4月8日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)“房地產(chǎn)行業(yè)受疫情影響座談會(huì)暨2020年第一次會(huì)長辦公會(huì)”成功召開，會(huì)議以線上網(wǎng)絡(luò)會(huì)議形式召開，深度了解新冠肺炎疫情之下房地產(chǎn)行業(yè)受到的沖擊和影響，聽取行業(yè)專家和企業(yè)在疫情中的應(yīng)對(duì)和舉措建議，廣泛汲取業(yè)內(nèi)專家和企業(yè)家智慧，共謀房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展路徑。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長、富力集團(tuán)董事長兼總裁張力，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生出席會(huì)議并講話，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)部分副會(huì)長及副會(huì)長單位代表出席并參加討論和交流，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長趙正挺主持會(huì)議。

　　以下是全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生發(fā)言實(shí)錄：

　　大家好，張會(huì)長好，各位會(huì)長好，專家們好。

　　今天這個(gè)會(huì)開得挺好，我也得到很多啟發(fā)，最后讓我發(fā)言，我就說說對(duì)這件事情我怎么想的。從市場企業(yè)的視角和政府這兩端來談一談，關(guān)于2020年房地產(chǎn)的形勢和我們的應(yīng)對(duì)。

　　從市場企業(yè)視角來說，我覺得要強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)充分”。第一個(gè)充分就是充分估計(jì)困難，第二個(gè)充分就是充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。

　　一、充分估計(jì)困難

　　2020年整個(gè)的形勢來看困難是多重性的，并不是一件事情。比如2019年基本是一件事，就是中美貿(mào)易戰(zhàn)，鬧騰了一年，大家驚心動(dòng)魄，最后我覺得是打了一個(gè)平手，誰都受了傷害，但都還沒趴下。今年情況不一樣，它是多重性的，一個(gè)是中國本身的疫情， 1-3月份中國經(jīng)濟(jì)受中國疫情影響非常大，這件事情不是房地產(chǎn)本身造成的，中國的1-3月份的這個(gè)特殊環(huán)境造成了對(duì)房地產(chǎn)新的挑戰(zhàn)。所以我們1-3月份的銷售量下降很多，房價(jià)最近也出來了，大概有60%-70%的城市房價(jià)是下降的，包括北上廣深等等，這件事情不是房地產(chǎn)本身造成的，那么要想走出這個(gè)局面，也不是房地產(chǎn)自己就能走出去。一季度形成一個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)上的GDP的缺口，我們要走出去，要看其他產(chǎn)業(yè)和整個(gè)的經(jīng)濟(jì)形勢，這是第一個(gè)多重性，它不是房地產(chǎn)本身形成的。

　　第二個(gè)就是新冠肺炎疫情還沒結(jié)束，輸入型的疫情開始了，而且美國形成的這個(gè)輸入波所涉及的廣度和深度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)比中國一季度本身的要大，也就是我們二季度面臨的沖擊波比我們一季度中國本身新冠病毒疫情形成的沖擊波要大的多，因?yàn)閺慕鹑趯用�，美國無限制的放水，美聯(lián)儲(chǔ)無限制的印鈔救市，這已經(jīng)引起了深度的金融層面風(fēng)險(xiǎn)并已經(jīng)波及全球，美國經(jīng)濟(jì)有可能進(jìn)入衰退，這是輸入性的事件。

　　再就是這個(gè)病毒會(huì)不會(huì)卷土重來，今年四季度或者明年一季度又來一出，所以這種不確定性和多重性既是中國本身的又是國際的、全球的。房地產(chǎn)本身的問題疊加了經(jīng)濟(jì)的、全球的、金融的風(fēng)險(xiǎn)就形成不確定性。最后結(jié)果如何？現(xiàn)在很難估計(jì)，對(duì)這種多重疊加的困難要充分估計(jì)，不能只看房地產(chǎn)。

　　還有就是不確定性。病毒的突發(fā)性很厲害，比如說一季度的時(shí)候我們中國這邊是非常的緊張，而美國那邊看笑話。結(jié)果現(xiàn)在中國基本上過去了，美國那邊又不得了，所以它的突發(fā)性極強(qiáng)，9.11是一個(gè)突發(fā)性事件，過后形成一個(gè)很大的沖擊波，后來加強(qiáng)了反恐和預(yù)防，但是新冠病毒的不確定性有些防不勝防，有點(diǎn)看不清楚且還遠(yuǎn)沒有結(jié)束，貿(mào)易戰(zhàn)也沒完，當(dāng)全球走出這一輪新冠病毒陰霾后，還可能對(duì)中國反來一次更嚴(yán)重的制裁、把這個(gè)事加罪到中國，更加封鎖，更加制裁，這都是有可能的。所以對(duì)于不確定性我們要有充分的思想準(zhǔn)備。

　　另外美國資本市場現(xiàn)在的大振蕩，中國能夠獨(dú)善其身嗎？美聯(lián)儲(chǔ)無底線放水救市，一般來說不是通脹就是通縮，大概率是通縮，如果是通縮就麻煩了，那就是經(jīng)濟(jì)上的癌癥了，很可能造成全球性經(jīng)濟(jì)衰退。所以這個(gè)不確定難以估計(jì)，估計(jì)不好這個(gè)不確定性，應(yīng)對(duì)的措施就很難，現(xiàn)在也是大國救市政策的博弈期。所以我覺得要充分估計(jì)困難的多重性和不確定性，請(qǐng)大家多看一年，不要只看2020年，2020年我們要準(zhǔn)備安全渡過，能夠過得去，能夠活下來，我覺得就很好，包括房地產(chǎn)多看一年，看2021年，備足干糧，如果形成了經(jīng)濟(jì)衰退和通縮，我不相信這種大范圍的放水沒有后遺癥，房地產(chǎn)不可能獨(dú)善其身的。那就要安全渡過2020年，備足干糧過2021年，多看一年比較好。這是第一個(gè)要講的充分估計(jì)困難。

　　二、充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)

　　剛才三位專家說的我受益很多，他們?nèi)齻�(gè)人講的內(nèi)容是互相呼應(yīng)的。充分應(yīng)對(duì)，首先要充分應(yīng)對(duì)今年GDP增加值到底是多少？這是一個(gè)大的底線。去年中美打貿(mào)易戰(zhàn)，打完了以后，GDP最后到6.1%，還可以，所以我們房地產(chǎn)還可以沒大事，還不錯(cuò)。今年還能6.1%嗎？如果今年是6.1%，甚至于5%-6%，房地產(chǎn)也不會(huì)有大事，但是如果今年掉到3%，跌下去50%，房地產(chǎn)的房子賣不賣得動(dòng)？GDP掉到3%，甚至小于3%，房地產(chǎn)會(huì)怎么樣？我希望劉琳博士那邊抓緊做一個(gè)預(yù)測。就是中國房地產(chǎn)從2019年GDP增速6.1%掉到2020年3%甚至于之下，房地產(chǎn)會(huì)怎么樣？做一個(gè)預(yù)判。剛才那兩個(gè)例子我覺得非常有道理，一個(gè)是鄂爾多斯，它的GDP往下降，房地產(chǎn)就成了一地雞毛，溫州也是由于外貿(mào)型的經(jīng)濟(jì)原因牽動(dòng)GDP往下降，其結(jié)果就是房地產(chǎn)下滑超預(yù)期�，F(xiàn)在不是大家樂觀不樂觀的問題，我們需要認(rèn)真定量研判。房地產(chǎn)脫不開中國宏觀經(jīng)濟(jì)，脫不開全球經(jīng)濟(jì)，要有充分的應(yīng)對(duì)，安全渡過今年。

　　今年怎么樣去充分應(yīng)對(duì)？今年GDP三駕馬車有一駕要失速，或者基本熄火。三駕馬車第一是投資，第二是進(jìn)出口，第三是內(nèi)需消費(fèi)。實(shí)際上今年靠什么呢？我個(gè)人看肯定要抓1+3，第一駕馬車+第三駕馬車，使整個(gè)車的動(dòng)力不至于熄火，不至于失速。失速是大概率事件，熄火呢？那就是0或者負(fù)增長，美國今年GDP基本就快要到負(fù)數(shù)了，或者到0，我們不至于熄火的話，那么就是說1+3補(bǔ)上第2，基本上是投資，包括新基建加上內(nèi)需消費(fèi)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。那在這種情況之下，我們房地產(chǎn)要有怎樣一個(gè)自救思路？如果今年GDP增速掉到3%，需要用第一駕馬車+第三駕馬車?yán)瓌?dòng)中國經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)跨了一和三，和進(jìn)出口沒有太大關(guān)聯(lián)。

　　現(xiàn)在出現(xiàn)好的一些苗頭，值得我們關(guān)注和重視。

　　1、網(wǎng)上銷售。疫情之下居家禁足，減少人口流動(dòng)情況之下大概封閉了2個(gè)多月，房地產(chǎn)網(wǎng)上銷售原來是推不動(dòng)的，結(jié)果這次恒大把網(wǎng)上銷售一腳給踹開了，給大家很多啟發(fā)，恰恰像恒大、碧桂園和在座的都不再輕視這個(gè)，原來說房子肯定不能網(wǎng)上銷售，看不到房子誰敢買？但通過互聯(lián)網(wǎng)和AI技術(shù)銷售，就能把不動(dòng)產(chǎn)和無邊界的互聯(lián)網(wǎng)連接起來，這是第一個(gè)成功自救案例。

　　2、人+家+社區(qū)，物業(yè)社區(qū)在這次抗擊新冠病毒疫情里起了非常大的作用。如果沒有社區(qū)這一塊，恐怕整個(gè)社會(huì)都運(yùn)轉(zhuǎn)不起來，所以關(guān)于人、家、社區(qū)的各種場景飛快形成，并快速成長。現(xiàn)在咱們能夠在這兒開會(huì)，而不是在酒店里面開會(huì)，這個(gè)變化多大啊，而且在這里能放PPT，能上視頻，這一下子就把人們習(xí)以為常的觀念扭轉(zhuǎn)過來。所以人+家+社區(qū)，這個(gè)鏈條通過這次疫情打通了，并會(huì)繼續(xù)創(chuàng)造新的價(jià)值和增值。這次將列入新基建重點(diǎn)發(fā)展的5G和新型信息技術(shù)在1、2、3月的抗疫戰(zhàn)當(dāng)中起了非常大的作用，也將支持我們中國的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以我們必須要把人+家+社區(qū)和互聯(lián)網(wǎng)、和5G連通，創(chuàng)造出新的價(jià)值和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，也就是說數(shù)字社區(qū)或者我們叫做智慧社區(qū)迎來了發(fā)展機(jī)遇，例如小區(qū)門禁這次就起了作用，原來的有接觸門禁要改成無接觸，如刷臉，電梯按鈕也需要更新，深入小區(qū)管理的硬、軟件大有發(fā)展空間。

　　3、綠色健康的產(chǎn)業(yè)鏈，通過這一次疫情得到了很大的支持。尤其是室內(nèi)居家的健康環(huán)境，還有關(guān)于綠色建材的系統(tǒng)應(yīng)用，今天參會(huì)的有我們產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，綠色健康產(chǎn)業(yè)鏈迎來了發(fā)展的機(jī)遇，綠色建筑我們說了好多年，通過這次疫情，大家不約而同認(rèn)為這件事必須做，因?yàn)檎f到底人的健康是最重要的，而且還不僅是健康問題，還變成了死亡率問題了，這是新的認(rèn)知。

　　4、城市更新、城鄉(xiāng)一體化，這是我們自己自救的方案。剛才張會(huì)長也講到關(guān)于城鄉(xiāng)一體化城市更新的事情。如果第一駕馬車+第三駕馬車驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)，城鄉(xiāng)這一塊拉動(dòng)了廣泛的內(nèi)需，我們自己救自己是非常、非常重要的。剛才說的這幾方面我們都有儲(chǔ)備，都能夠發(fā)揮更大的作用。

　　三、到底新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)有多大的影響？

　　我覺得現(xiàn)在的估計(jì)很不一致，有些非常樂觀，認(rèn)為沒事，房價(jià)還會(huì)漲，好像是可以高歌猛進(jìn)，地價(jià)也會(huì)升高。另一種認(rèn)為很可能最后是有驚無險(xiǎn)；還有認(rèn)為現(xiàn)在困難已經(jīng)過去了，也就是1、2、3月份困難些，謹(jǐn)慎樂觀；第三種估計(jì)是大幅下滑，大幅下滑的情況之下就是怎么樣求生。第四種估計(jì)就是房地產(chǎn)泡沫會(huì)破滅。到底怎么估計(jì)是比較合理的？是有驚無險(xiǎn)？謹(jǐn)慎樂觀？大幅下滑斷臂求生？還是泡沫破裂？我希望大家都能認(rèn)真仔細(xì)的想一想，給決策部門送一份什么樣的報(bào)告？如果是有驚無險(xiǎn)、謹(jǐn)慎樂觀我們房地產(chǎn)就別在這兒添亂，房地產(chǎn)還那么好，還漲房價(jià)，你鬧什么呀。如果是大幅下滑，那么對(duì)經(jīng)濟(jì)有什么影響？如果說是斷臂求生，到底是怎么樣一個(gè)情況，房價(jià)會(huì)下降30%？還是最后要泡沫破裂？如果是寫兩會(huì)提案就不能信息這么不對(duì)稱，這可能是和地域差別有關(guān)，總之，需要做更深入的研究，做好思想準(zhǔn)備。

　　房地產(chǎn)不能出大事，但是要預(yù)計(jì)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)出大事？目前看來還沒出破壞性大事，但不等于未來沒有。到現(xiàn)在政府層面還沒有調(diào)整房地產(chǎn)政策，那是因?yàn)榉康禺a(chǎn)目前還扛得住，但是及時(shí)的調(diào)整宏觀政策是必須的，政策儲(chǔ)備是必要的，政策建議也要一語中的落在實(shí)處。

　　1、關(guān)于及時(shí)的調(diào)整房地產(chǎn)政策。關(guān)于取消限價(jià)、限購、限售，這需要更詳細(xì)的數(shù)據(jù)來支撐，怎么個(gè)取消法。不能光說要取消，要說說不取消會(huì)怎么樣，取消了以后會(huì)怎么樣，要做一些更深入的研究，提一些具體的意見。我覺得政府政策制定部門從來沒有忘記房地產(chǎn)，就像彈鋼琴，因?yàn)槟闶侵匾翩I，彈沒彈到你這兒要看需要，但絕對(duì)不會(huì)讓房地產(chǎn)去影響中國的宏觀經(jīng)濟(jì)。所以我覺得“雙限”這個(gè)事確實(shí)應(yīng)該仔細(xì)的研究，剛才張力會(huì)長提的這件事情很重要。

　　2、關(guān)于房地產(chǎn)的政策儲(chǔ)備。我覺得以往對(duì)房地產(chǎn)的政策儲(chǔ)備大部分是在調(diào)控房價(jià)上，房價(jià)不降就再出什么政策，全都是往下壓的政策儲(chǔ)備，刺激的政策儲(chǔ)備相對(duì)來說不夠。那么在今年的形勢之下是不是兩個(gè)方向都要有？如果房地產(chǎn)今年還是高歌猛進(jìn)，像當(dāng)前有幾個(gè)城市房價(jià)上升，為什么會(huì)這樣的高歌猛進(jìn)，到底是什么原因？要分析一下。政策儲(chǔ)備當(dāng)中要有房地產(chǎn)承壓能力的政策儲(chǔ)備。要看宏觀經(jīng)濟(jì)、看結(jié)構(gòu)調(diào)整、看投資、看金融風(fēng)險(xiǎn)，這幾個(gè)方面都還需要我們和政府之間來做更大幅度、更深入的溝通，而不只是在喊我們不行了，我們扛不住了。你們扛不住了，為什么長三角的這幾個(gè)城市，反而還要控制，漲得太厲害了，這個(gè)到底怎么回事？我覺得我們還要做更深入的研究，才能夠把這問題說清楚。

　　歡迎大家在這個(gè)會(huì)議之后有更多討論，我也一定會(huì)盡我的綿薄之力和大家一起來應(yīng)對(duì)這個(gè)特殊的挑戰(zhàn)。

　　謝謝大家！

　　來源：房訊網(wǎng)