3月,房地產(chǎn)市場緩步復(fù)蘇,二三線城市的復(fù)蘇速度明顯要好于一線城市,新房成交的同比跌幅基本都在3成以內(nèi)。根據(jù)市場周期發(fā)展規(guī)律,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)或是大蕭條時(shí)期,樓市一般也處于下行周期,優(yōu)質(zhì)資源基本都在向核心城市聚集,二線城市和強(qiáng)三線城市毋庸置疑成為房企投資、購房者買房的首選。值得關(guān)注的是,部分核心二三線已在2019年盡顯“疲態(tài)”,步入下行周期,新冠疫情無異于“雪上加霜”,究竟哪些城市會因此“一蹶不振”?哪些城市能夠在疫后率先“強(qiáng)勢”突圍?我們將在下文一一解析。
10個(gè)核心二三線連續(xù)6個(gè)月成交下行
下行周期or波動(dòng)行情?
回顧38個(gè)二線和強(qiáng)三線城市2019年至今的成交表現(xiàn),2019年整體保持穩(wěn)定,刨除1-2月因傳統(tǒng)春節(jié)假期對成交的影響之外,其余月份成交面積均維持在3000萬平方米上下波動(dòng),2019年12月創(chuàng)階段性新高達(dá)3554萬平方米,而后因遭遇新冠疫情,樓市急轉(zhuǎn)而下,2月幾近“冰點(diǎn)”,3月穩(wěn)步回升至2023萬平方米。
分城市來看,我們發(fā)現(xiàn),10個(gè)典型城市的行情相對獨(dú)立,自2019年下半年以來便開始波動(dòng)下行,2020年3月較2019年高點(diǎn)的平均跌幅達(dá)到了53%,其中寧波、泉州、鄭州的跌幅最為顯著,均超過了65%,重慶、蘇州、常州等核心二三線城市同樣是榜上有名,究竟是市場壓力下整體成交步入下行周期,還是新冠疫情加劇了短期波動(dòng)行情,后期仍有望突圍而出呢?
常州、蘇州:“升-降-升”
處于高位盤整階段
疫后短期內(nèi)復(fù)蘇動(dòng)力較強(qiáng)
常州、蘇州的情況相對類似,2015-2017年基本都迎來過一輪上行周期,而后2017-2018年市場熱度稍有回落,不過也基本處在波動(dòng)期,2019年初再度回升,年中成交量才開始震蕩下行,延續(xù)至今。依據(jù)其周期變化的規(guī)律,我們認(rèn)為,這類城市的成交量仍處于爬升階段,疫后短期內(nèi)復(fù)蘇動(dòng)力較強(qiáng),2020年整體成交仍有望保持小幅微增。
從蘇州、常州近期的樓市變化,我們也不難看出端倪:樓市成交方面,3月蘇州、常州的新房成交量環(huán)比大增,同比跌幅均保持在2成之內(nèi),算是不同能級城市中復(fù)蘇較為顯著的。從周度數(shù)據(jù)來看,蘇州4月3周累計(jì)成交已達(dá)69.83萬平方米,最近一周成交量高達(dá)29.1萬平方米,環(huán)比上升了7.81%。
土拍方面,兩地基本也在迅速回歸正軌,市場信心加速建立。4月9日,蘇州開啟今年的第四場土拍,兩宗涉宅用地分別以13.71%、14.06%的溢價(jià)率成交,而一周前的4月1日,10宗地塊同樣攬金132億元。常州的土地市場則更為火爆,年初至今已有3宗單價(jià)破萬地塊成交,4月10日成交的楊板村地塊樓面價(jià)高達(dá)19793元/㎡,常州新地王再被刷新。
綜上,我們認(rèn)為,蘇州、常州的下行行情并不具有可持續(xù)性,短期內(nèi)隨著地市火爆的正向傳導(dǎo),樓市仍有進(jìn)一步復(fù)蘇的空間。加之近期兩地均有不同程度的人才激勵(lì)政策,二季度市場仍有望保持穩(wěn)步上行,持續(xù)回升。
沈陽、長春:樓市成交周期性顯著
4-7月為傳統(tǒng)熱銷期,二季度成交可期
沈陽、長春作為東三省核心城市,樓市周期表現(xiàn)還是有一定的相似之處:一方面從從大趨勢來看,整體波動(dòng)性不強(qiáng),沈陽的月度成交中樞集中在100-150萬平方米,長春的月度成交中樞集中在60-80萬平方米,值得關(guān)注的是長春在2018年下半年以來還是迎來了一波火熱行情,月度成交一度攀升至80-100萬平方米,至2019年下半年才有了顯著下挫。另一方面,從小周期來看,4-7月為東北樓市傳統(tǒng)熱銷期,每年年中沈陽、長春基本都會迎來一波火熱行情。基于此,我們認(rèn)為,沈陽、長春二季度成交回升的可能性相對較大,大概率回歸到自身原本的成交中樞。
寧波、濟(jì)南、佛山、鄭州
近幾年成交回落且波動(dòng)加劇
2020年大概率低位徘徊
寧波、濟(jì)南、佛山、鄭州的新房成交月度行情波動(dòng)還是比較顯著的,共性特征如下:一方面2015年以來行情走勢呈現(xiàn)出“M”型,基本都迎來了兩次需求爆發(fā)的高點(diǎn),不過成交面積中樞有“下移”征兆,高點(diǎn)一次不如一次。另一方面,當(dāng)前基本也都處于下行周期,且3月成交同比跌幅基本都在3成以上,市場短期恢復(fù)較為困難。預(yù)判后市,我們認(rèn)為,這類城市二季度行情會持續(xù)低迷,整體成交依舊會保持低位波動(dòng)。
重慶、泉州:經(jīng)歷漫長的上行周期
需求透支嚴(yán)重,預(yù)期成交仍將穩(wěn)步回落
最后一類為重慶和泉州,因這兩個(gè)城市2015年以來沒有顯著的上下行周期,因而我們將時(shí)間軸延展到了2019年至今,總體來看,其目前處于下行周期的特征還是比較顯著的,這兩個(gè)城市的月度成交量基本都在2018-2019年迎來了顯著高點(diǎn),而后開啟了穩(wěn)步回落。預(yù)判其2020年二季度走勢,我們認(rèn)為,這樣的下行趨勢還將延續(xù),成交量預(yù)期穩(wěn)步回落,整體維持在歷史低位。
一方面從兩地目前商品住宅的成交情況來看,復(fù)蘇相對緩慢,3月重慶僅成交115萬平方米,同比下降了51%,一季度成交累計(jì)同比也下降了57%。泉州如是,3月成交和成交累計(jì)同比跌幅均在6成以上。另一方面,兩地樓市都不算是“大漲大跌”型,經(jīng)歷了漫長的爬升期之后,房價(jià)顯著增長,需求集中爆發(fā)后,也會迎來階段性的疲軟期,以重慶為例,2017年前房價(jià)基本還維持在8000元/平方米,至今已然攀升至12000元/平方米,基本也接近了當(dāng)?shù)氐馁徺I力極限,成交量階段性回調(diào)也在預(yù)期之中。
綜上,我們分析了10個(gè)近半年來處于下行周期的核心二三線城市,可以得出,首先,新冠疫情可能是加速短期內(nèi)樓市下行的重要導(dǎo)火線,但是3月以來,隨著各地陸續(xù)復(fù)工,疫情得以控制,整體負(fù)面效應(yīng)在減小。其次,不同城市的復(fù)蘇進(jìn)程快慢不一,我們認(rèn)為,按復(fù)蘇程度排序應(yīng)是:常州、蘇州>沈陽、長春>寧波、濟(jì)南、佛山、鄭州>重慶、泉州。具體來看:
以長三角核心區(qū)的常州、蘇州為典型代表,地市大熱強(qiáng)化樓市向好預(yù)期,當(dāng)前整體成交穩(wěn)步恢復(fù),基本已經(jīng)接近去年同期水平。
沈陽、長春即將迎來營銷旺季,預(yù)計(jì)二季度仍將保持穩(wěn)中有增態(tài)勢。
寧波、濟(jì)南、佛山、鄭州因近些年來行情延續(xù)低位波動(dòng),短期內(nèi)若無利好,預(yù)期2020年也將延續(xù)低位徘徊趨勢。
而諸如重慶、泉州等城市,因前期需求透支嚴(yán)重、房價(jià)也基本上漲到居民購買力瓶頸,二季度成交預(yù)期仍將穩(wěn)步下行。
來源:克而瑞地產(chǎn)研究