2020年7月23日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會在中糧置地廣場召開全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會半年會暨會長交流會，主題為：把脈市場走向，解碼商辦未來。聚焦抗疫工作進入常態(tài)化背景下商業(yè)地產(chǎn)市場形勢分析與應(yīng)對，聽取業(yè)內(nèi)專家對商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析和解讀，并探討預(yù)測了商業(yè)地產(chǎn)市場未來趨勢與策略應(yīng)對，集合行業(yè)智慧與力量，提振行業(yè)信心與期望，推動商業(yè)地產(chǎn)的修復(fù)與回暖。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱主持會議。

　　堅朗五金副總裁白寶萍、金融街（北京）置地有限公司副總經(jīng)理鮑曉菁、中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝、中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林、中信和業(yè)（中國尊）副總經(jīng)理羅能鈞、中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚、華潤置地華北大區(qū)寫字樓部總經(jīng)理齊淑芳、嘉豐達(dá)集團董事長汪浩、國貿(mào)物業(yè)總經(jīng)理魏凱、電子城集團副總裁張南、隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長張毅、遠(yuǎn)洋集團寫字樓事業(yè)部副總經(jīng)理黃志達(dá)、藍(lán)光文商旅集團京津區(qū)域總經(jīng)理李璐璐、高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海、高力國際研究部董事陸明、金地商置華北區(qū)域商辦營銷總監(jiān)侯智猛、遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理助理王默、北京金隅文化科技發(fā)展有限公司副總經(jīng)理肖博、鴻坤產(chǎn)業(yè)集團區(qū)域銷售總經(jīng)理翁芳華、中糧置地廣場營銷總監(jiān)任偉等30位全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、常務(wù)理事參會并展開熱切的交流與討論。

　　嘉豐達(dá)董事長汪浩參與副會長交流討論， 分享了疫情下產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀。他表示，二季度尤其是進入6月以后產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃市場有明顯的復(fù)蘇，不少園區(qū)出現(xiàn)了企業(yè)擴租和續(xù)租的現(xiàn)象；但同時也出現(xiàn)了一定程度的分化，包括不同城市、不同園區(qū)之間的分化，以及同一園區(qū)不同產(chǎn)業(yè)間的分化。

　　以下是汪浩發(fā)言實錄：

　　汪浩：嘉豐達(dá)主要從事產(chǎn)業(yè)園的投資、運營，在北京、天津、上海、廣州、杭州都有在運營中的園區(qū)，跟大家匯報和分享一下產(chǎn)業(yè)園的市場情況。

　　Q2三個關(guān)鍵詞總結(jié)：復(fù)蘇、分化、精裝。進入6月份以后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃市場情況明顯好轉(zhuǎn)，但是產(chǎn)業(yè)間的分化較為突出。比如在上海張江開發(fā)區(qū)，芯片制造類企業(yè)在擴租和續(xù)租； 杭州濱江區(qū)政府?dāng)M將濱江打造為"直播產(chǎn)業(yè)第一區(qū)"，向直播電商企業(yè)提供了非常大的支持政策， 我們園區(qū)直播電商類企業(yè)租賃呈現(xiàn)出明顯的增長，擴租量非�？捎^；而在北京朝陽區(qū)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園二季度仍然表現(xiàn)一般。此外，客戶對于園區(qū)產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)上發(fā)生了改變。在經(jīng)濟處于上升期的時候企業(yè)都比較樂觀，認(rèn)為自己可以成長為獨角獸，當(dāng)經(jīng)濟一旦下行以后，企業(yè)對未來預(yù)期趨于悲觀，不再愿意投入一次性精裝修。疫情后我們運營的園區(qū)及時做了調(diào)整，追加部分Capex投入，項目基本上以精裝修的狀態(tài)入市，這樣300平米、500平米、200平米的客戶全部納入進來。

　　對于寫字樓的大宗交易，我們發(fā)現(xiàn)一個明顯的情況：投資人越來越趨保守，主要因為一線城市的租金在過去這些年是增長的，但是未來隨著空置率的增加，租金水平呈現(xiàn)下行趨勢。今年經(jīng)濟下行以后我們發(fā)現(xiàn)在調(diào)控資金方面有很及時的政策跟上，所以市場上資金鏈不緊，這就使得租金雖然在下行，但是由于市場資金比較充沛，賣家資產(chǎn)價格不愿意下降。所以我們預(yù)計今年大宗交易不會很活躍，包括寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場。

　　大家提到工業(yè)用地上的其它幾類產(chǎn)品，我們比較關(guān)注的除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還關(guān)注一線城市的標(biāo)準(zhǔn)廠房。過去大家習(xí)慣在工業(yè)用地上做產(chǎn)業(yè)園，但是我們在通州、亦莊、大興生物醫(yī)藥基地發(fā)現(xiàn)，工業(yè)廠房如果辦下來環(huán)評，租金比旁邊產(chǎn)業(yè)園租金高。Q2某外資機構(gòu)在上海張江成交了一個大宗交易，M1工業(yè)地，辦下來環(huán)評后租金預(yù)期可達(dá)6元，而張江地區(qū)普通產(chǎn)業(yè)園的租金大約是4.5元的水平。在特別核心的地帶，比如后沙峪工業(yè)用地上的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園最高租金可達(dá)4.75元，而在通州漷縣位置較偏，有環(huán)評的標(biāo)準(zhǔn)廠房可以做到1.5元的租金，旁邊普通廠房租金約1.2元。所以在上海、北京這樣有產(chǎn)業(yè)外遷的一線城市，做高端制造業(yè)，環(huán)評是至關(guān)重要的門檻。

　　未來10年中國經(jīng)濟內(nèi)外雙循環(huán)的發(fā)展模式非常清晰，內(nèi)循環(huán)主要依靠消費和科技。4月份國家發(fā)改委將物流、產(chǎn)業(yè)園、IDC等列入基礎(chǔ)設(shè)施；6月份國家發(fā)改委又發(fā)了一個文件，基于疫情期間特大型城市基礎(chǔ)設(shè)施物流配送嚴(yán)重不足，未來將進一步加大在北京、上海這樣的城市物流基礎(chǔ)設(shè)施用地的供應(yīng)。受政策鼓勵，物流前景還是非常好的。以北京為例，疫情下容易發(fā)生交叉感染的主要是農(nóng)貿(mào)市場，我認(rèn)為類似新發(fā)地農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場的模式會改變，加上疫情期間大家消費習(xí)慣到了線上，未來集中的批發(fā)市場會逐步取消，取而代之是冷鏈倉庫+配送，市場對于倉儲、配送的需求會進一步增加。

　　IDC這個事情已經(jīng)熱了幾年，當(dāng)前國家鼓勵發(fā)展"新基建"，尤其進入5G時代，IDC還有很好的發(fā)展前景。

　　總之，在一線城市及周邊，工業(yè)用地可結(jié)合區(qū)位交通、產(chǎn)業(yè)政策、市場成熟度， 考慮產(chǎn)業(yè)園、標(biāo)準(zhǔn)廠房、物流、IDC等不同類型的產(chǎn)品。

　　來源：房訊網(wǎng)