2020年三季度，隨著國內經濟主要經濟指標不斷改善，發(fā)展動能增強，景氣度持續(xù)提升，國內部分城市寫字樓租賃和投資市場活躍度有所回升，租金整體企穩(wěn)，空置率小幅上升。頭部互聯網企業(yè)對寫字樓市場拉動效應明顯。投資市場方面，商業(yè)地產各個板塊的大宗交易各有斬獲，寫字樓仍然占據大宗交易成交額的最大份額。

　　宏觀經濟由負轉正，延續(xù)“V型反轉”

　　三季度，國內經濟增速由負轉正，同比增長0.7%。9月份，商務活動指數繼續(xù)上升，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)增速最快，制造業(yè)PMI與非制造業(yè)商務活動指數雙雙回升。分行業(yè)來看，前三季度，金融業(yè)以及信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)增長較快，增加值增速分別為7.0%和15.9%，合計拉動GDP增長1.3個百分點。服務業(yè)景氣繼續(xù)擴張。

　　土地市場推出節(jié)奏放緩，成交量價齊跌

　　三季度，20城市商辦用地推出節(jié)奏放緩，推出土地和樓面價格均環(huán)比下跌，同比上漲；成交面積環(huán)比大幅下降，成交土地均價同比上漲，環(huán)比下跌；土地出讓金同比增長14.01%，環(huán)比下降24.38%，平均溢價率升至1.82%。從企業(yè)拿地情況來看，前三季度，國內69家企業(yè)共競得331宗商辦用地，拿地面積1235.93萬㎡，金額757.47億元，TOP10企業(yè)拿地面積和金額均超六成。

　　租賃市場租金整體企穩(wěn)，空置率小幅上升

　　盡管受疫情基本得到控制、經濟逐步復蘇、企業(yè)復工復產多重利好因素影響，三季度寫字樓市場的下行趨勢并未完全扭轉，但是多城市租金降幅有所收窄。從租金報價來看，20城市寫字樓租金仍處于下行通道但整體企穩(wěn)，平均租金為2.76元/㎡·天，租金小幅下跌且跌幅明顯收窄并趨于穩(wěn)定，空置率受新增供應影響小幅上升。

　　投資市場市場活躍度回暖，工業(yè)物業(yè)成交升溫

　　三季度，國內商辦投資市場逐漸復蘇，寫字樓、零售物業(yè)、倉儲物流等多個商業(yè)地產板塊均出現不同程度的需求回暖。本季度內國內共錄得55宗商業(yè)類大宗交易，總成交額達到483.93億元，成交面積173.47萬㎡。

　　從大宗交易物業(yè)類型的交易總額來看，寫字樓占比超過三分之一，表明寫字樓依然最受機構投資者青睞，工業(yè)物業(yè)占比超三成，商業(yè)零售類物業(yè)成交約占26%，其余為綜合體和公寓，占比合計為9%左右。

　　租戶市場市場需求回暖，TMT需求最高

　　三季度，根據對北京、上海、深圳、成都、重慶等6個重點城市710個寫字樓樣本的租戶進行分析，從租賃類型來看，寫字樓租賃交易以新租和搬遷為主，大部分城市的新租交易占比超五成。從租戶所在行業(yè)來看，季度內租賃交易主要集中在TMT、金融和專業(yè)服務業(yè)三個領域。

　　總結和展望

　　雖然不同城市不同細分市場的基本面存在顯著差異，不過整體來看，此輪寫字樓供應高峰將延續(xù)至2021年，今年四季度至明年上半年租賃市場仍將承受較大下行壓力，但預計租金降幅同比收窄。長期來看，隨著中央和地方政府密集出臺政策，與此同時多地發(fā)力營商環(huán)境“深水區(qū)”改革，這將為寫字樓市場的長期穩(wěn)定發(fā)展帶來一定的利好。另外，國內頭部互聯網企業(yè)正逐步從市場追隨者向行業(yè)領導者轉變，并成為國內尤其是一線和部分強二線城市辦公市場需求的核心增長點。

　　投資市場方面，宏觀經濟的不確定性將促使投資者更加關注一線城市和未來現金流穩(wěn)定的辦公物業(yè)資產，自用買家仍將主導市場。另外疫情期間在線購買、社區(qū)無接觸配送等消費習慣得以延續(xù)，社區(qū)商業(yè)需求蓬勃發(fā)展，此類項目更受買家關注，未來將迎來發(fā)展機遇。同時，物流地產的投資需求將持續(xù)增長，包括數據中心、物流倉儲在內的利基板塊仍將是投資熱點。

　　來源：中指研究院

編輯：wangdc