前些年，在經(jīng)濟發(fā)展目標的驅(qū)動下，各地對于工業(yè)用地供應幾乎是「有求必應」，企業(yè)從中拿到了不少土地。

　　現(xiàn)如今，土地資源緊缺，此前供應的土地又多處于閑置或低效狀態(tài)，各地政府探索挖掘存量工業(yè)用地的潛力，紛紛對低效發(fā)展的企業(yè)「下手」。面對政府的反復游說和持續(xù)施加壓力，企業(yè)經(jīng)常難以抉擇。

　　園區(qū)在線借鑒各地存量工業(yè)用地再利用的經(jīng)驗，總結(jié)企業(yè)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的8條路徑，供企業(yè)借鑒參考。

　　一、政府回購

　　政府給予企業(yè)一定土地補償金，收回土地，重新整理或變更用地性質(zhì)后流入市場，再由新投資者通過招拍掛取得土地。在某些城市，被收儲后公開出讓的工業(yè)用地，原土地權(quán)利人還可分享一定比例的土地收儲收益。

　　回購是政府最為「喜聞樂見」的處理方式，但對于企業(yè)而言，這種模式卻是下下之選。

　　一般來說，土地補償金的計算方法是「以工業(yè)用地現(xiàn)價補償為主，雙方談判為輔」，補償一般包括土地使用權(quán)補償、地上附著物補償和企業(yè)搬遷費補償，但不論怎么算，這個費用也遠低于土地本身的價值，更何況現(xiàn)在土地價值水漲船高，拿在手里就是固定資產(chǎn)。

　　此外，從經(jīng)營角度看，土地收儲意味著企業(yè)搬遷，會涉及到供應鏈重構(gòu)、員工重新招募、市場環(huán)境、銷售渠道變化等一系列問題，企業(yè)經(jīng)營風險成倍增加。

　　適用條件：

　　1、土地歷史遺留問題嚴重、一時難以解決；

　　2、地塊位置太偏、短期內(nèi)沒有開發(fā)價值。

　　二、異地置換+拆遷補償

　　政府補給你一些錢，同時在郊區(qū)置換一塊新地、或在市區(qū)換一小塊商業(yè)用地，你可以在新地盤上再起爐灶。

　　相比之下，這種模式比全部回購要溫和許多，一般是政府急于收回土地提出的「折中」方案，在這種模式下，如果條件設置得當，理論上政府和企業(yè)可以實現(xiàn)雙贏。

　　從企業(yè)發(fā)展角度看，若能置換到一塊合適的商業(yè)用地，既保留了在該區(qū)域的「根據(jù)地」，又可借此平臺實現(xiàn)公司業(yè)務轉(zhuǎn)型；而政府也如愿回收土地，還留住了企業(yè)和稅收，一舉兩得。

　　適用條件：有業(yè)務轉(zhuǎn)型打算的企業(yè)。

　　三、土地換股權(quán)

　　企業(yè)以土地作價，與政府招商引資進來的企業(yè)成立項目公司，雙方按照出資比例共擔風險、共享收益。

　　這種模式的優(yōu)勢在于：開拓了企業(yè)的投資業(yè)務，讓企業(yè)在增加財產(chǎn)性收入的同時，也有制度上的保障；風險在于企業(yè)剛剛轉(zhuǎn)型，缺乏投資經(jīng)驗，難以判斷項目的可行性；若項目經(jīng)營不善、甚至涉及法律風險，企業(yè)作為股東之一，需要承擔連帶責任。

　　適用條件：對受讓企業(yè)知根知底，或企業(yè)本身具備一定投資經(jīng)驗。

　　四、工改M0

　　企業(yè)向地方政府提出申請，將工業(yè)用地變更為M0（新型產(chǎn)業(yè)用地），建設辦公用房。

　　與傳統(tǒng)形態(tài)的工業(yè)廠房不同，M0在土地確權(quán)、物業(yè)類型、建筑年限、地價、容積率、項目審批等方面給予更多傾斜，土地的價值更高。

　　1、單位土地開發(fā)強度大，M0容積率最高能做到5.0-6.0，而一般工業(yè)用地容積率基本在1.0-2.0間，只有少部分做到3.0；

　　2、用地形式多樣化，M0允許配置一定比例的商業(yè)辦公、配套住宅、公共服務設施等，大大突破工業(yè)用地7%的紅線；

　　3、土地使用靈活，從各地新型產(chǎn)業(yè)用地的要求看，產(chǎn)業(yè)用房和配套用房基本都是可以分割轉(zhuǎn)讓的，只是比例和門檻各有高低。

　　但分析各地創(chuàng)新用地的執(zhí)行情況，新增創(chuàng)新用地比較簡單，但企業(yè)自有工業(yè)用地變性很難。

　　究其原因，一是多地對M0的管理細則尚未出臺，缺乏實施依據(jù)；二是政府把握不好企業(yè)的意圖，所以干脆不批；三是土地變性沒有財政收入，政府積極性不強，好在隨著企業(yè)日益增長的轉(zhuǎn)型需求，這個口子也在逐漸松動。

　　適用條件：自身有一定創(chuàng)新資源，且有一定政府關(guān)系可運作此事。

　　五、老廠房改造

　　追加一部分投資，把老舊廠房改成文化創(chuàng)意園區(qū)、商務園區(qū)或藝術(shù)街區(qū)，通過管理運營實現(xiàn)增值。

　　這里的老廠房改造有幾個優(yōu)勢：

　　1、改造項目投入低，在原有工業(yè)廠房的基礎上，對外立面及基礎功能加以改造即可，無需新建投資；

　　2、改造流程簡單，企業(yè)已經(jīng)合法取得工業(yè)用地，對原有項目加以改造便可以直接投入使用；

　　3、項目建設周期短，在原有建筑基礎上進行設計與改造，周期相比于新建一個項目短很多；

　　4、工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型園區(qū)運營商，開拓多元化業(yè)務；

　　5、老廠房改造代表了一種歷史文化和精神的傳承，包括建筑風貌、人文記憶等都因此得以繼續(xù)流傳。

　　當然，園區(qū)的規(guī)劃、招商、運營，是專業(yè)性很強的工作，早期企業(yè)缺乏經(jīng)驗，需引入第三方規(guī)劃咨詢和運營服務機構(gòu)。

　　適用條件：本身有一定產(chǎn)業(yè)資源，且愿意多元化發(fā)展的企業(yè)。

　　六、補交地價，調(diào)整用地性質(zhì)

　　這種模式理論上可行，但在實際操作中難度非常大。

　　一二線城市的政府，為了土地財政，同時也為打壓通過獲取工業(yè)用地后變更性質(zhì)的投機行為，允許范圍以外的工業(yè)用地基本都要由政府收儲再統(tǒng)一招拍掛，這就又回到第一種模式，和你沒關(guān)系了。

　　中小城市的政府，心里希望把地收回來再重新整理打包上市出讓，但理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感，這些政府一年也就十幾個億的財政預算，只能勉強度日。

　　因此，大部分城市對工業(yè)用地變性不置可否，但對每年變性成功的指標和數(shù)量有嚴格把控，一般來說地級市每年允許的工業(yè)用地變性土地不會超過三宗，以免影響正常的土地財政。

　　適用條件：后臺硬的企業(yè)。

　　七、補交地價+公益性補償

　　這一模式源于上海，2016年，上海市政府正式批準轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法》【滬府辦〔2016〕22號】，提出對于零星工業(yè)用地，只要滿足一定條件，經(jīng)區(qū)縣政府常務會議集體決策同意后，可由原土地權(quán)利人采取存量補地價的方式，按照規(guī)劃用途自行開發(fā)：

　　1、規(guī)劃用途為非住宅類的經(jīng)營性用地；

　　2、未納入舊城改造范圍內(nèi)的；

　　3、權(quán)利主體單一且周邊無規(guī)劃開發(fā)建設用地，具備獨立開發(fā)條件的；

　　4、擬轉(zhuǎn)型發(fā)展的項目，經(jīng)區(qū)縣政府相關(guān)部門評估，具有明確的產(chǎn)業(yè)和功能，并滿足投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等相關(guān)準入標準。

　　零星工業(yè)用地自行開發(fā)的，應向政府無償提供不少于10%比例的建設用地用于公益性設施、公共綠地等建設，具體空間由各區(qū)縣政府按照規(guī)劃確定。如無法提供公益性建設用地的，應將不少于15%的地上經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)無償提供給區(qū)縣政府相關(guān)部門，定向用于公共用途，以及區(qū)域內(nèi)土地房屋征收、建設用地減量化等工作的經(jīng)營性物業(yè)補償。同時，對轉(zhuǎn)型為商業(yè)、辦公用地的，開發(fā)單位須在出讓年期內(nèi)長期持有60%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

　　簡單來說，就是在第六條土地變性的前提下，原土地權(quán)利人提供了一條綠色通道，讓其在滿足政府對公益性設施要求的前提下，通過補繳土地出讓金的方式，自行變更土地使用方式。

　　適用條件：符合條件的滬籍企業(yè)。

　　八、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　企業(yè)股權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由開發(fā)商推動土地的整理、收儲、出讓。

　　在這種模式下，企業(yè)把所有資產(chǎn)打包出讓，「高位」套現(xiàn)；開發(fā)商成為土地的權(quán)利人，優(yōu)勢是全部資產(chǎn)得以迅速變現(xiàn)，弊端是無法享受土地可能的增值收益。

　　來源：園區(qū)在線

編輯：wangdc