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“舊改之王”佳兆業(yè)大調(diào)整 90后二代進入核心管理層
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng) 2020-5-25 10:54:00
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[提要]5月18日,佳兆業(yè)又發(fā)布了新的人事任命:吳建新為首席財務官,孫暐健為聯(lián)席首席財務官。

  站在千億門口的佳兆業(yè),籌劃了一場人事架構(gòu)的大調(diào)整。開年至今,從董事會到CFO到下屬上市平臺,佳兆業(yè)已換了14位將帥,涉及集團大本營、佳兆業(yè)美好、佳兆業(yè)健康等重要公司。

  5月18日,佳兆業(yè)又發(fā)布了新的人事任命:吳建新為首席財務官,孫暐健為聯(lián)席首席財務官。

  值得注意的是,集團董事局主席郭英成的兒女郭曉群、郭曉亭今年也進入了核心管理層,這一場人事大換防標志著新血液將深刻改寫佳兆業(yè)基因,領(lǐng)導財務面好轉(zhuǎn)的佳兆業(yè)沖擊千億戰(zhàn)場。

  但同時,佳兆業(yè)也面臨著負債率依然偏高,多元化新業(yè)務尚未盈利等問題。新一代管理班底是否能有效降低負債、平衡新業(yè)務,將決定佳兆業(yè)未來的發(fā)展上限。

  董事會和CFO“換血”

  去年剛過20歲生日的佳兆業(yè),正在進行一場前所未有的管理架構(gòu)大調(diào)整。佳兆業(yè)集團現(xiàn)有9名董事會成員,其中2人今年新加入。他們是上海區(qū)域主席郭曉群、集團首席營運官李海鳴,擔任執(zhí)行董事。

  佳兆業(yè)多年的老臣鄭毅,及另一名董事翁昊選擇了離開。

  而現(xiàn)有的26名集團高管中,14人今年剛上任,包括曾是金地“三駕馬車”之一的副主席張華綱,首席執(zhí)行官、首席投資官麥帆,集團高級副總裁吳建新,執(zhí)行總裁、首席運營官李海鳴,副總裁、首席風險官楊明等。副總裁許焰林等離職。

  佳兆業(yè)首席財務官一職近年頻頻換人。2016年之后,已經(jīng)換過2人——黃志強、劉富強,都只在任兩年。劉富強去年剛完成凈負債率降至180%以下的目標,而今他因個人事務辭任。

  5月18日起,五年老將吳建新正式為佳兆業(yè)管賬,擔當首席財務官。他將與空降的聯(lián)席首席財務官孫暐健聯(lián)手打造佳兆業(yè)的財務安全閥,二人分別負責境內(nèi)、境外的融資和財務計劃。

  不只大本營,子公司也發(fā)生了人事調(diào)整。4月份,兼任佳兆業(yè)美好執(zhí)行董事的翁昊辭職,佳兆業(yè)投資部副經(jīng)理郭曉亭、首席運營官李海鳴履新執(zhí)行董事。大健康方面,張華綱接替郭英成擔當佳兆業(yè)健康董事會主席、提名委員會主席,劉士峰、許昊辭任董事。

  本輪調(diào)整的亮點除了范圍廣、人數(shù)多,還有兩位接班人重磅加入。

  郭英成的長子郭曉群,今年28歲,畢業(yè)于倫敦大學學院社會學專業(yè)。2018年5月起任職佳兆業(yè),從上海財富管理集團總裁助理,一路做到佳兆業(yè)集團執(zhí)行董事。

  而他的妹妹郭曉亭,今年26歲,畢業(yè)于哥倫比亞大學可持續(xù)管理專業(yè)。2018年1月加入佳兆業(yè),從佳兆業(yè)集團控股投資部副經(jīng)理做起,任職佳兆業(yè)美好執(zhí)行董事后,將負責監(jiān)督投融資業(yè)務。

  早年危機時,主席郭英成一度離職避走香港,通過職業(yè)經(jīng)理人遙控公司,而今54歲的他培養(yǎng)、交班年輕的90后接班人之意已顯。

  隨著二代接班人、14位高管就位,預計新班底將一改從前“來去匆匆”之風,形成一個相對穩(wěn)定的管理架構(gòu),會長期輔佐少主掌舵佳兆業(yè)新航向。

  財務盤面修復

  由鎖盤危機、破產(chǎn)風波,到債務重組,當年佳兆業(yè)的重重危機吸引了全行業(yè)目光,也重創(chuàng)了佳兆業(yè)的財務根基,但新班底接手的佳兆業(yè)已經(jīng)恢復元氣,財務面持續(xù)好轉(zhuǎn)。

  近年來,佳兆業(yè)把“調(diào)結(jié)構(gòu)、降負債”視為風險控制的重中之重。財報顯示,2017-2019年底,佳兆業(yè)的凈負債率從300%、236%降到144%,年均降幅超過60%。融資成本也不斷下滑,佳兆業(yè)2019年的融資成本約為 8.8%,與主流房企進一步縮小差距?硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計,2019年房企新增融資成本為7.07%。

  佳兆業(yè)的現(xiàn)金流逐漸增加。截至2019年末,佳兆業(yè)的現(xiàn)金及存款總額達369.8億元,同比大增61.3%,F(xiàn)金短債比約1.1,短期償債壓力較小。

  截至2019年末,相較于流動負債318.9億元,佳兆業(yè)的速動比例達到1.1倍,現(xiàn)金流足以覆蓋短期債務。截至去年末有息負債率僅為29.6%,相比2018年末下降7.9個百分點。賬上現(xiàn)金及銀行存款合計近370億元,比2018年末大增61.3%。

  綜合來看,佳兆業(yè)的財務面正處于2015年危機之后最好的狀態(tài)。

  這很大程度上得益于此次上任的CFO吳建新的努力。他進入佳兆業(yè)后,積極推動財務職能向“業(yè)財融合”的戰(zhàn)略型財務角色加速轉(zhuǎn)型,實現(xiàn)企業(yè)財務與業(yè)務間的良性互動,為集團的戰(zhàn)略性決策提供支持。

  脫離生死難關(guān)的佳兆業(yè)正站在一個新節(jié)點上,于是它開始積極布局未來。除了管理架構(gòu)調(diào)整,財務方面,佳兆業(yè)計劃持續(xù)降負債、做風控。四月的業(yè)績說明會中,高級顧問譚禮寧透露,未來融資方面將注重為長遠服務,爭取將凈負債率降至120%,融資成本再降1%-1.5%。

  業(yè)績方面,佳兆業(yè)正處于沖擊千億的關(guān)鍵期。2019年佳兆業(yè)實現(xiàn)合約銷售額881.2億元,首席執(zhí)行官麥帆表示,盡管受到新冠肺炎疫情影響,但會全力推進項目建設(shè)和銷售節(jié)奏,2020年的1000億元銷售目標保持不變。

  當前佳兆業(yè)可售貨值 1800 億,按照56%的去化率即可加入千億俱樂部。國信證券分析師徐進表示:“2020 年公司完成 1000 億的合約銷售目標是大概率事件!

  但佳兆業(yè)的歷史遺留問題還沒有徹底解決,財務隱患依然存在,凈負債率始終高于TOP50均值(91%)。徐進認為:“凈負債率水平仍維持在較高水平,主要是由于公司舊改項目投入周期較長,轉(zhuǎn)化周期通常在 5 年左右!

  同時,銷售及管理費用率同比提升約1.2%,凈利潤率(8.67%)處于行業(yè)中下游,未來降負債的難度會越來越大,降幅將不會如近年一般可觀。

  此外,佳兆業(yè)在過去幾年布局大量多元化業(yè)務,很多出于試水的意圖,已經(jīng)涉足綜合開發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、文化體育、物業(yè)管理、潮式餐飲、科技產(chǎn)業(yè)、深足俱樂部等超20個細分領(lǐng)域,無形中分散了對于盈利引擎的地產(chǎn)業(yè)務的專注度。

  像大多數(shù)房企一樣,當前除了物業(yè)管理,佳兆業(yè)的新業(yè)務大多沒有盈利,在營收中占比不足5%。如此復雜的多點布局讓佳兆業(yè)的財務輸血壓力漸大,占用大量資金,不僅分散管理精力,還給財報表現(xiàn)帶來拖累。

  來 源:證券時報

  編 輯:chenhong

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