“這場(chǎng)全球性的災(zāi)難,影響是全要素、全生態(tài)和全鏈條的,最近,北京疫情又有反復(fù),影響的‘長(zhǎng)尾效應(yīng)’還在繼續(xù)!睂(duì)于未來(lái),當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬并不諱言他的擔(dān)憂(yōu)。
在他看來(lái),疫情對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈都造成了較大沖擊,土地供應(yīng)側(cè),土拍延期或出讓暫停而出現(xiàn)斷層;生產(chǎn)供給側(cè),商品房的持續(xù)開(kāi)發(fā)和上市無(wú)法保障;市場(chǎng)消費(fèi)側(cè),銷(xiāo)售周期紊亂導(dǎo)致最嚴(yán)重的時(shí)候,購(gòu)房的消費(fèi)行為幾近暫停;企業(yè)經(jīng)營(yíng)側(cè),現(xiàn)金回款受阻而運(yùn)轉(zhuǎn)降速。但他也堅(jiān)信,當(dāng)代置業(yè)經(jīng)歷20年的發(fā)展,已經(jīng)形成了足夠的韌性,去應(yīng)對(duì)短期的不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):你對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年的信心如何?你認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),下半年面臨的最大挑戰(zhàn)是什么?
張鵬:關(guān)于房地產(chǎn)接下來(lái)的趨勢(shì),總結(jié)起來(lái)就是短期很艱辛,中期樹(shù)信心,長(zhǎng)期看創(chuàng)新。具體說(shuō),第一,短期有艱辛。疫情對(duì)房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)短期沖擊較大,在土地供應(yīng)、項(xiàng)目供應(yīng)、市場(chǎng)消費(fèi)信心、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等都面臨著較大的壓力,短期發(fā)展較為艱辛。第二,中期樹(shù)信心。本次疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊是有限的,從時(shí)間維度看更多影響短期市場(chǎng);從空間維度來(lái)看影響更多集中在湖北等疫情較為嚴(yán)重的區(qū)域。目前房地產(chǎn)行業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定器,相信隨著疫情的結(jié)束以及適度寬松政策的釋放,房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期依然會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。目前看,很多地方已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施,來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)發(fā)展,回歸常態(tài)。我們相信只要是戰(zhàn)略明確、模式清晰、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè),特別是具備差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè),自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng),在市場(chǎng)逐漸恢復(fù)之后也勢(shì)必將更加快速的恢復(fù),穩(wěn)健的發(fā)展。第三,長(zhǎng)期看創(chuàng)新。本次疫情勢(shì)必會(huì)催生出一系列新的創(chuàng)新機(jī)遇,在“房住不炒”和“三穩(wěn)”基調(diào)下,在行業(yè)集中度持續(xù)提高、增量市場(chǎng)向存量轉(zhuǎn)變等趨勢(shì)下,我覺(jué)得在數(shù)字化創(chuàng)新、產(chǎn)品、商業(yè)模式等維度的創(chuàng)新可能需要整個(gè)行業(yè)去深度思考,創(chuàng)新才是發(fā)展的可持續(xù)生命力。
下半年最大的挑戰(zhàn)是受疫情影響下的回款不足導(dǎo)致全年業(yè)績(jī)目標(biāo)受損,再加上行業(yè)融資環(huán)境的不穩(wěn)定因素,可能會(huì)催生行業(yè)進(jìn)一步洗牌。但對(duì)當(dāng)代而言,這次危機(jī)卻可能是機(jī)遇,經(jīng)歷此次疫情后,客戶(hù)一定會(huì)更加注重建筑和社區(qū)的舒適健康和安全防疫,未來(lái)綠色健康建筑和綠色健康社區(qū)必將受到客戶(hù)青睞。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):今年疫情給所有行業(yè)都帶來(lái)了沖擊,當(dāng)代置業(yè)在銷(xiāo)售和拿地方面是否有調(diào)整?
張鵬:此次疫情沖擊將覆蓋全行業(yè)絕大多數(shù)企業(yè)。疫情之初,需求受抑、復(fù)工延期、線下售樓處關(guān)閉等因素疊加,整個(gè)行業(yè)的銷(xiāo)售受到了一定程度影響,出現(xiàn)了一定程度的下滑,但是這種影響是暫時(shí)的、有限的、可控的,具體原因體現(xiàn)在四個(gè)方面。第一,疫情影響具有時(shí)空的局限性;第二,扶持政策頻出有效加速了市場(chǎng)回暖;第三,企業(yè)線上線下聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)及時(shí)對(duì)沖了疫情影響;第四,綠色健康產(chǎn)品更受客戶(hù)青睞,成為新的剛需,將迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。
在銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)置方面,年初整個(gè)行業(yè)的銷(xiāo)售受疫情和客戶(hù)需求延遲的影響,會(huì)有小幅回落,但公司及時(shí)采取了多重措施如調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏、強(qiáng)化線上線下互動(dòng)、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手法等措施對(duì)沖影響。隨著各地政策的出臺(tái)以及市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù),銷(xiāo)售狀況恢復(fù)明顯,我們有信心,所以全年銷(xiāo)售目標(biāo)不會(huì)受影響。
在拿地策略方面,我們將繼續(xù)圍繞著長(zhǎng)三角城市群、粵港澳大灣區(qū)、京津冀城市群、長(zhǎng)江中游城市群、成渝城市群等五大城市群,以及西安、太原、重慶、合肥、武漢、長(zhǎng)沙、青島、成都等具有投資潛力的二線城市進(jìn)行布局,保持既有布局城市的深耕,并機(jī)會(huì)性進(jìn)入經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面好、人口基數(shù)大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展有潛力的城市。
今年的拿地計(jì)劃預(yù)計(jì)在600億元貨值左右,具體看市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行安排。根據(jù)疫情的影響情況,我們對(duì)疫情影響嚴(yán)重的區(qū)域,比如湖北省,拿地計(jì)劃會(huì)適當(dāng)調(diào)減,其他受疫情影響不明顯的大灣區(qū)、華東城市群,以及當(dāng)代置業(yè)深耕的城市,預(yù)計(jì)會(huì)有適當(dāng)增加。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):對(duì)于完成今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是否感到有壓力?
張鵬:企業(yè)的韌性是穿越周期的關(guān)鍵,此次疫情,企業(yè)的韌性的意義就在于充分利用下半年的策略組合和時(shí)空騰挪,把上半年失去的業(yè)績(jī)補(bǔ)上來(lái),保證全年的目標(biāo)不動(dòng)搖。今年我們的核心工作就是聚焦穩(wěn)健的現(xiàn)金流和強(qiáng)化差異化的產(chǎn)品力,保證全年業(yè)績(jī)的如期完成。
在投資方面,堅(jiān)持聚焦都市圈和核心一二線城市,機(jī)會(huì)進(jìn)入三四線城市,拿好地,拿快地,產(chǎn)業(yè)協(xié)同獲地、招拍掛、收并購(gòu)、股權(quán)投資、小股操盤(pán)等多種形式齊頭并進(jìn),加速擴(kuò)大公司土儲(chǔ)規(guī)模。
在操盤(pán)方面,我們針對(duì)不同的項(xiàng)目資質(zhì),確保項(xiàng)目又好又快推進(jìn),樁基開(kāi)工、大區(qū)開(kāi)工、出正負(fù)零、結(jié)構(gòu)封頂、竣工備案、交付入伙等按照結(jié)點(diǎn)完成。在營(yíng)銷(xiāo)方面,加強(qiáng)線上體驗(yàn)中心,出臺(tái)新的營(yíng)銷(xiāo)策略等,為疫情恢復(fù)后銷(xiāo)售的回暖奠定了基礎(chǔ),目前正在逐步轉(zhuǎn)化為來(lái)客量和成交量。在管理方面,進(jìn)一步優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)化流程與運(yùn)營(yíng)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):你認(rèn)為今年房企的融資環(huán)境如何?由于全球疫情影響,海外發(fā)債也受影響,當(dāng)代置業(yè)未來(lái)會(huì)從哪些方面拓寬融資渠道?
張鵬:我們認(rèn)為,今年兩會(huì)提出“靈活適度”,是在之前“松緊適度”的基礎(chǔ)之上的進(jìn)階,強(qiáng)調(diào)了靈活化、個(gè)性化、定制化貨幣政策的重要價(jià)值,一方面是貨幣手段的多元化釋放,另一方面是針對(duì)不同行業(yè)、不同區(qū)域的定制化釋放。這是在當(dāng)前這種經(jīng)貿(mào)形勢(shì)不穩(wěn)定的情況下的創(chuàng)新之舉,有利于充分利用貨幣杠桿,有效發(fā)揮經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展有形之手的價(jià)值。
值得說(shuō)明的是,此次政府報(bào)告特意提出創(chuàng)新直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣政策工具,是對(duì)前期政策的一個(gè)“補(bǔ)丁”,避免過(guò)多資金流向“房地產(chǎn)”等領(lǐng)域,喪失對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效扶持,從而推高熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)。6月18日召開(kāi)的陸家嘴論壇,釋放出了很多最新的政策風(fēng)向,其中特別強(qiáng)調(diào)了要積極探索金融、科技和產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與三角互動(dòng)方面進(jìn)行新探索,引領(lǐng)未來(lái)策發(fā)展。我們預(yù)計(jì),未來(lái)的資金監(jiān)管將基本維持目前水平,準(zhǔn)入門(mén)檻和資金發(fā)放機(jī)制將趨完善,房地產(chǎn)的資金政策將繼續(xù)平穩(wěn)推進(jìn),適度偏緊的主基調(diào)并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。
對(duì)于當(dāng)代置業(yè)而言,主要在以下方面做了大量的工作。首先,打通融資的經(jīng)脈。搭建多層次、全方位、立體化的融資體系,信貸、境內(nèi)外債券、信托、股權(quán)、夾層融資、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈融資、銷(xiāo)售回款等能融盡融。第二,優(yōu)化資金規(guī)劃。要立足長(zhǎng)期發(fā)展,通盤(pán)資金配置,杜絕出現(xiàn)三個(gè)錯(cuò)配——資本錯(cuò)配、資源錯(cuò)配、資產(chǎn)錯(cuò)配。第三,保持安全裕度。融資規(guī)模、融資成本的控制要量力而行,行情好、擴(kuò)張規(guī)模的階段適當(dāng)提高杠桿,而市場(chǎng)下行、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)時(shí)期要降低負(fù)債,核心在于把握現(xiàn)金流、利潤(rùn)率、負(fù)債率鐵三角平衡。
2020年,公司先后成功發(fā)行了兩筆綠色優(yōu)先票據(jù),利率較2019年同期大幅下降,也表明了市場(chǎng)投資者對(duì)公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況及綠色科技發(fā)展前景持續(xù)看好。我們相信,公司的融資環(huán)境和融資能力將持續(xù)改善和提升。
來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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