隨著疫情放緩，北京商業(yè)地產(chǎn)也在逐步復(fù)蘇，近日北京土拍市場競價熱火朝天可謂生猛，10天時間合生創(chuàng)展集團(tuán)（以下簡稱“合生”）花費近180億元連奪北京3宗地一時間引發(fā)市場側(cè)目，豪擲千金背后也引發(fā)了市場對合生資本實力的猜測。5月20日，記者注意到，早在土拍之前，中誠信托就悄然入股了合生旗下三家房企公司，意在獲利。

　　豪擲千萬入股三家房企

　　5月19日，北京迎來新一輪土拍，合生作為這項土地的一級開發(fā)商參與并全部拿下了2宗地的拍賣，土地成交價款為107.4億元，再加上10天前拿下的地塊，合生共花費179.6億元連奪北京3宗地，實現(xiàn)了“大滿貫”。

　　豪擲重金拿地一時間引發(fā)市場對合生資本實力的猜測，而這或許與金融機(jī)構(gòu)入股合生旗下子公司有莫大關(guān)系。根據(jù)天眼查信息顯示，4月24日、5月11日、5月13日，寧波誠車投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）悄然入股了北京合宏達(dá)盛企業(yè)管理有限公司、北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司三家房企公司，各出資700萬元，持股比例均為70%。據(jù)天眼查顯示，這三家公司中，北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司疑似實際控制人為合生，其余兩家公司疑似實際控制人均為合生資本國際有限公司。

　　而上述寧波誠車投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）背后大股東實則為中誠信托，公開資料顯示，中誠信托初創(chuàng)于1995年11月，前身是中煤信托，2010年完成增資擴(kuò)股，注冊資本為24.57億元。

　　在土拍前，中誠信托光速入股合生旗下三家公司意欲何為？一位信托公司從業(yè)人士透露稱，此次中誠信托間接入股房企，意圖主要在項目融資，以股東借款形式對項目公司放款。

　　在金樂函數(shù)分析師廖鶴凱看來，現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款投放額度受限，只能通過其他合規(guī)的方式操作，中誠信托通過股權(quán)模式給合生提供資金支持，而不是直接通過信托貸款的模式開展業(yè)務(wù)，這對中誠信托來說風(fēng)險可控，股權(quán)在獲利后退出，布局的意圖就是獲利。

　　超六成產(chǎn)品投向房地產(chǎn)行業(yè)

　　從信托公司發(fā)展業(yè)務(wù)的角度來看，房地產(chǎn)信托仍是信托公司展業(yè)的重中之重，2019年，中誠信托就加大了對這一傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新力度，與頭部房地產(chǎn)投資基金公司合作房地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)。據(jù)了解，該類業(yè)務(wù)與國內(nèi)地產(chǎn)基金管理人合作設(shè)立房地產(chǎn)股權(quán)投資基金，最終投向多個地產(chǎn)項目，通過分散投資降低風(fēng)險。

　　時間步入2020年，雖然疫情之下有多家信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)了延期，但中誠信托絲毫沒有停止展業(yè)的腳步。來自用益信托監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，開年至今中誠信托共發(fā)布33款集合資金信托計劃產(chǎn)品，其中，投資領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品共有20款，占比高達(dá)60.6%，交易對手包括恒大地產(chǎn)集團(tuán)、長沙明昇發(fā)展有限公司、貴陽中渝云上房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等知名房企。信托交易結(jié)構(gòu)主要分為，向交易對手發(fā)放借款、受讓房企開發(fā)項目的資產(chǎn)收益權(quán)等，也包括該公司2019年開發(fā)的新項目，認(rèn)購某基金管理有限公司及中誠信托子公司中誠資本管理（北京）有限公司共同管理的有限合伙份額，并以股權(quán)和/或債權(quán)以及符合監(jiān)管要求的其他形式投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的項目收并購和項目開發(fā)建設(shè)、債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整或非房地產(chǎn)項目等。

　　一位不愿具名的信托從業(yè)人士分析稱，因為信托具有靈活的制度優(yōu)勢，所以中誠信托通過很多業(yè)務(wù)方式都可以幫助企業(yè)融資，比如地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、股權(quán)投資等，很多信托公司都在做地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，因為地產(chǎn)行業(yè)對資金要求高、融資需求大，給信托公司的報酬也高。

　　用益信托研究員帥國讓在接受北京商報記者采訪時表示，在嚴(yán)監(jiān)管大環(huán)境下，房地產(chǎn)信托融資的規(guī)模有所壓縮，但房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為信托公司重要業(yè)務(wù)收入來源之一，短期內(nèi)不可能萎縮，尤其在信托業(yè)深度轉(zhuǎn)型期，未來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式可能會有所轉(zhuǎn)變。

　　涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾多次“受傷”

　　近年來，監(jiān)管部門不僅持續(xù)關(guān)注信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)風(fēng)險，提出規(guī)范性要求，還通過凈資本管理加強對信托公司的資本約束。

　　而中誠信托涉水房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也并非一帆風(fēng)順，2019年上半年，中誠信托與泰禾集團(tuán)、增城荔濤房地產(chǎn)有限公司發(fā)生借款合同糾紛，法院裁定凍結(jié)泰禾集團(tuán)、增城荔濤名下銀行存款13.43億元，后經(jīng)泰禾集團(tuán)澄清已結(jié)清全部借款，目前雙方不存在任何借款糾紛。2019年10月，中誠信托公告稱，因三盛集團(tuán)在其他金融機(jī)構(gòu)債務(wù)違約，已直接觸發(fā)信托計劃提前還款條件，受托人已以正式函件形式要求三盛集團(tuán)提前償還信托計劃項下融資本息。產(chǎn)品踩雷三盛宏業(yè)的事還未了，中誠信托又在隨后的一個月內(nèi)接到了北京銀保監(jiān)局開出的70萬元罰款，被罰事由為“違規(guī)接受銀行理財資金投資于未上市企業(yè)股權(quán)、信托資金違規(guī)用于繳納或變相繳納土地出讓價款行為”。

　　“從上述處罰緣由來看，監(jiān)管限制的信托資金不得用于房地產(chǎn)企業(yè)繳納或變相繳納土地出讓價款，這涉及到監(jiān)管對信托或者說金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的硬性要求。調(diào)控地產(chǎn)是我國多年的國策，近五年相關(guān)政策逐步收緊，特別是對原來系統(tǒng)漏出的非標(biāo)業(yè)務(wù)，逐步的收攏了缺口�！绷晰Q凱指出，不過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為信托公司的主要業(yè)務(wù)之一，限制是階段性的，在經(jīng)歷調(diào)控之后市場會進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將進(jìn)入相對成熟的階段，后續(xù)的存量市場會衍生出公募REITS等新的業(yè)務(wù)機(jī)會，預(yù)計在我國房地產(chǎn)信托的存量業(yè)務(wù)還大有可為，而且依然是我國信托業(yè)未來的重要發(fā)展方向。

　　上述信托行業(yè)從業(yè)人士也表示，房地產(chǎn)行業(yè)在中長期仍然會作為支撐經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)行業(yè)之一，存量市場還存在一些機(jī)會，未來中誠信托與房地產(chǎn)企業(yè)合作應(yīng)從以前的粗放型的簡單合作下沉到更為專業(yè)和細(xì)致的合作領(lǐng)域，包括房地產(chǎn)股權(quán)基金更符合國家政策引導(dǎo)的方向。

　　來源：北京商報

編輯：wangdc