新冠肺炎疫情的發(fā)生推動(dòng)了新零售業(yè)線上業(yè)務(wù)的發(fā)展，繼而加大了消費(fèi)市場對物流倉儲的需求。近年來，物流地產(chǎn)因電商及新零售業(yè)的發(fā)展已然站上風(fēng)口，亦在此次危機(jī)下迎來新發(fā)展機(jī)遇。
近日，第一太平戴維斯華南區(qū)副董事長、廣州公司董事總經(jīng)理劉蔚海，華南區(qū)研究部主管謝靖宇接受采訪，分析物流地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
市場需求熾熱迎新格局
“無論在大灣區(qū)或是華東、華北地區(qū)，一個(gè)可售的標(biāo)的或資產(chǎn)包，只要拿出來，很快就被市場消化掉”。第一太平戴維斯華南區(qū)副董事長，廣州公司董事總經(jīng)理劉蔚海稱，物流地產(chǎn)投資市場的一直都是熾熱的，而相關(guān)競爭也一直都是激烈的。
自普洛斯2003年進(jìn)入中國以后的十年間，外資占據(jù)了國內(nèi)物流地產(chǎn)市場的大半江山，包括嘉民、安博、豐樹等。同時(shí)，以黑石為主的外資基金或投資者對國內(nèi)物流板塊的青睞也一直熱度未減。
近年來，易商紅木、宇培等本土物流地產(chǎn)商，阿里、京東、蘇寧等電商巨頭，萬科、碧桂園、綠地等轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)企業(yè)，也都紛紛參與搶奪物流地產(chǎn)這塊蛋糕。市場格局正在悄然發(fā)生變化，呈現(xiàn)“本土物流地產(chǎn)商表現(xiàn)較外資更為激進(jìn)、操作方法更為靈活”的趨勢。
投資市場的競爭熾熱化，主要受高收益率和供應(yīng)的稀缺性兩個(gè)因素影響。
一方面，相對比收益率一直呈現(xiàn)急速萎縮狀態(tài)的其它房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率一直徘徊在較高水平。“2010年，廣州物流倉儲物業(yè)的投資收益率大約為7.4%， 即便至今，也能達(dá)到5.5%”，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇表示，“高于同期住宅、寫字樓、商鋪等板塊的投資收益率”。
另一方面，國內(nèi)的第三方物流以及電商領(lǐng)域發(fā)展過于強(qiáng)勁，導(dǎo)致物流倉儲的需求也一直在急速發(fā)展。根據(jù)相關(guān)報(bào)告，2020年中國電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)等行業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求將遠(yuǎn)大于供應(yīng)，缺口超過1億平方米，短期內(nèi)市場將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。
土地供應(yīng)成關(guān)鍵
物流地產(chǎn)的本質(zhì)依舊是“地的生意”，然而相對應(yīng)的土地供應(yīng)十分缺失�！翱梢钥吹剑^去三年以及未來三年，土地稀缺的一線或準(zhǔn)一線城市，幾乎沒有新增供應(yīng)用地可以拿來做新的倉儲”。
一級市場：供應(yīng)稀缺導(dǎo)致一部分需求外溢，如上海周邊的太倉、廣州附近的佛山、深圳附近的惠州和東莞等，成為投資開發(fā)商青睞投資建倉的主要市場�！耙痪�城市衛(wèi)星城及位于交通大動(dòng)脈的重點(diǎn)城市成為主要承接需求的關(guān)注點(diǎn)，主要考慮這些城市具有高速公路、鐵路、港口等基礎(chǔ)運(yùn)輸系統(tǒng)”，劉蔚海表示。
二級市場：物流倉儲現(xiàn)有的投資標(biāo)的較小且散亂，可供選擇不多，缺乏集聚效應(yīng)。投資開發(fā)商要在已有的物流倉儲網(wǎng)絡(luò)中開展收購，“一般需要買一個(gè)跨地區(qū)的巨大資產(chǎn)包才能算得過賬”。
撇開市場氛圍等因素，供需矛盾是較為根本的問題。對于投資開發(fā)商而言，除了寄希望于政府放松物流地產(chǎn)的用地審批以外，對舊有的倉儲進(jìn)行改造和升級成為新的發(fā)展方向及思路。
提升倉儲效益成核心課題
在工業(yè)增量用地規(guī)模減少的情形下，提升單位面積物流倉儲的租金和效益是對企業(yè)提出更高要求的課題。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，廣州全市非保稅高標(biāo)倉平均租金為39.5元每平方米每月，空置率為8.2%。如若按正常市場氛圍預(yù)判，租金會持續(xù)往上走，空置率則在低位盤旋。“疫情當(dāng)下，第一季度的租金暫時(shí)維持穩(wěn)定，但預(yù)判第二季度會呈疲軟狀態(tài)，整體沒有太大跌幅。”
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
