房訊網(wǎng)訊 2020年4月29日下午,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)首次以線上視頻形式,召開(kāi)"疫情之后商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興"座談會(huì)暨會(huì)長(zhǎng)交流會(huì)。聚焦疫情之下商業(yè)地產(chǎn)受到的影響和沖擊,聽(tīng)取業(yè)內(nèi)專家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析和解讀,并圍繞疫情之后的商業(yè)地產(chǎn)展開(kāi)交流和討論,集合行業(yè)智慧與力量,助力商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)化解疫情帶來(lái)的不利影響,迎接并推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙正挺、部分寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、常務(wù)理事以及五大行專家出席會(huì)議并發(fā)言,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)兼寫(xiě)字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)劉凱主持會(huì)議。
座談會(huì)上,高力國(guó)際研究部董事陸明受邀發(fā)表主題演講,從寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)角度對(duì)行業(yè)進(jìn)行分析。
陸明表示,疫情對(duì)北京寫(xiě)樓市場(chǎng)沒(méi)有決定性的影響,只是改變了租戶和業(yè)主在決策時(shí)的節(jié)奏,并沒(méi)有改變市場(chǎng)的本質(zhì)。實(shí)際上,北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)本質(zhì)問(wèn)題是高空置、高供應(yīng)量。從市場(chǎng)中的租戶需求來(lái)看,四月份寫(xiě)字樓市場(chǎng)已開(kāi)始有強(qiáng)勁的回暖跡象,預(yù)計(jì)整個(gè)二季度數(shù)字要比一季度好很多;租金的水平則會(huì)繼續(xù)保持下降趨勢(shì),整體租金將在2021年企穩(wěn)。
以下是高力國(guó)際研究部董事陸明演講實(shí)錄:
非常感謝領(lǐng)導(dǎo)把我邀請(qǐng)來(lái)參加這次會(huì)議,因?yàn)楦吡?guó)際的所有研究工作都是我負(fù)責(zé)的,其中一個(gè)重要的板塊就是寫(xiě)字樓,所以我們非常關(guān)注整個(gè)疫情對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響,F(xiàn)在這份報(bào)告是我們總結(jié)了一季度目前的全北京的寫(xiě)字樓狀況,在這里跟大家進(jìn)行一個(gè)匯報(bào)。
標(biāo)題就是最終的研究結(jié)果:疫情對(duì)北京寫(xiě)樓市場(chǎng)沒(méi)有決定性影響。
下面我們具體看一下。
這幅圖給出的是全球主要的評(píng)級(jí)公司對(duì)于中國(guó)和美國(guó)GDP增速的簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)。從預(yù)測(cè)中可以看到,從目前中國(guó)的增速來(lái)看,大的機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)的預(yù)測(cè)差距還是比較大的,悲觀的能到1%,樂(lè)觀的穆迪到3.3%;美國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退,樂(lè)觀的是在負(fù)的0.2%,悲觀的在負(fù)的4%左右。我們看了一圈,全球經(jīng)濟(jì)衰退基本上已經(jīng)形成了共識(shí),但是從相對(duì)較大的預(yù)測(cè)差異可以看到,大家對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的具體影響幅度沒(méi)有統(tǒng)一的意見(jiàn),就需要我們進(jìn)一步觀察疫情全球范圍的防控情況和持續(xù)的時(shí)間,時(shí)間越長(zhǎng)影響越大。就目前來(lái)看,對(duì)中國(guó)普遍認(rèn)為保持正的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問(wèn)題不大。
我們看一下最重要的三月份,美國(guó)發(fā)生了什么,這是道瓊斯指數(shù)從2020年2月19日到4月1日的走勢(shì),疫情蔓延開(kāi)始,蔓延到全美國(guó),整個(gè)指數(shù)出現(xiàn)大幅下跌,基本上跌去了特朗普上臺(tái)之后所有的漲幅,昨天美股在經(jīng)濟(jì)刺激的方案下現(xiàn)在在2.4萬(wàn)點(diǎn)上下震動(dòng),后續(xù)最主要的關(guān)注點(diǎn)在于高失業(yè)的問(wèn)題,會(huì)成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)重要的阻礙。
擺在美國(guó)面前的是之前我們面臨的問(wèn)題,控制疫情還是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,對(duì)美國(guó)來(lái)講是兩難的問(wèn)題,同時(shí)美國(guó)也面臨著年底的大選,這個(gè)時(shí)間點(diǎn)也是比較敏感的時(shí)間點(diǎn)。但是隨著美國(guó)無(wú)限的QE開(kāi)始,美元肯定開(kāi)啟長(zhǎng)期下跌的趨勢(shì);旧洗蟾湃碌鬃笥,人民幣貶值短期基本上已經(jīng)見(jiàn)頂了,可以說(shuō)貶值的階段性的高點(diǎn)已經(jīng)形成。中長(zhǎng)期來(lái)看,美元指數(shù)會(huì)大幅回落,美國(guó)的疫情會(huì)逐步的走向高潮,避險(xiǎn)資金進(jìn)一步尋求海外相對(duì)安全的資產(chǎn),人民幣在整個(gè)變動(dòng)中升值是可期的,以人民幣記計(jì)的資產(chǎn)也會(huì)受到追捧,這個(gè)前提是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)能夠給海外資本帶來(lái)信心。
我們預(yù)計(jì)中國(guó)的核心城市,特別是優(yōu)質(zhì)的辦公物業(yè)會(huì)成為今年下半年和明年避險(xiǎn)資金的首選。
這幅圖給出的是近期的全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的具體情況,我們給出了一些重點(diǎn)行業(yè),可以看到基本上涉及到民生、能源相關(guān)的行業(yè)的復(fù)工率都在80%以上,包括我們看到的貨運(yùn)這些流量已經(jīng)恢復(fù)到去年同期的水平,六大發(fā)電集團(tuán)日均的耗煤量也恢復(fù)到往年同期水平,可以看到我們的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是有數(shù)據(jù)印證的,也不是隨便說(shuō)說(shuō)的。
回到我們自己的寫(xiě)字樓領(lǐng)域看,目前我們所看到的整體的存量大概是1700萬(wàn),這1700萬(wàn)中其中750萬(wàn)是屬于甲級(jí)寫(xiě)字樓,乙級(jí)寫(xiě)字樓770萬(wàn)。這1700萬(wàn)不包括我們提到的產(chǎn)業(yè)園區(qū),我們正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)第三輪的梳理,目前梳理到的有1000萬(wàn)左右的體量。再加上沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)的一些相對(duì)來(lái)說(shuō)樓宇級(jí)別檔次比較低的,我們預(yù)計(jì)全北京的寫(xiě)字樓總的存量在3000萬(wàn)左右。
商圈就不說(shuō)了,簡(jiǎn)單的講就是東城、燕莎、CBD、中關(guān)村、金融街、麗澤區(qū)域。
再談一下市場(chǎng)的發(fā)展歷程,2002年推算到2020年,過(guò)去的18年中,基本上是把過(guò)去18年分為三個(gè)階段。第一個(gè)階段是藍(lán)色中展示的,是供應(yīng)量推動(dòng)的階段,2002年到2009年,供應(yīng)量上漲了200%,但是租金只上漲了20%,所以這段時(shí)間市場(chǎng)推動(dòng)來(lái)自于供應(yīng)量的增加。金融危機(jī)之后政府推出了4萬(wàn)億的政策,貨幣供應(yīng)量大幅度上升,一直到2018年九年期間租金上漲了140%,但是供應(yīng)量?jī)H僅上漲52%,這段時(shí)間整個(gè)的市場(chǎng)規(guī)模推動(dòng)力來(lái)自于租金推動(dòng),大家可以回想一下住宅領(lǐng)域,住宅價(jià)格上漲的趨勢(shì),應(yīng)該和這個(gè)時(shí)間段吻合度非常高。2018年開(kāi)始北京進(jìn)入了第二個(gè)供應(yīng)高峰,2018年到2020年,在有疫情的今天我們?nèi)匀幻媾R非常高的供應(yīng),這三年期間,租金我們預(yù)計(jì)會(huì)下降8%,供應(yīng)量上漲32%,這次市場(chǎng)規(guī)模的推動(dòng),來(lái)自于供應(yīng)量的上漲。這里面會(huì)形成一個(gè)2018年開(kāi)始空置率提升,造成理論市場(chǎng)規(guī)模和實(shí)際市場(chǎng)規(guī)模的差逐漸的增大,中間的差值就是由于我們的高空置造成的租金損失,就形成了一個(gè)理論值和實(shí)際值,實(shí)際值就是目前所有的甲級(jí)寫(xiě)字樓收到的租金的總和。目前看,甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金規(guī)模大概420億,實(shí)際能收到365億左右。這是北京甲級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)展歷程的基本情況。
回到剛才大家討論過(guò)的關(guān)于整體的北京目前情況。大家可以看到紅線是整個(gè)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率情況,目前是16%、17%的水平。金融危機(jī)期間我們的空置率也很高,但是隨后逐步的被市場(chǎng)去化之后進(jìn)入相對(duì)比較低的水平,然后一直接近六七年的時(shí)間維持在10%以下,2018年供應(yīng)開(kāi)始增加,導(dǎo)致整體的空置率逐步的攀升。
再看這個(gè)圖,這是負(fù)的8.1萬(wàn),這個(gè)負(fù)8.1萬(wàn)的值是2020年一季度的凈吸納量,大量的負(fù)吸納量意味著企業(yè)開(kāi)始從甲級(jí)寫(xiě)字樓向乙級(jí)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷,同時(shí)包括成本因素導(dǎo)致退租或者正常的合約到期新出的空置面積。正常的市場(chǎng)環(huán)境下,新增空置的面積很大程度上會(huì)被新租,新的需求的面積抵消,但是由于疫情的出現(xiàn),市場(chǎng)阻斷了所有人的商務(wù)活動(dòng),人和人之間的溝通基本凍結(jié),在這部分本來(lái)應(yīng)該通過(guò)正常交易去化的面積整個(gè)一季度沒(méi)有辦法被吸納,造成了現(xiàn)在的值,從從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看,這個(gè)負(fù)8.1萬(wàn)也是歷史的極值。
北京的租金情況,從2018年供應(yīng)量開(kāi)始以后,整個(gè)的租金進(jìn)行了一個(gè)高位盤(pán)整的階段,截止到2020年一季度是373塊左右,空置率在17%左右,這個(gè)租金基本上是比最高的時(shí)候400塊錢(qián)左右,已經(jīng)下調(diào)了30塊錢(qián)。
從市場(chǎng)的租戶成交來(lái)看,專業(yè)服務(wù)、金融和互聯(lián)網(wǎng)軟件、互聯(lián)網(wǎng)硬件這些技術(shù)設(shè)備、這類相關(guān)的企業(yè)基本上是市場(chǎng)中最活躍的。其實(shí)這類企業(yè)也是我們目前所看到的受到疫情影響最小的,甚至是受益的一些行業(yè),他們?cè)诒本┦袌?chǎng)出現(xiàn)了一些擴(kuò)租甚至是整合面積、搬遷等等情況。成本對(duì)他們來(lái)說(shuō)依然是有考量,但是相對(duì)于其他的受影響更大的行業(yè)來(lái)說(shuō),他們的日子好過(guò)很多。
CBD依然是占據(jù)了50%左右的租賃份額,其次金融街、東城、中關(guān)村,大部分的成交都在核心的區(qū)域,麗澤有一些新的交易正在發(fā)生,整體的空置水平在下行,當(dāng)然麗澤后面還有很大的供應(yīng)量跟著。
剛才我說(shuō)過(guò),基本上從2020年開(kāi)始,今年應(yīng)該有90萬(wàn)左右的供應(yīng)量,由于疫情導(dǎo)致很多的項(xiàng)目開(kāi)工復(fù)工受到影響,可能會(huì)有一些在今年三四季度入市的項(xiàng)目,他們會(huì)推遲到明年。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō),對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是好事情,降低了集中供應(yīng)給市場(chǎng)帶來(lái)的壓力。部分面積放到2021年入市,有助于市場(chǎng)逐步去消化。2024年以后相關(guān)數(shù)據(jù),我們了解到的,目前CBD南區(qū)的相關(guān)項(xiàng)目會(huì)在今年下半年開(kāi)工,如果按照正常理想化的入市節(jié)奏,應(yīng)該在2025年左右入市,在那個(gè)時(shí)候北京在CBD這塊會(huì)有接近一百多萬(wàn)的體量入市,那個(gè)時(shí)候我們?cè)賮?lái)看對(duì)市場(chǎng)的影響。
這是相關(guān)的預(yù)測(cè),北京的市場(chǎng)最重要的不是疫情,就算沒(méi)有疫情,空置率也會(huì)升高,主要是供應(yīng)量提高導(dǎo)致的,疫情只是改變了租戶甚至業(yè)主在做決策的時(shí)候的節(jié)奏問(wèn)題,沒(méi)有辦法改變市場(chǎng)的本質(zhì),本質(zhì)就是高空置、高供應(yīng)量。從我們接觸到的市場(chǎng)中的租戶需求來(lái)看,四月份開(kāi)始已有非常強(qiáng)勁的回暖的跡象,我們幫助很多的客戶帶看,業(yè)主也在努力的穩(wěn)定自己的租戶,通過(guò)各種協(xié)商,幫助樓內(nèi)相關(guān)的租戶,同時(shí)穩(wěn)定自己的出租率,所以我們預(yù)計(jì)整個(gè)二季度數(shù)字要比一季度好很多。
這是我們基于現(xiàn)有的空置的預(yù)測(cè)。租金的水平會(huì)保持繼續(xù)下降的趨勢(shì),整體租金的企穩(wěn)或在2021年發(fā)生,因?yàn)檎麄(gè)2021年就算有一些項(xiàng)目推遲到當(dāng)年入市,整體的供應(yīng)量在北京來(lái)看,2021年到2023年,核心商圈的供應(yīng)量都非常小。整個(gè)這三年的時(shí)間會(huì)進(jìn)入去化周期,會(huì)幫助整個(gè)北京市場(chǎng)的租金逐步企穩(wěn)。
來(lái)源:房訊網(wǎng)