整體來看，富力2019年土地儲備中可售建筑面積前三的仍是華北、西北和中南三個區(qū)域，其中華北和西北均超過千萬平方米，華東634.4萬平方米，華南和西南分別為554萬平方米和549.5萬平方米。

　　富力為2020年制定的銷售目標為1520億元，比2019年增加了200億元。2020年前兩個月，富力銷售額為86.8億元，3-12月需要完成1433億元。對于2019年月均銷售115億元的富力而言，壓力并不小。

　　償債承壓

　　截止2019年底，富力地產有息負債高達1971.4億元，是股東權益的2.47倍。其中一年內到期債務高達622.7億元，而同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有229.04億元，現(xiàn)金對到期債務覆蓋比例只有36.78%。

　　償還債務通常有兩個主要途徑，一個是借新還舊，一個是通過銷售回款償還。僅國內發(fā)行債券一項，企業(yè)預警通數(shù)據(jù)顯示，截止3月26日，富力一年內到期的超過150億元，其中3個月內到期的有56.75億元。

　　再來看看富力2019年償還債務情況，截止2018年12月31日，富力地產一年內到期債務為523.5億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為197.83億元，現(xiàn)金對到期債務覆蓋比例為37.65%。

　　從數(shù)據(jù)不難看出，富力的償債難度還在上升，而且龐大的有息負債不僅吞噬企業(yè)利潤，而且也對企業(yè)流動性造成影響。2019年富力資金成本高達137.3億元，即便有85億元做了資本化處理，但體現(xiàn)在財報中的融資成本仍然有56億元。

　　通過發(fā)行超短期債券一度是富力償還到期債務的主要方式，據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年富力累計發(fā)行9筆超短期融資，2019年發(fā)行了4筆，2020年發(fā)行了1筆。

　　同時，2019年富力還對部分國內債券進行了處理，財報顯示，累計處理的245.5億元國內債券中，償還的只有14.3億元，另外的231.2億元則通過展期延后了償還時間。

　　與上一年相比，顯然富力2020年面臨著更大的還款壓力。2019年底，富力完成增發(fā)H股，共募集資金37.35億元，主要用來償還海外債務。這筆增發(fā)獲得資金明確不會用來償還住宅開發(fā)借款。

　　此外，2020年富力還發(fā)行了一筆7億元超短期債券及一筆4億元美元的海外債。海外債通常用來借新還舊。那么償還銀行借款、國內債券及信托等其他借款，只能靠賬上現(xiàn)金及未來銷售回款來償還。

　　在賬上現(xiàn)金不足以覆蓋全年到期債務的情況下，銷售回款對于富力顯得格外重要。但由于疫情影響，2020年前兩個月富力銷售額只有86.8億元。另據(jù)富力官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，富力通過富力好房推出3000元認購活動，累計售出100萬平方米。

　　按照2019年1.15萬元/平方米可售貨值單價來看，這部分線上銷售能夠轉化為100億元左右的銷售額，不過，這些銷售額轉化為回款通常有一到三個月期限。富力整體對樓市交易恢復的迫切性不小。

　　富力2020年銷售目標為1520億元，可售貨值為2700億元。對比2019年3000億元供貨量和1600億元的銷售目標，供應量上稍有不足。而2019年銷售實際僅完成供貨量的46%。想要達成全年銷售目標，供貨去化率需要達到56%以上。

　　從區(qū)域供貨情況來看，華北、西北仍是主要業(yè)績票倉，其次是華東和西南，在后疫情時代樓市交易恢復過程中，華東速度較快，其他區(qū)域則相對較晚。

來源：經(jīng)濟觀察網(wǎng)