雖然已踏進(jìn)初夏五月，但對(duì)于經(jīng)歷新冠疫情的上海萬科來說仍然乍暖還寒。

　　其在上海備受關(guān)注中興路一號(hào)項(xiàng)目認(rèn)籌遇冷。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，4月30日，融信萬科中興路一號(hào)項(xiàng)目正式獲發(fā)預(yù)售許可證并開啟認(rèn)籌。此次首批推出229套房源，戶型面積從50平方米至210平方米，主力戶型為100平方米的兩房，銷售均價(jià)約12.98萬元/平方米，認(rèn)籌金為50萬元。

　　5月5日，中興路一號(hào)項(xiàng)目首批房源認(rèn)籌結(jié)束，萬科方面并未公布認(rèn)籌數(shù)量，但據(jù)一些在場(chǎng)人士透露，“五一”假期這幾天的認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)并不理想，與此前開盤的上海其他碧云尊邸、濱江凱旋門等豪宅項(xiàng)目幾乎清盤的盛況形成了鮮明對(duì)比。

　　入市、認(rèn)籌遇冷

　　作為全國(guó)樓面單價(jià)紀(jì)錄保持者的融信萬科中興路一號(hào)項(xiàng)目，12.98萬元/平方米的入市價(jià)格無疑是眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　遙想萬科入主中興路項(xiàng)目之初，未來項(xiàng)目售價(jià)超過15萬元/平方米幾乎成為業(yè)界的共識(shí)。甚至有分析認(rèn)為“項(xiàng)目售價(jià)毫無疑問將超過18萬/平方米，將為上海樓市增加一把火”。

　　然而，自2016年底起，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開始施行了限購(gòu)、限價(jià)等多重嚴(yán)格調(diào)控，售價(jià)超過15萬/平方米已然不現(xiàn)實(shí)。

　　針對(duì)12.98萬/平方米的預(yù)售價(jià)格，上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，上述價(jià)格其實(shí)并不低，綠地董家渡項(xiàng)目首批房源均價(jià)為13.8萬元/平方米，相比之下中興路一號(hào)項(xiàng)目地段含金量不及人家，即便想要提高預(yù)售價(jià)格，空間也不大。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，靜安中興路項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e約3.1萬平方米，容積率3.5，計(jì)容積率建筑面積約11萬平方米。包括將近1.1萬平方米的商業(yè)以及9.89萬平方米的住宅，其中住宅可售部分的建面為7.7萬平方米，自持1.41萬平方米，其余將配建物業(yè)管理用房、保障房等。

　　經(jīng)推算，中興路地塊的可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到14.59萬元/平方米，毫無疑問開發(fā)商將在這出“面粉比面包貴”的戲碼中倍感煎熬。

　　有市場(chǎng)人士提出，由于市場(chǎng)對(duì)自持部分的估值仍沒有一個(gè)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，并且中興路一號(hào)后續(xù)房源的售價(jià)也不確定，因此無法給出一個(gè)虧損的具體數(shù)字。

　　現(xiàn)在，遇冷已經(jīng)是不可避免的事實(shí)，但對(duì)于中興路一號(hào)這種標(biāo)桿型項(xiàng)目來說，當(dāng)初如何打響新盤入市 “第一炮”的考量尤為重要，為此萬科請(qǐng)來了世界著名建筑大師羅杰斯擔(dān)綱項(xiàng)目設(shè)計(jì)。

　　據(jù)悉，羅杰斯是建筑界的諾貝爾獎(jiǎng)之稱的普利茲克獎(jiǎng)獲得者。倫敦千年穹頂、全球最貴公寓倫敦海德公園一號(hào)、巴黎蓬皮杜藝術(shù)中心等聞名世界的地標(biāo)建筑均為羅杰斯的著名作品，而中興路一號(hào)則是羅杰斯為數(shù)不多的住宅作品之一。

　　但現(xiàn)在即使有大師操刀、中興路一號(hào)的認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)仍然難達(dá)理想。盧文曦指出，來自豪宅市場(chǎng)的橫向競(jìng)爭(zhēng)，是此次中興路一號(hào)所面對(duì)的主要壓力。他表示：“董家渡項(xiàng)目能看到江景的，周邊有后續(xù)改造的空間。而中興路一號(hào)項(xiàng)目附近多以老舊小區(qū)為主，周邊基本上已經(jīng)是定型了�！�

　　而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，融信萬科中興路一號(hào)12.98萬元/平方米的銷售均價(jià)超過九龍倉(cāng)靜安一號(hào)，成為靜安區(qū)有史以來預(yù)售證均價(jià)最高的樓盤。同時(shí)，還超過嘉御庭、陸家嘴壹號(hào)院、外灘壹號(hào)院等市中心熱門樓盤，成為全上海預(yù)售證均價(jià)最高的樓盤之一。

　　萬科的靜安理想

　　2016年是房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的年份之一。

　　2016年8月17日，“地王收割機(jī)”稱號(hào)的融信力克萬科、仁恒等18家房企，以總價(jià)110.1億拿下上海靜安中興社區(qū)宅地，較起始總價(jià)46億元溢價(jià)139%，樓面價(jià)超過10萬/平方米，另需自持15%住宅、無償建造5%保障房并自持全部商業(yè)。同時(shí)，可售部分實(shí)際樓板價(jià)145896元/平方米，刷新了全國(guó)樓板價(jià)地王紀(jì)錄。

　　在市場(chǎng)對(duì)于融信操盤和資金能力的質(zhì)疑聲中，“救兵”出現(xiàn)了。同年12月2日，萬科在公告中透露了以53.95億元的代價(jià)入股靜安項(xiàng)目的消息，在這個(gè)項(xiàng)目中萬科持有49%的權(quán)益。此后，萬科走到臺(tái)前，成為真正的操盤方。

　　對(duì)于萬科進(jìn)入的緣由，盧文曦認(rèn)為，入股地王項(xiàng)目更多是可能是為周邊的萬科翡翠雅賓利項(xiàng)目做鋪墊。旁邊有了標(biāo)桿項(xiàng)目的加持，雅賓利項(xiàng)目的價(jià)格可以獲得較大的提升。

　　他指出，“萬科當(dāng)時(shí)應(yīng)該做好了“以時(shí)間換空間”的準(zhǔn)備，不過，現(xiàn)在來看的話，這個(gè)空間是很難去換出來�！�

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，翡翠雅賓利是萬科高端系列的代表作之一。自萬科入主中興路一號(hào)后，確實(shí)對(duì)雅賓利項(xiàng)目的新房和二手房?jī)r(jià)格都有促進(jìn)作用。

　　該項(xiàng)目由萬科從上置集團(tuán)手中收購(gòu)而來，總代價(jià)為10.2億元，項(xiàng)目中的權(quán)益占60%。項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e約13.4萬平方米，容積率約2.5，計(jì)容積率建筑面積約35萬平方米。

　　在交易完成后，萬科成為了項(xiàng)目的操盤方，案名也從過去的綠洲雅賓利更名為萬科翡翠雅賓利。而相比于入股中興路項(xiàng)目的代價(jià)來看，雅賓利項(xiàng)目的土地成本可謂低廉。

　　此前，上海資深地產(chǎn)專家薛建雄曾分析：“如果算這兩個(gè)項(xiàng)目的總賬，雅賓利項(xiàng)目對(duì)成本其實(shí)有平衡，而且中興路一號(hào)對(duì)售價(jià)有帶動(dòng)作用，萬科可能比其他開發(fā)商更合適入股這個(gè)項(xiàng)目。況且項(xiàng)目周邊的配套其實(shí)不是很好，是舊改區(qū)域，別人不敢做，但基于翡翠雅賓利良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，所以萬科才敢入股�！�

　　如果把時(shí)光拉回至2016年萬科收購(gòu)發(fā)生的當(dāng)時(shí)，與融信的交易未嘗不是一門“好生意”。然而，隨著限價(jià)等政策出臺(tái)、樓市熱浪褪去，原本看似平穩(wěn)的天平，出現(xiàn)了失衡。

　　不過，有熟悉上海萬科的有關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，萬科此前針對(duì)中興路片區(qū)的舊改制定了一個(gè)“靜安中興城五年計(jì)劃”。中興路一號(hào)只是其中的一個(gè)住宅項(xiàng)目，等到未來舊改完成，該區(qū)塊能級(jí)將獲得提升。

　　根據(jù)規(guī)劃，翡翠雅賓利1-4期、中興綠地也都是“中興城五年計(jì)劃”的重要組成部分，將聯(lián)動(dòng)萬科參與修復(fù)商務(wù)印書館第五印刷所，更新區(qū)域界面及配套，未來五年計(jì)劃將中興城片區(qū)打造成集社區(qū)場(chǎng)所、藝術(shù)場(chǎng)所相呼應(yīng)的美好生活共同體。

　　來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong