第三季度，重慶辦公樓市場錄得兩個優(yōu)質(zhì)項目入市，新增面積約9.1萬平方米。市場需求持續(xù)回暖，三季度凈吸納量達(dá)2.3萬平方米，空置率環(huán)比小幅上升0.6個百分點，以在線教育為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在渝積極拓點。零售物業(yè)方面，消費(fèi)市場復(fù)蘇跡象明顯，市場錄得一個項目入市，新增面積約10.9萬平方米，總存量突破700萬平方米。美妝與新能源汽車等業(yè)態(tài)持續(xù)擴(kuò)張，表現(xiàn)搶眼。
仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“隨著今年智博會的召開, 又一批重大項目簽約落地，重慶‘智能產(chǎn)業(yè)化’趨勢凸顯，折射出投資者對重慶數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。重慶建設(shè)內(nèi)陸國際金融中心獲得更多外界支持，制造業(yè)基礎(chǔ)及面向東盟的貿(mào)易結(jié)算將成為其金融業(yè)蓬勃發(fā)展的兩大基石。金融、智慧產(chǎn)業(yè)與貿(mào)易是重慶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的核心，更將不斷驅(qū)動產(chǎn)業(yè)辦公需求增長。重慶消費(fèi)復(fù)蘇態(tài)勢喜人，黃金周期間旅游與夜間經(jīng)濟(jì)迅速拉動客流回升。同時更多新品牌首進(jìn)重慶，不斷激發(fā)市場新活力。”
甲級辦公樓市場研讀
辦公樓需求繼續(xù)回升，科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)躍居第一大成交來源。
三季度，重慶甲級辦公樓市場迎來重慶來福士C座入市，新增供應(yīng)5.8萬平方米，市場總存量增至308萬平方米。渝中半島可租賃面積增加帶給區(qū)域市場一定的去化壓力。
需求方面，甲級辦公樓需求繼續(xù)回升，錄得全市凈吸納量約2.3萬平方米，環(huán)比增長超過50%，但與去年同期相比，凈吸納量仍處于低位。供應(yīng)增量導(dǎo)致市場平均空置率環(huán)比小幅上升0.6個百分點，至季末報29.3%。新增需求中，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)躍居首位，金融與房地產(chǎn)建筑需求持續(xù)穩(wěn)健，三者的貢獻(xiàn)比例分別為32.2%，22.0%和18.0%。
1. 以在線教育、直播為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)加速擴(kuò)張，成為市場關(guān)注焦點。據(jù)統(tǒng)計，2020上半年國內(nèi)在線教育行業(yè)融資總額逾143億元，超過2019全年融資額，疫情后行業(yè)用戶數(shù)突破3億。本季，猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫、掌門一對一等業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)在渝積極擴(kuò)張，釋放數(shù)千甚至上萬平方米的辦公需求，且青睞解放碑、江北嘴等成熟商務(wù)區(qū)。此外據(jù)宏觀數(shù)據(jù)顯示，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營業(yè)收入在上半年逆勢同比增長27.4%。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的新經(jīng)濟(jì)周期下，重慶辦公樓市場或迎新風(fēng)口。
2. 中國內(nèi)陸國際金融中心建設(shè)大獲支持，傳統(tǒng)金融需求穩(wěn)健，新興金融持續(xù)活躍。產(chǎn)業(yè)層面，重慶建設(shè)內(nèi)陸國際金融中心獲得政商兩界支持。季內(nèi)，重慶市政府就資本市場精準(zhǔn)對接與企業(yè)培育方面與深交所簽訂戰(zhàn)略協(xié)議框架，同期螞蟻消費(fèi)金融全國總部落戶彈子石。辦公層面，銀行、證券和保險等傳統(tǒng)金融需求占比7.0%，以金融租賃、消費(fèi)金融和綠色金融為代表的新興金融占比15.0%。金融業(yè)對重慶辦公樓市場的長期核心支撐再次凸顯。
3. 房地產(chǎn)建筑業(yè)辦公需求中，超過65.3%集中于照母山及江北嘴等城北區(qū)域。照母山板塊產(chǎn)業(yè)辦公樓老舊，且有大量建筑企業(yè)在園區(qū)辦公，未來伴隨更多甲級辦公樓交付，以建筑設(shè)計為代表的相關(guān)企業(yè)升級搬遷需求有望集中釋放。
市場洞察
租金跌幅收窄，業(yè)主競爭策略轉(zhuǎn)向多元化。
三季度，重慶甲級辦公樓租金環(huán)比下跌0.5%，跌幅較上季度收窄0.3個百分點，報85.1元/平方米/月。歷經(jīng)數(shù)年租金下跌，低價競爭已無法帶給項目足夠的增量客源，部分業(yè)主方開始積極調(diào)整競爭策略，服務(wù)運(yùn)營和靈活租賃成為后疫情時期的兩大主線策略。服務(wù)運(yùn)營方面，在項目交通、周邊配套等短期內(nèi)難以快速提升的情況下，業(yè)主方不斷加強(qiáng)租約管理及舉辦活動提升入駐企業(yè)員工體驗，增強(qiáng)既有租戶粘性。例如，大都會東方廣場推出樓宇內(nèi)租戶專享優(yōu)惠、平安企業(yè)天地舉辦“仲夏福利享”“關(guān)愛加班狗”等活動。
疫情影響下，多數(shù)企業(yè)出于對未來不確定性的考慮，對新租裝修成本支出謹(jǐn)慎，辦公靈活性成為租戶選址的重要考量。因此，更多開發(fā)商開始推出精裝修定制房源，并提供靈活的租賃條款。
本地企業(yè)辦公活躍度提升，升級需求主導(dǎo)二級租賃市場。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，截至2020年第三季度末，在重慶甲級辦公樓Top50租戶中，本地龍頭企業(yè)承租數(shù)量達(dá)13個；在全市甲級辦公樓中，高達(dá)38.7%的面積為本地企業(yè)承租。然而大部分本地企業(yè)規(guī)模相對較小，租金敏感的特征驅(qū)動他們在辦公選址時青睞高性價比樓宇。伴隨本地中小企業(yè)經(jīng)濟(jì)活力回升，本季新增辦公需求中，本地企業(yè)活躍度超過中資（非本土）企業(yè)，兩者占比分別為48.8%和46.6%。其中，來自老舊樓宇的本土企業(yè)辦公升級需求主導(dǎo)二級租賃市場，緩解上半年因疫情導(dǎo)致租戶退租、轉(zhuǎn)租率下滑的局面。
未來展望
總部經(jīng)濟(jì)持續(xù)加碼，助力重慶內(nèi)陸國際金融中心建設(shè)。
至2020年末，重慶甲級辦公樓預(yù)計將迎來23萬平方米新增供應(yīng)，均為總部型自用樓宇。西南證券大樓、郵政銀行大樓以及國際信托/三峽銀行大樓將迎來陸續(xù)交付，江北嘴CBD總部經(jīng)濟(jì)將再次加碼升級。作為金融核心區(qū)，江北嘴CBD正在成為中西部地區(qū)最具競爭力的金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。
城市更新引導(dǎo)辦公樓版圖不斷北移西拓。
未來三年，重慶商務(wù)市場北移步伐不斷，照母山及中央公園等地區(qū)均有較大體量的優(yōu)質(zhì)辦公樓項目陸續(xù)交付，隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)，新興商務(wù)區(qū)域不斷發(fā)展成熟，對企業(yè)的吸引力逐漸提升。西部科學(xué)城建設(shè)將重塑重慶地理經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)格局，在重慶這種組團(tuán)式的城市格局中，商務(wù)新中心也將不斷崛起，引領(lǐng)樓宇經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場研讀
本季，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場錄得融創(chuàng)茂開業(yè)，新增零售面積約10.9萬平方米，市場總存量提升至706萬平方米。該項目地處沙坪壩區(qū)西永區(qū)域，以“城市微度假”為主題，將“商業(yè)”+“文旅”結(jié)合，商場內(nèi)直接聯(lián)通三大主題樂園，在空間上形成互聯(lián)互通，利于延長消費(fèi)者駐留時間。
空置率小幅上升，餐飲、兒童培訓(xùn)等業(yè)態(tài)表現(xiàn)企穩(wěn)，部分零售業(yè)態(tài)繼續(xù)承壓。
三季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率環(huán)比上升0.1個百分點，報14.6%。盡管在疫情期間，餐飲、兒童培訓(xùn)等依賴線下人流的業(yè)態(tài)受到較大影響，但隨著疫情得到有效控制，這類低彈性、剛需性的消費(fèi)需求迅速釋放，其在購物中心表現(xiàn)逐步企穩(wěn)，租戶穩(wěn)定性增強(qiáng)。而零售業(yè)態(tài)波動性相對更高，一方面，由于疫情仍在世界范圍內(nèi)持續(xù)，多數(shù)時尚品牌全球銷售表現(xiàn)不佳，資金鏈承壓，審慎的運(yùn)營策略被普遍采用；另一方面，疫情期間培養(yǎng)的線上消費(fèi)習(xí)慣及直播帶貨持續(xù)火熱，對線下實體零售造成擠出。零售業(yè)態(tài)持續(xù)承壓，部分購物中心出現(xiàn)零售品牌關(guān)店的情況。
市場尚未完全恢復(fù)，租金仍處下行通道。
由于目前全市空置率仍處高位，加之未來新增供應(yīng)體量較大，競爭壓力仍然存在，市場完全恢復(fù)仍需一定時間，業(yè)主方的租金議價能力有限。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，三季度全市購物中心首層平均租金報366.8元/平方米/月，環(huán)比下降0.6%。
市場洞察
零售、美妝、寵物、娛樂等業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼，多家首店進(jìn)駐備受市場關(guān)注。
本季，服飾、鞋包等時尚業(yè)態(tài)在新租面積中仍處首位，超過餐飲、體驗業(yè)態(tài)；更多新穎業(yè)態(tài)落戶購物中心，倒逼市場加速調(diào)整。
1. 國際知名品牌看好重慶市場，進(jìn)駐優(yōu)質(zhì)購物中心。盡管部分國際品牌受疫情影響收縮市場份額，但仍有較多品牌在中國市場表現(xiàn)良好且繼續(xù)擴(kuò)店。如：Tiffany&Co.重慶第二店進(jìn)駐萬象城、lululemon進(jìn)駐北城天街、重慶首家Sam Edelman進(jìn)駐時代天街等。此外，加拿大連鎖咖啡品牌Tim Hortons首次進(jìn)駐重慶，落戶萬象城和融創(chuàng)茂。
2. 美妝和家居集合店品牌競爭加劇，更多新玩家入渝。隨著Wow Colour、The Colorist、KKV等美妝和家居集合店的快速擴(kuò)張，國內(nèi)更多競爭者開始入渝。包括：木星予糖美妝集合店進(jìn)駐源著天街和西城天街等；飾品店AHF也開發(fā)了新的產(chǎn)品線“阿好坊の家”，擴(kuò)展至彩妝、日化、家居服、衛(wèi)浴、餐廚等，將亮相南坪萬達(dá)廣場。
3. 陪伴型消費(fèi)需求增加，寵物經(jīng)濟(jì)快速興起。當(dāng)下，與寵物相關(guān)的陪伴型消費(fèi)增多，本季寵物門店在購物中心開店更趨活躍，如：毛毛和綠進(jìn)駐龍湖時代天街和龍湖源著天街等。此外，以寵物體驗為賣點的飲品店也進(jìn)駐購物中心，如：Nice to meet U愛玩萌兔安哥拉巨兔體驗館進(jìn)駐解放碑協(xié)信星光、東原悅薈新新Park等。
4. 受資本推動和擴(kuò)張市場份額的需要，新能源汽車在全國多地同時布點。重慶優(yōu)質(zhì)購物中心也成為新能源汽車布局的焦點。如：比亞迪體驗中心旗艦店進(jìn)駐北城天街、Tesla全新城市展廳進(jìn)駐萬象城等。
5. 卡丁車、密室逃脫等娛樂體驗業(yè)態(tài)積極進(jìn)駐購物中心。如：KKC卡丁車、重慶首家X電競館等。娛樂業(yè)態(tài)也逐漸呈現(xiàn)出向低樓層發(fā)展的趨勢，一方面，部分購物中心低區(qū)主力店撤出后，短時間內(nèi)難以找到替補(bǔ)的品牌，另一方面，隨著娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展更加多元化，面積要求更加靈活，部分小面積的娛樂租戶可獲得一些區(qū)位更好的位置。
營銷推廣活動激發(fā)流量轉(zhuǎn)換，推動商業(yè)快速復(fù)蘇。
融入主題展、名人見面會、限定店等多元創(chuàng)新的營銷推廣活動，持續(xù)將網(wǎng)絡(luò)新熱點轉(zhuǎn)換為消費(fèi)者線下到訪量。本季，龍湖時代天街舉辦賽羅奧特曼十周年紀(jì)念展、重慶天地引入光影巨兔藝術(shù)展、重慶北城天街帶來ViViCat生活實錄全國首展、重慶來福士聯(lián)合敦煌博物館「潮起東方」主題展西南首展等，帶動零售商業(yè)快速恢復(fù)。據(jù)重慶市商務(wù)委發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，國慶中秋長假期間，重慶中心城區(qū)六大核心商圈銷售額同比增長10.4%。其中，觀音橋商圈銷售額同比增長30.6%，九龍坡商圈銷售額同比增長16.4%，解放碑商圈銷售額同比增長9.4%；重點監(jiān)測的商貿(mào)企業(yè)，銷售額同比增長8.5%。
未來展望
盡管部分購物中心推遲開業(yè)計劃，預(yù)計仍有約36.7萬方米新增面積將于四季度入市，主要包括：龍湖金沙天街和禮嘉天街等。至年末，重慶零售總存量預(yù)計將達(dá)740萬平方米。由于市場仍處在恢復(fù)期，提升入駐率仍需一段時間，因此零售運(yùn)營商的議價能力或?qū)⒊掷m(xù)承壓。與此同時，隨著零售需求逐漸恢復(fù)，加之四季度即將開業(yè)的購物中心入駐情況比較理想，全市空置率或?qū)⒊霈F(xiàn)下降。
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“在中國經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)體系下，重慶在西部陸海新通道戰(zhàn)略上打造內(nèi)陸開放戰(zhàn)略高地，引領(lǐng)內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展，構(gòu)筑辦公需求根基。黃金周消費(fèi)表現(xiàn)為市場復(fù)蘇帶來信心，但疫情帶來的零售行業(yè)洗牌、購物中心兩級分化加重，意味著強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營理念勢在必行。未來商場換租調(diào)整將更加頻繁，如果打造消費(fèi)IP將更考驗商場運(yùn)營能力。”
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
