房訊網(wǎng)訊 2020年7月23日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)在中糧置地廣場(chǎng)召開全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)半年會(huì)暨會(huì)長(zhǎng)交流會(huì)，主題為：把脈市場(chǎng)走向，解碼商辦未來(lái)。聚焦抗疫工作進(jìn)入常態(tài)化背景下商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與應(yīng)對(duì)，聽取業(yè)內(nèi)專家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析和解讀，并探討預(yù)測(cè)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)與策略應(yīng)對(duì)，集合行業(yè)智慧與力量，提振行業(yè)信心與期望，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的修復(fù)與回暖。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)劉凱主持會(huì)議。

　　堅(jiān)朗五金副總裁白寶萍、金融街（北京）置地有限公司副總經(jīng)理鮑曉菁、中科產(chǎn)城董事長(zhǎng)郭瑩輝、中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林、中信和業(yè)（中國(guó)尊）副總經(jīng)理羅能鈞、中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚(yáng)、華潤(rùn)置地華北大區(qū)寫字樓部總經(jīng)理齊淑芳、嘉豐達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)汪浩、國(guó)貿(mào)物業(yè)總經(jīng)理魏凱、電子城高科副總裁張南、隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)張毅、遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部副總經(jīng)理黃志達(dá)、藍(lán)光文商旅集團(tuán)京津區(qū)域總經(jīng)理李璐璐、高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海、高力國(guó)際研究部董事陸明、金地商置華北區(qū)域商辦營(yíng)銷總監(jiān)侯智猛、遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理助理王默、北京金隅文化科技發(fā)展有限公司副總經(jīng)理肖博、鴻坤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)區(qū)域銷售總經(jīng)理翁芳華、中糧置地廣場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)任偉等30余位全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、常務(wù)理事參會(huì)并展開熱切的交流與討論。

　　高力國(guó)際研究部董事陸明受邀發(fā)表主題演講，從市場(chǎng)需求、新增供應(yīng)、租金水平、空置率等多個(gè)角度對(duì)二季度北京寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行全方位解析分享。他表示，北京寫字樓市場(chǎng)整體空置率會(huì)隨著供應(yīng)量逐步萎縮而達(dá)到高點(diǎn)，這個(gè)高點(diǎn)會(huì)在2021年出現(xiàn)。之后兩三年會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)去化的周期，租金水平開始進(jìn)入探底狀態(tài)，到了2021年租金基本探底以后，整個(gè)市場(chǎng)才有租金回暖的狀態(tài)。

　　以下是陸明演講實(shí)錄：

　　陸明：這個(gè)報(bào)告是今年二季度最新更新的北京寫字樓市場(chǎng)的大概情況，這次簡(jiǎn)單跟大家分享一下我們的結(jié)果。

　　需求，一季度北京寫字樓凈吸納量為-8萬(wàn)多平方米，代表一些企業(yè)從甲級(jí)、超甲級(jí)寫字樓開始向乙級(jí)寫字樓、甚至產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行搬遷。整體市場(chǎng)看，二季度是3萬(wàn)+，整個(gè)市場(chǎng)需求在逐步恢復(fù)，市場(chǎng)開始在疫情緩和后出現(xiàn)成交。如果去掉二季度三星的自用和預(yù)租，整個(gè)市場(chǎng)為-1.4萬(wàn)，代表需求雖然回暖，但是并沒有我們想象的回暖幅度那么大。回顧非典的情況，也是負(fù)的情況，非典結(jié)束之后下一個(gè)季度凈吸納直接反彈三倍，而這里吸納還是負(fù)的，可以看出目前市場(chǎng)需求依然是比較疲軟。

　　供應(yīng)，2018年開始北京進(jìn)入供應(yīng)高峰，從2018年-2021年，整個(gè)供應(yīng)高峰直接推高北京寫字樓情況空置情況，三星今年上半年入市，下半年會(huì)迎來(lái)全部入市項(xiàng)目，整個(gè)體量在70萬(wàn)平左右。

　　空置率，需求依然疲軟，企業(yè)承租能力來(lái)看成本依然是第一考慮要素，整個(gè)市場(chǎng)截止到Q2空置率是16.6%，如果下半年所有項(xiàng)目都入市，整個(gè)吸納量、需求沒有強(qiáng)勁反彈，預(yù)計(jì)今年年底北京寫字樓空置達(dá)到20%是大概率事件。

　　租金，環(huán)比下降1.7%，現(xiàn)在整體甲級(jí)是366元/月/平，在需求疲軟大量供應(yīng)即將入市情況下，整體租金是緩慢探底的過(guò)程，繼續(xù)往下走。

　　我們對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)做了存量分布，超甲級(jí)寫字樓186萬(wàn)平，甲級(jí)778萬(wàn)平左右，這兩個(gè)一起960萬(wàn)平左右，乙級(jí)850萬(wàn)平左右。960萬(wàn)是什么概念？作為北京這樣的市場(chǎng)和全球其它經(jīng)濟(jì)體主要城市相比差距還是比較大的，曼哈頓、紐約、倫敦、東京基本都在2000萬(wàn)、3000萬(wàn)，甚至4000萬(wàn)，我們甲級(jí)寫字樓還有很長(zhǎng)的路要走。我們還對(duì)整個(gè)北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行了大概的梳理，存量大概在1500萬(wàn)平方米左右，加上現(xiàn)在寫字樓的1800萬(wàn)平，北京整體應(yīng)該在3300萬(wàn)平的辦公業(yè)態(tài)總體量，服務(wù)的人群大概是400萬(wàn)左右的工作人口。

　　從2008年-2020年具體北京寫字樓供應(yīng)情況、凈吸納、空置情況來(lái)看，如果回到2008年、2009年也是供應(yīng)高峰，北京空置率那時(shí)候也超過(guò)20%，達(dá)到25%。2016年出現(xiàn)4萬(wàn)億刺激，整個(gè)市場(chǎng)逐步進(jìn)行去化，從2012年-2017年整個(gè)市場(chǎng)空置低于10%，這段時(shí)間北京市場(chǎng)租金水平攀到最高、最快。2018年開始市場(chǎng)進(jìn)入新一輪供應(yīng)高峰，有幾個(gè)非常明顯的供應(yīng)高峰，2020年Q1向下灰色的柱子代表負(fù)凈吸納，2019年Q4已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)凈吸納的情況，這里就可以說(shuō)疫情對(duì)于整個(gè)北京市場(chǎng)的影響到底是什么？沒有決定性影響，北京市場(chǎng)在沒有疫情的時(shí)候已經(jīng)開始需求逐步放緩，整個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在租戶外溢到乙級(jí)，甚至產(chǎn)業(yè)園的情況在2019年Q4就已經(jīng)發(fā)生了。

　　2012-2017年是北京租金攀升最快的時(shí)候，2018年達(dá)到404元/月/平，那是最高的巔峰。那個(gè)時(shí)候到現(xiàn)的366元/月/平，下調(diào)了10%左右，空置率則從這次供應(yīng)高峰開始逐步攀升到現(xiàn)在接近17%的水平。

　　這是整個(gè)成熟北京寫字樓商圈大概情況，東城、金融街、中關(guān)村是北京寫字樓市場(chǎng)定海神針，非常穩(wěn)定，哪怕出現(xiàn)疫情，也沒有出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，是因?yàn)橄鄬?duì)聚集了國(guó)企、央企，金融街是金融頭部公司，中關(guān)村是互聯(lián)網(wǎng)頭部公司，甚至一些行業(yè)都是疫情受益的行業(yè)。

　　非常值得一提的是麗澤，麗澤環(huán)比下降16%的水平，之前接近90%。麗澤是目前北京市場(chǎng)租金唯一到200元以下的甲級(jí)寫字樓，能有這樣的數(shù)據(jù)表現(xiàn)其實(shí)也反映了企業(yè)會(huì)把成本放在首要因素考量，考量了樓宇品質(zhì)和性價(jià)比以后，麗澤會(huì)成為最佳選擇。隨著麗澤配套設(shè)施不斷完善，這個(gè)市場(chǎng)的空置率也會(huì)逐步往下走，當(dāng)然后面有新的會(huì)入市。

　　這是乙級(jí)寫字樓的大概情況，目前情況要比甲級(jí)寫字樓相對(duì)好一些，12.7%的空置，租金情況比甲級(jí)便宜大概120元，表現(xiàn)比較好的依然是中關(guān)村、金融街、東城。

　　租戶行業(yè)來(lái)講，北京三大租賃成交需求來(lái)源行業(yè)分別是金融、互聯(lián)網(wǎng)軟件和專業(yè)服務(wù)，這三個(gè)是北京支柱。租賃成交方面，CBD和望京酒仙橋是比較熱的區(qū)域，這個(gè)季度麗澤成交占比快速攀升到19%。

　　看一下2020年-2023年供應(yīng)情況，今年還有69萬(wàn)平入市，明年83萬(wàn)平，后年45萬(wàn)平左右，如果平均下來(lái)每年52萬(wàn)平的體量。52萬(wàn)平體量在北京市場(chǎng)最好的時(shí)候，去化掉問(wèn)題不是很大，但是現(xiàn)階段我們自己定義這個(gè)階段叫三期疊加：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整期、疫情防控期以及整體經(jīng)濟(jì)逐漸下行的時(shí)期，會(huì)導(dǎo)致需求釋放不足。從上半年來(lái)看，整體吸納量達(dá)不到非常理想的情況，反彈也沒有那么強(qiáng)勁，Q2消化的是Q1受到疫情壓抑影響的需求，Q3和Q4我們也不認(rèn)為有非常強(qiáng)勁的反彈，因?yàn)檎麄�(gè)行業(yè)發(fā)展，傳統(tǒng)行業(yè)和新興行業(yè)彼此之間的動(dòng)能轉(zhuǎn)換還沒有真正完成，所以明年也不會(huì)有特別強(qiáng)的、能到七八十萬(wàn)平吸納的情況。目前數(shù)據(jù)能看到北京歷史的數(shù)據(jù)里，能達(dá)到80萬(wàn)一年吸納的好像只有一年，這是非常極端的現(xiàn)象。

　　這是中服地塊進(jìn)展情況，人壽中心、正大、中信、恒大、三星，這些項(xiàng)目都已經(jīng)入市了，下半年會(huì)迎來(lái)泰康，明年有陽(yáng)光保險(xiǎn)，這些項(xiàng)目在中服地塊對(duì)市場(chǎng)的影響明年會(huì)基本告一段落，后面的項(xiàng)目如果順利開工的話，有可能會(huì)在2025年以后陸續(xù)入市。

　　我們預(yù)計(jì)，整體空置率會(huì)隨著供應(yīng)量逐步萎縮到高點(diǎn)，這個(gè)高點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)在2021年。到達(dá)高點(diǎn)以后，供應(yīng)高峰會(huì)告一段落，后面兩三年會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)去化的周期，租金水平開始進(jìn)入探底狀態(tài)，到了2021年租金基本探底以后，整個(gè)市場(chǎng)才有租金回暖的狀態(tài)。注意并不是反彈，從價(jià)格指數(shù)來(lái)講，當(dāng)需求不足的時(shí)候無(wú)法提升價(jià)格，所以這個(gè)時(shí)候沒有定義租金反彈，而是租金回暖。

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