過(guò)去十年購(gòu)物中心高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)漸趨飽和、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境異常激烈，且消費(fèi)者行為變化周期加快，共同導(dǎo)致了購(gòu)物中心業(yè)態(tài)、品牌高頻更迭，“三年一小調(diào)、五年一大調(diào)”的調(diào)改周期也變?yōu)椤懊磕甓家{(diào)、兩三年要大調(diào)”，這種變化讓不少業(yè)主方與品牌商陷入焦慮。
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年典型城市購(gòu)物中心開(kāi)關(guān)店品牌量占比差值逐季下降（開(kāi)關(guān)店品牌量占比差值=開(kāi)店量占比-關(guān)店量占比）市場(chǎng)整體下行，調(diào)改頻率越來(lái)越高，品牌競(jìng)爭(zhēng)壓力增大。
疊加今年的疫情因素，不少品牌方縮減門(mén)店求生，特別處于養(yǎng)店期的品牌門(mén)店，本身就靠補(bǔ)貼生存，加上消費(fèi)者信心尚未完全恢復(fù)，經(jīng)營(yíng)將難上加難，預(yù)測(cè)2020年購(gòu)物中心品牌更迭將達(dá)到近年來(lái)的最高頻率。
商業(yè)地產(chǎn)觀察近期對(duì)北京39個(gè)購(gòu)物中心關(guān)店情況進(jìn)行了監(jiān)測(cè)，包括A類(lèi)商圈項(xiàng)目9個(gè)，B、C類(lèi)商圈項(xiàng)目各15個(gè)，共統(tǒng)計(jì)店鋪數(shù)量為9671家，其中2019年10月至2020年5月關(guān)店總量為1570家，總關(guān)店率為16%，平均關(guān)店數(shù)量約40家。
數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商大數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，因存在商場(chǎng)主動(dòng)調(diào)改情況，故數(shù)據(jù)存在一定誤差，僅供參考。
商圈劃分：
A類(lèi)商圈為城市核心商圈，地理位置優(yōu)越，交通便利，客流密度大；
B類(lèi)商圈為城市次核心商圈或區(qū)域型商圈，地理位置優(yōu)越，交通便利，客流密度較大；
C類(lèi)商圈為區(qū)域型商圈，交通便利，但據(jù)市核心區(qū)或人口密集區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域客流密度可觀；
統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目：朝陽(yáng)合生匯、王府中環(huán)、三里屯太古里、北京APM、僑福芳草地、國(guó)貿(mào)商城、老佛爺百貨、國(guó)瑞購(gòu)物中心、西單大悅城、頤堤港、新中關(guān)購(gòu)物中心、歐美匯購(gòu)物中心、富力廣場(chǎng)、凱德mall·西直門(mén)、凱德mall·太陽(yáng)宮、薈聚購(gòu)物中心、金隅嘉品mall、悠唐購(gòu)物中心、華聯(lián)常營(yíng)購(gòu)物中心、望京新薈城購(gòu)物中心、世紀(jì)金源購(gòu)物中心、凱德mall·望京、朝陽(yáng)大悅城、藍(lán)色港灣等項(xiàng)目。
其中A類(lèi)商圈購(gòu)物中心平均關(guān)店數(shù)量為33家，關(guān)店率為11%，略高于近年同期數(shù)據(jù)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于B類(lèi)商圈C類(lèi)商圈購(gòu)物中心的關(guān)店率，值得注意的是，C類(lèi)商圈項(xiàng)目關(guān)店率出現(xiàn)兩級(jí)分化現(xiàn)象，有4家項(xiàng)目關(guān)店率低于8%，但也有3家項(xiàng)目關(guān)店率高于31%。
從購(gòu)物中心品牌關(guān)店類(lèi)型來(lái)看，餐飲和零售依然是購(gòu)物中心調(diào)改最頻繁的兩個(gè)業(yè)態(tài)，兩者就占據(jù)了購(gòu)物中心關(guān)店數(shù)量的80%，其中也不乏疫情對(duì)于這兩種業(yè)態(tài)的直接沖擊；兒童和文體娛業(yè)態(tài)受沖擊較小，疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響是一個(gè)持續(xù)性的干擾，會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)尾效應(yīng)，要警惕后續(xù)影響；生活服務(wù)受疫情沖擊小、跨界集合店生命力頑強(qiáng)，預(yù)計(jì)在下半年的品牌調(diào)整中，這兩類(lèi)業(yè)態(tài)的價(jià)值權(quán)重將進(jìn)一步上升。
餐飲、零售業(yè)態(tài)關(guān)店數(shù)量高占比，最多占總數(shù)的86%
在調(diào)查的39家商業(yè)項(xiàng)目中，有20家商場(chǎng)中餐飲品牌關(guān)店數(shù)量在10家及以上，在其關(guān)店總數(shù)中占比較大，多占比20%以上，最高可達(dá)63%。高比例的出現(xiàn)一方面受疫情影響，另一方面與項(xiàng)目自身定位有關(guān)，項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)分布或以餐飲為主，所以導(dǎo)致餐飲品牌關(guān)店占比高。
這20家商場(chǎng)按商圈分布進(jìn)行分析，多處在B類(lèi)和C類(lèi)商圈內(nèi)，其中C類(lèi)商圈的項(xiàng)目有9家，而A類(lèi)商圈較少，從側(cè)面可以反映出A類(lèi)商圈運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定程度與抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但整體來(lái)看餐飲業(yè)態(tài)受沖擊較大，與其他業(yè)態(tài)相對(duì)比尤為明顯。
據(jù)2月12日中國(guó)烹飪協(xié)會(huì)發(fā)布的《2020年新冠肺炎疫情對(duì)中國(guó)餐飲業(yè)影響報(bào)告》顯示，相比2019年春節(jié)，疫情期間，78%的餐飲企業(yè)營(yíng)收損失達(dá)100%以上；9%的企業(yè)營(yíng)收損失達(dá)到九成以上；7%的企業(yè)營(yíng)收損失在七成到九成之間；營(yíng)收損失在七成以下的僅為5%。
疫情讓抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱的餐飲行業(yè)陷入前所未有的困境。部分餐飲業(yè)商家迫于現(xiàn)金流壓力退出市場(chǎng)。相比于大型餐飲商家，中小型餐飲商家對(duì)流動(dòng)性顧客依賴(lài)性很強(qiáng)，現(xiàn)金流壓力更大，疫情之下受到的沖擊更嚴(yán)重。而大型餐飲商家要面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的問(wèn)題，疫情影響下，傳統(tǒng)大型餐飲商家開(kāi)始更加重視線(xiàn)上渠道的運(yùn)營(yíng)，有較大的轉(zhuǎn)型升級(jí)需求。
零售業(yè)態(tài)方面，屬于商場(chǎng)內(nèi)重要品類(lèi)，也是主力業(yè)態(tài)，整體占比較大，所以反饋出關(guān)店數(shù)量也較其他業(yè)態(tài)多，受調(diào)查的商業(yè)項(xiàng)目中近八成項(xiàng)目關(guān)店在10家及以上，平均關(guān)店占比率高達(dá)50%以上，最高達(dá)到86%。從商圈部分情況看，零售業(yè)態(tài)受到?jīng)_擊較為平均，不存在商圈等級(jí)之間明顯的差距。
面對(duì)客流驟減、店鋪?zhàn)饨鸬葔毫�，零售業(yè)態(tài)不可避免的要承擔(dān)虧損。1-2月份市場(chǎng)銷(xiāo)售明顯下降主要受短期外部因素沖擊影響，居民消費(fèi)需求暫時(shí)受到抑制，但居民消費(fèi)意愿和能力并未消失，也因此不少零售品牌，開(kāi)始轉(zhuǎn)型發(fā)力線(xiàn)上，通過(guò)開(kāi)拓新渠道來(lái)緩解品牌自身的壓力。
兒童、文體娛業(yè)態(tài)受沖擊較小，要警惕后續(xù)影響
與零售、餐飲業(yè)態(tài)相比，兒童和文體娛業(yè)態(tài)目前受疫情影響損失較小。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，兒童業(yè)態(tài)品牌關(guān)店數(shù)量較少，在調(diào)查的39家商業(yè)項(xiàng)目中，超八成的商業(yè)項(xiàng)目關(guān)店數(shù)量在10家以下，部分商場(chǎng)甚至做到零關(guān)店。文體娛業(yè)態(tài)各商場(chǎng)關(guān)店數(shù)量在10家之下，平均占比為5%，直觀反映受沖擊較小。
除去項(xiàng)目自身定位和業(yè)態(tài)分布的影響因素，可以分析得出在疫情期間兒童、文體娛業(yè)態(tài)品牌抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，重壓之下減少關(guān)店數(shù)量。
按商圈分布分析，A類(lèi)商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)一直穩(wěn)定，9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中兒童業(yè)態(tài)的關(guān)店數(shù)量共15家，占比極低；B類(lèi)和C類(lèi)商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目?jī)和瘶I(yè)態(tài)關(guān)店數(shù)量基本持平，分別為82家和71家，單個(gè)項(xiàng)目最多關(guān)店數(shù)量不超過(guò)20家，該業(yè)態(tài)關(guān)店情況平均占比在10%左右。文體娛業(yè)態(tài)關(guān)店總數(shù)為81家，其中A類(lèi)商圈僅4家，B類(lèi)50家，C類(lèi)27家，遠(yuǎn)低于零售、餐飲等業(yè)態(tài)。
“到店體驗(yàn)”是此類(lèi)業(yè)態(tài)的重要條件之一，“高度依賴(lài)線(xiàn)下，線(xiàn)上轉(zhuǎn)化難度大”的行業(yè)屬性也限制了兒童、文體娛業(yè)態(tài)的自救和復(fù)蘇。缺少場(chǎng)景和體驗(yàn)感的賦能，此類(lèi)體驗(yàn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型線(xiàn)上存在困難，雖然消費(fèi)者對(duì)此類(lèi)消費(fèi)需求一直被抑制，或許會(huì)迎來(lái)短暫的消費(fèi)爆發(fā)期，但何時(shí)能夠回歸線(xiàn)下，持續(xù)時(shí)間有多長(zhǎng)，還是需要觀望的。
有分析認(rèn)為，兒童、文體娛業(yè)態(tài)等體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)的全面恢復(fù)，也將代表著商業(yè)的完全復(fù)蘇。就現(xiàn)狀而言，6、7、8月份將進(jìn)入品牌重新發(fā)力市場(chǎng)并觀望市場(chǎng)反饋的階段，預(yù)計(jì)三季度后將有一波品牌進(jìn)行門(mén)店調(diào)整。
生活服務(wù)受疫情沖擊小、跨界集合店生命力頑強(qiáng)
在購(gòu)物中心的各類(lèi)業(yè)態(tài)中，生活服務(wù)與跨界集合店關(guān)店數(shù)量最低，39家購(gòu)物中心共關(guān)閉80家生活服務(wù)類(lèi)品牌，占總關(guān)店數(shù)量5%，跨界集合店類(lèi)門(mén)店僅僅關(guān)店3家，成為近半年來(lái)北京購(gòu)物中心市場(chǎng)關(guān)店最少的業(yè)態(tài)。
疫情期間，不同業(yè)態(tài)受疫情影響程度截然不同，餐飲、游樂(lè)、影院、KTV、幼教等業(yè)態(tài)客流量大幅下滑，經(jīng)營(yíng)壓力攀升，但超市、藥店等與居民生活密切相關(guān)的生活服務(wù)型業(yè)態(tài)影響則較小，預(yù)計(jì)經(jīng)歷此次疫情后，購(gòu)物中心生活方式中心與社會(huì)服務(wù)中心的融合發(fā)展或?qū)⒊蔀樾纶厔?shì)和新方向。
在減持零售業(yè)態(tài)的大背景下，跨界集合店在風(fēng)口，而在近半年的市場(chǎng)表現(xiàn)中，跨界集合店表現(xiàn)出了極強(qiáng)的生命力，39家購(gòu)物中心僅關(guān)閉3家跨界集合店，且新店開(kāi)業(yè)數(shù)量增幅明顯。
其實(shí)跨界集合店的興起和在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的流行，是在一定程度上滿(mǎn)足了消費(fèi)者的需求。
有相關(guān)調(diào)查顯示，在跨界集合店中，消費(fèi)者停留的時(shí)間明顯高普通零售店，且跨界集合店的復(fù)合經(jīng)營(yíng)模式能有效減少租金壓力和人員成本，此外，消費(fèi)者擁有更大的選擇權(quán)，客單價(jià)相比普通的零售店高。
關(guān)于2020年品牌招商新趨勢(shì)預(yù)測(cè)
零售業(yè)態(tài)：美妝、運(yùn)動(dòng)服飾、潮牌、家居持續(xù)走熱，將成購(gòu)物中心招商新關(guān)注重點(diǎn)，集合店模式及復(fù)合業(yè)態(tài)成“新主流”；生鮮零售進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)，探索進(jìn)一步貼近消費(fèi)者的模式。
餐飲業(yè)態(tài)：新式茶飲、咖啡、烘焙等休閑餐飲進(jìn)入“洗牌期”，產(chǎn)品創(chuàng)新品質(zhì)及品牌壁壘將成“護(hù)城河”；簡(jiǎn)餐、快餐趨向精致化、高級(jí)風(fēng)，“小吃”迎來(lái)“大前途”；通過(guò)融合城市文化、獨(dú)有IP等塑造品牌文化的火鍋、中餐，將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)一步站穩(wěn)腳步。
兒童業(yè)態(tài)：兒童零售趨向品質(zhì)化，高顏值、融合親子體驗(yàn)成突破口；兒童DIY、兒童劇場(chǎng)“降溫”，室內(nèi)動(dòng)物園、兒童農(nóng)莊、兒童醫(yī)療成招商新寵。
文體娛業(yè)態(tài)：VR體驗(yàn)館、密室逃脫加速進(jìn)入“突圍戰(zhàn)”階段，競(jìng)爭(zhēng)升維；潮流體驗(yàn)需求增強(qiáng)，融合社交場(chǎng)景等運(yùn)動(dòng)健身、主題樂(lè)園、娛樂(lè)集合店受青睞；“夜經(jīng)濟(jì)”驅(qū)動(dòng)下，酒吧、轟趴館有望激起新活力。
生活服務(wù)業(yè)態(tài)：新概念美容護(hù)膚、醫(yī)美整形、健康醫(yī)療品牌成新增長(zhǎng)點(diǎn)；寵物經(jīng)濟(jì)潛力巨大；照相館、花店不斷革新商業(yè)模式。
跨界集合店業(yè)態(tài)：持續(xù)“腦洞大開(kāi)”，通過(guò)跨界引入熱門(mén)IP、美酒、聲音、新零售、生活方式等手段，將成內(nèi)容革新與體驗(yàn)創(chuàng)新的新著力點(diǎn)，復(fù)合型書(shū)店、新型劇場(chǎng)等文化體驗(yàn)?zāi)Ｊ匠蔀橘?gòu)物中心提升格調(diào)的“新勢(shì)力”；主題型展館展覽以有料、有趣特性吸引年輕人打卡。
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)觀察
編輯：wangdc
