國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布上半年GDP為456,614億元，相較一季度同比下降6.8%，二季度由負(fù)轉(zhuǎn)正增長(zhǎng)3.2%，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇正有序開展，各行各業(yè)正回歸到常規(guī)發(fā)展軌道中。房地產(chǎn)業(yè)也是如此，二季度中各細(xì)分市場(chǎng)涌現(xiàn)出多個(gè)值得關(guān)注的趨勢(shì)，第一太平戴維斯發(fā)布《2020中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年回顧》，結(jié)合數(shù)據(jù)與市場(chǎng)實(shí)例，剖析時(shí)下市場(chǎng)動(dòng)向，助你有的放矢，把握市場(chǎng)良機(jī)。
寫字樓市場(chǎng)
國(guó)內(nèi)總體回穩(wěn)，全球形勢(shì)仍紊
商務(wù)活動(dòng)在第二季度逐步回歸正軌，國(guó)內(nèi)主要城市寫字樓租賃活動(dòng)已基本恢復(fù)。但由于全球疫情和經(jīng)貿(mào)形勢(shì)不確定性較大，二季度新增租賃需求仍較為有限，有一些城市錄得負(fù)吸納，16座主要城市平均空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。
租戶迎來議價(jià)窗口期
當(dāng)前局勢(shì)下，租戶續(xù)簽和減租情況有所增加，但對(duì)某些成長(zhǎng)型行業(yè)及企業(yè)而言，則迎來議價(jià)窗口期，通過擴(kuò)租或整合搬遷以升級(jí)辦公空間。企業(yè)對(duì)成本愈發(fā)注重，對(duì)非核心商務(wù)區(qū)帶來一定利好，第二季度，北京麗澤、杭州未來科技城的空置率分別環(huán)比下降8.1和5.0個(gè)百分點(diǎn)，吸納量有所改善。
業(yè)主市場(chǎng)摩拳擦掌
潛在辦公供應(yīng)量依然可觀，業(yè)主市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，即使業(yè)主方的租金面價(jià)傾向與上季度持平，但在裝修免租期和租金補(bǔ)貼等附加條件則給予較多優(yōu)惠，導(dǎo)致季內(nèi)16座城市甲級(jí)寫字樓有效租金平均下跌2.1%。除對(duì)現(xiàn)有租戶的關(guān)系維護(hù)更為重視，業(yè)主針對(duì)大面積客戶的爭(zhēng)搶也更為激烈，市場(chǎng)加速向租戶市場(chǎng)傾斜。
寫字樓市場(chǎng)2020下半年展望
隨著政府企業(yè)紓困及財(cái)政扶持政策陸續(xù)推出，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有望逐漸向好，預(yù)計(jì)全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望轉(zhuǎn)正。下半年隨著更多租戶到期，整體租賃需求將有明顯提振，其中金融保險(xiǎn)、健康醫(yī)療、科技和在線服務(wù)行業(yè)的需求仍將好于整體水平。
零售市場(chǎng)
消費(fèi)回升，奢侈品成亮點(diǎn)
消費(fèi)者已逐漸適應(yīng)疫情防控常態(tài)化，市場(chǎng)人氣回升，6月全國(guó)零售總額同比降幅收窄至-1.8%。奢侈品市場(chǎng)回升勢(shì)頭強(qiáng)勁，多個(gè)城市頂級(jí)商場(chǎng)客流在6月已回升至均值水準(zhǔn)，成都的高端市場(chǎng)表現(xiàn)令人矚目，而上海及廣州已基本恢復(fù)近兩年均值，而經(jīng)受疫情重創(chuàng)的武漢表現(xiàn)超乎預(yù)期。
入駐率面臨壓力，業(yè)態(tài)表現(xiàn)各異
盡管如此，第二季度整體市場(chǎng)受新冠疫情的滯后影響，主要城市購(gòu)物中心租金與入駐率面臨壓力。16座城市首層租金環(huán)比下跌1.4%，而空置率上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。
不同市場(chǎng)及業(yè)態(tài)受沖擊各有不同。上海餐飲市場(chǎng)本季度變動(dòng)劇烈，在新增空置面積中占比達(dá)43%，而成都的零售業(yè)態(tài)變動(dòng)較大，在退租面積中同樣占比43%。相較之下，業(yè)績(jī)恢復(fù)迅速的美妝品牌，政策支持、行業(yè)前景看好的新能源汽車以及電子產(chǎn)品在當(dāng)下議價(jià)窗口期表現(xiàn)積極。
休閑娛樂業(yè)態(tài)走勢(shì)成下半年關(guān)鍵
下半年租賃市場(chǎng)恢復(fù)趨勢(shì)取決于休閑娛樂業(yè)態(tài)能否全面開業(yè)，以及餐飲業(yè)能否實(shí)現(xiàn)更大范圍的復(fù)蘇和增長(zhǎng)。由于市場(chǎng)對(duì)疫情防控抱有信心，租金持續(xù)下探的空間有限。
零售市場(chǎng)2020下半年展望
預(yù)計(jì)政府后續(xù)仍將繼續(xù)出臺(tái)措施提振消費(fèi)市場(chǎng)，減稅舉措也有助中小商戶減輕經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，已看到無論線上線下的促銷推廣活動(dòng)較往年更為頻繁。近期股市及樓市積極向上，也有助于進(jìn)一步提振消費(fèi)信心。消費(fèi)者旅行計(jì)劃更多回歸境內(nèi)，熱門旅行地的消費(fèi)市場(chǎng)有望獲益。
投資市場(chǎng)
流動(dòng)性改善，部分資產(chǎn)類別迎轉(zhuǎn)機(jī)
上半年中國(guó)大宗投資市場(chǎng)總體進(jìn)展緩慢。全國(guó)2020年上半年合計(jì)成交達(dá)人民幣1,009.6億元，同比下降20%。受疫情影響，市場(chǎng)租賃需求逐漸分化，其中寫字樓和購(gòu)物中心租賃面臨一定挑戰(zhàn)，而社區(qū)商業(yè)及長(zhǎng)租公寓則危中有機(jī)。
與此同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)物流和數(shù)據(jù)中心的需求仍在穩(wěn)定增長(zhǎng)。二季度開始，境內(nèi)融資環(huán)境有所放寬，市場(chǎng)流動(dòng)性開始釋放，預(yù)計(jì)將會(huì)在今年年末或明年初從市場(chǎng)成交活躍度及資產(chǎn)價(jià)格上有所體現(xiàn)。
自用買家活躍，物流資產(chǎn)長(zhǎng)期看好
自用買家和包括險(xiǎn)資等長(zhǎng)期資金由于測(cè)算周期較長(zhǎng)，可接受的收益率較低，資金較為充足，目前在市場(chǎng)上更為活躍。在上半年上海大宗成交筆數(shù)中，有40%的交易投資目的為自用或部分自用。
物流資產(chǎn)近年一直是一些投資者的心頭所好，2020年上半年全國(guó)物流資產(chǎn)大宗成交達(dá)人民幣150億元，超過2019年同期的一倍。疫情的發(fā)生進(jìn)一步改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣，線上購(gòu)物的生活方式帶來對(duì)物流資產(chǎn)的長(zhǎng)期需求。
投資者對(duì)此持續(xù)關(guān)注，投資級(jí)別的物流資產(chǎn)供不應(yīng)求，大部分項(xiàng)目在大型開發(fā)商及投資者手中。除了傳統(tǒng)物流倉(cāng)，醫(yī)藥行業(yè)存貨價(jià)值高，與之相關(guān)的倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展迅速；同時(shí)鮮蔬果類食品運(yùn)輸?shù)呐畈l(fā)展也引申出市場(chǎng)對(duì)冷鏈物流的需求增長(zhǎng)。當(dāng)前，一線城市物流資產(chǎn)收益率約在5.5%至6.0%，較十年前大幅下降。
投資市場(chǎng)2020下半年展望
彭博數(shù)據(jù)顯示，今年開發(fā)商有1,523億美元的境內(nèi)境外債務(wù)待償還，意味著仍有大量中小型開發(fā)商及投資者面臨壓力。這也使房地產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)、或?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供定制融資方案的特殊機(jī)會(huì)投資備受關(guān)注。雖然國(guó)際旅行限制導(dǎo)致國(guó)際資本跨境投資難度增加，但若旅行限制放開，預(yù)計(jì)未來一年里會(huì)有超過25億美元來自國(guó)際債權(quán)基金的資金用于此類投資機(jī)會(huì)。
住宅市場(chǎng)
線下看房恢復(fù)，成交回升顯著
住宅市場(chǎng)在第二季度表現(xiàn)亮眼。截至5月底，全國(guó)住宅開發(fā)累計(jì)投資約3.4萬億，已達(dá)到去年同期水平。隨著線下看房陸續(xù)恢復(fù)，開發(fā)商積極推盤，多數(shù)城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)及成交顯著回升，一、二線城市3、4、5月成交量環(huán)比分別持續(xù)增長(zhǎng)317%、43%、17%；同時(shí)高端住宅市場(chǎng)成交火熱。
政府發(fā)力推地，出讓面積創(chuàng)新高
土地市場(chǎng)同樣表現(xiàn)活躍，多地政府積極推地維護(hù)市場(chǎng)信心。第二季度，一、二線城市住宅用地出讓面積較去年同期增長(zhǎng)27.1%，達(dá)近年來新高。眾多優(yōu)質(zhì)地塊出讓推升土地平均溢價(jià)率至15%，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。
受限國(guó)際形勢(shì)，租賃市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)
相較之下，高端租賃市場(chǎng)目前仍舊維持較大壓力。國(guó)際航班及簽證發(fā)放受限，租賃市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)租客的依賴程度持續(xù)上升。較多項(xiàng)目推遲開業(yè)計(jì)劃，新項(xiàng)目的業(yè)主方仍在觀察選擇合適的入市時(shí)機(jī)，全年高端服務(wù)式公寓新增供應(yīng)將極為有限。
住宅市場(chǎng)2020下半年展望
展望下半年，經(jīng)歷了強(qiáng)勁復(fù)蘇的第二季度后，市場(chǎng)或?qū)⒃谛枨蠖说玫胶侠磲尫藕箅A段性盤整，但市場(chǎng)情緒仍將維持樂觀平穩(wěn)基調(diào)。此外，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)走高，預(yù)計(jì)下半年或?qū)⒂袇^(qū)域性、針對(duì)性的調(diào)控政策出臺(tái)，以落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策導(dǎo)向。
第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管，高級(jí)董事簡(jiǎn)可認(rèn)為，中國(guó)的新冠疫情防控成效卓然，第二季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，為下半年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇帶來更多信心。房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，投資者應(yīng)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)適時(shí)布局。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
