7月22日,房地產(chǎn)企業(yè)綠地控股發(fā)布了2020年半年度業(yè)績快報公告和2020年第二季度房地產(chǎn)經(jīng)營情況簡報。
根據(jù)公告,2020年上半年,綠地控股實現(xiàn)歸母凈利潤80億元,同比減少10.79%;實現(xiàn)合同銷售金額1330.29億元,比去年同期減少20.7%。
凈利與銷售額出現(xiàn)下降的同時,綠地控股也正處于控制權(quán)籌劃中。在周一、二持續(xù)緊急停牌后,7月21日,綠地控股發(fā)布公告稱因股東籌劃公司控制權(quán)結(jié)構(gòu),最長將停牌一周。
7月26日下午,綠地控股發(fā)布公告顯示,上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“上海地產(chǎn)”)、上海城投(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“上海城投”)擬通過公開征集受讓方的方式,協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的綠地控股部分股份,擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計不超過綠地總股本的17.5%。這意味著綠地控股將啟動二次混改。
兩次沖刺4000億元銷售目標(biāo)未果,止步不前的綠地控股又面臨銷售增長乏力、杠桿居高、償債能力欠佳等憂患。如今綠地控股迎來“二次混改”,又將面臨怎樣的局面?《投資者網(wǎng)》就相關(guān)信息向綠地控股求證,公司未予置評。
銷售增長乏力
綠地控股創(chuàng)立于1992年,是一家全球經(jīng)營的多元化企業(yè)集團(tuán)。目前,綠地控股已在全球范圍內(nèi)形成了“以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè),大基建、大金融、大消費以及科創(chuàng)、康養(yǎng)等新興產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的多元經(jīng)營格局。歷經(jīng)27年發(fā)展,綠地控股銷售增長進(jìn)入瓶頸。
2018年上半年,新冠肺炎疫情突如其來,對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響,房地產(chǎn)企業(yè)也深受其害。但是,在外部環(huán)境壓力之下,房企抗壓能力也各不相同,有些逆流而上,有些業(yè)績下降。而綠地控股則是后者。
根據(jù)2020年半年度業(yè)績快報,2020年上半年,綠地控股實現(xiàn)營業(yè)收入2099.25億元,同比增加4.14%;歸母凈利潤79.48億元,同比減少10.79%。綠地控股對自身增收不增利的業(yè)績表現(xiàn)持有樂觀態(tài)度,其在快報中表示,“經(jīng)過努力,公司整體經(jīng)營情況觸底反彈、逐季改善、趨勢向好!
目前,A股上市房企披露半年報的尚屬少數(shù)。但是根據(jù)日前保利地產(chǎn)(600048.SH)披露的2020年半年度業(yè)績快報,2020年上半年,保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入737.05億元,同比增加3.60%;歸母凈利潤101.21億元,同比減少僅1.66%。
與綠地控股相比,保利地產(chǎn)規(guī)模上還要略勝一些,雖然同受疫情影響,但從業(yè)績表現(xiàn)上來看,保利地產(chǎn)的抗壓能力明顯要強(qiáng)于綠地控股。二者在上半年的銷售增長方面亦有不小差距。
2020年上半年,綠地控股的銷售增長也較為乏力。根據(jù)2020年第二季度房地產(chǎn)經(jīng)營情況簡報,2020年1-6月,綠地控股實現(xiàn)合同銷售面積1031.2萬平方米,比去年同期減少30.7%;實現(xiàn)合同銷售金額1330.29億元,比去年同期減少20.7%。
相較而言,2020年1-6月,保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積1492.24萬平方米,同比下降8.81%;實現(xiàn)簽約金額2245.36億元,同比下降11.12%。綠地控股20.7%的銷售額降幅明顯大于保利地產(chǎn)11.12%。
事實上,綠地控股銷售疲軟早有征兆。早在2018年,綠地控股錯失4000億元銷售目標(biāo)后,2019年仍未突破4000億元,成為近兩年房企TOP10里增速最慢的公司。
梳理近些年的銷售情況來看,2015年至2019年,綠地控股的合同銷售金額分別為2301億元、2550億元、3065億元、3875億元和3880億元,2016年至2019年合同銷售額增速分別為10.82%、20.20%、26.42%和0.10%,銷售增長出現(xiàn)滯緩。
雖然綠地控股沒有明確提出2020年具體的銷售目標(biāo),但是根據(jù)此前1月8日綠地控股董事長、總裁張玉良在業(yè)績交流會上表示,綠地今年的銷售目標(biāo)不會增加很多。以綠地控股2020年上半年銷售額1330.29億元來看,綠地控股2020年實現(xiàn)原有4000億的銷售目標(biāo)仍有難度,半年的目標(biāo)達(dá)成率僅33.25%。
杠桿高企
7月24日,綠地控股子公司發(fā)布美元債券發(fā)行公告。公告稱:為滿足發(fā)展需要,子公司綠地全球于2020年7月22日分別完成了4億美元定息債券及2.5億美元定息債券的發(fā)行,其中4億美元定息債券票面利率為6.125%,到期日2023年4月22日;2.5億美元定息債券票面利率為7.25%,到期日2025年1月22日。以上發(fā)行債券將于香港交易所上市。
其實,綠地控股發(fā)行美元票據(jù)的整體融資成本較高。今年6月綠地全球發(fā)行的5億美元定息債券,債券票面利率為6.25%,既高于龍湖地產(chǎn)今年發(fā)行的3.375%的優(yōu)先票據(jù),也高于境內(nèi)6月份4.89%的平均發(fā)債成本。
而事實上,進(jìn)入2020年,受疫情影響境內(nèi)流動性持續(xù)寬松,房地產(chǎn)行業(yè)融資成本走低,境外融資規(guī)模小幅下降。Wind數(shù)據(jù)顯示,今年以來,房企發(fā)行的各期限債券平均票面利率在4%-6%之間。整體看,平均發(fā)債成本沒有超過6%,且數(shù)量較集中的3年期和5年期債券平均利率未超過5%。而綠地控股上述兩筆發(fā)債融資成本不降反增,還高于2019年5.60%的融資成本,并未體現(xiàn)出綠地控股作為老牌房企的規(guī)模及品牌優(yōu)勢在信用融資市場的正面作用。
《投資者網(wǎng)》梳理財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),綠地控股較高的融資成本或許是因為其緊張的財務(wù)狀況。2019年,綠地控股的凈負(fù)債率為155.60%,2020年一季度末攀升至171.59%;資產(chǎn)負(fù)債率為82.81%,今年一季度該指標(biāo)為81.92%。與同行企業(yè)相比,綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率偏高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2019年滬深兩市上市房地產(chǎn)公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%。
根據(jù)2020年一季報,截至2020年3月31日,綠地控股短期借款為317.19億元,同比增長6.85%;長期借款為1538.79億元,同比增長12.07%,借款規(guī)模進(jìn)一步加大。
截止今年一季度末,綠地控股長期債務(wù)達(dá)到1955.98億元,短期債務(wù)也達(dá)到1087.61億元,短期債務(wù)占比接近三分之一,而賬面資金下降為781.41億元,加上銷售不及預(yù)期,超三千億的債務(wù),讓綠地控股面臨著不小的壓力。
停牌為二次混改
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,資金鏈就是生命線,“現(xiàn)金為王”。杠桿居高、銷售增長乏力的綠地控股在行業(yè)中的高光難以為繼,或許也是綠地控股停牌后,市場猜測其二次混改的原因之一。
7月21日,綠地控股在公告中稱,7月17日,綠地控股收到公司股東上海地產(chǎn)及上海城投的通知,上海地產(chǎn)及上海城投正在籌劃公司控制權(quán)結(jié)構(gòu)有關(guān)事項。
公開資料顯示,上海地產(chǎn)和上海城投分別為綠地控股的第二大和第三大股東,持股比例分別為25.82%、20.55%。陸股通持股3.22%為第四大股東,中金公司持股2.9%,為第五大股東。而第一大股東為上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙),持股比例達(dá)29.13%。上海地產(chǎn)和上海城投均由上海國資委100%控股。換言之,上海國資委通過上海城投和上海地產(chǎn)持有綠地控股的股權(quán)比例達(dá)46.37%,遠(yuǎn)超第一大股東上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)。
業(yè)內(nèi)消息表示,綠地控股此次停牌,或?qū)⒂瓉矶位旄摹>G地控股的第一次“混改”是在5年前,綠地控股當(dāng)年混改直至成功實現(xiàn)借殼上市,被認(rèn)為是上海國資的混改樣本。
據(jù)地產(chǎn)垂直媒體《壹地產(chǎn)》在微博發(fā)布的消息,此次綠地停牌,簽署完戰(zhàn)略合作協(xié)議后,“一個項目組在中金公司悄悄成立,專門跟進(jìn)綠地引入戰(zhàn)略投資人的事情。上海也有兩家企業(yè)表達(dá)了參與意向,他們都是上海國資委旗下的國有企業(yè)!
如今“靴子落地”。7月26日下午,綠地控股發(fā)布公告顯示,上海地產(chǎn)、上海城投擬通過公開征集受讓方的方式,協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的綠地控股部分股份,擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計不超過綠地總股本的17.5%。這意味著綠地控股將啟動二次混改。
此次擬轉(zhuǎn)讓股份的價格不低于下列兩者之中的較高者:提示性公告日前30個交易日的每日加權(quán)平均價格的算術(shù)平均值和最近一個會計年度經(jīng)審計的每股凈資產(chǎn)值。擬聘請中金公司作為本次股份轉(zhuǎn)讓的財務(wù)顧問,后續(xù)將進(jìn)一步研究制定本次股份轉(zhuǎn)讓的具體方案。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對《投資者網(wǎng)》表示,“實際上,對于綠地來說,混改動作比較多。此次停牌首要原因是和上海城投、上海地產(chǎn)等重組是有直接關(guān)系的,停牌目的也是為了防范股價波動。所以停牌本身是釋放了積極的信號。對于綠地來說,其二次混改也符合其國企的定位和導(dǎo)向;同時,從企業(yè)競爭力來說,混改后或會繼續(xù)引入戰(zhàn)略投資者,這都具有積極的意義!保ㄋ季S財經(jīng)出品)
來 源:投資者網(wǎng)
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