房訊網(wǎng)訊 2020年9月11日，第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦、新園區(qū)、新文旅，聚焦疫情后商辦地產(chǎn)的敏捷辦公、城市更新、新基建、產(chǎn)城運營，探索"雙循環(huán)"新發(fā)展格局下樓宇經(jīng)濟(jì)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新發(fā)展路徑。
來自300家開發(fā)商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀(jì)、門窗幕墻、建材企業(yè)等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過1500位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。
優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶帶來精彩演講，主題為"工作文化的變遷與敏捷辦公的多維度戰(zhàn)略衍生路徑"，與現(xiàn)場嘉賓分享了商業(yè)辦公的發(fā)展歷程與市場趨勢，并重點就敏捷辦公的增長空間進(jìn)行解讀。他表示，疫情下人們對辦公智能化和生態(tài)化的需求為敏捷辦公的快速發(fā)展提供了更好的契機(jī)，巨大的市場機(jī)會下，敏捷辦公在做好空間運營服務(wù)的同時，延伸出更多的價值增長空間，包括產(chǎn)業(yè)鏈條化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化、運營輕量化、功能多元化、收益復(fù)合化等。
以下是毛大慶演講實錄：
毛大慶：感謝房訊網(wǎng)和全聯(lián)房地產(chǎn)商會，今天下午這個主題也很契合我們現(xiàn)在在做的事情，所以下午利用一段時間給大家分享一下我們最近關(guān)于新商辦和以企業(yè)推進(jìn)的辦公趨勢變化，以及關(guān)于樓宇管理、關(guān)于辦公和工作場景變化的一些思考。
關(guān)于優(yōu)客工場，我們這幾年經(jīng)歷了從聯(lián)合辦公、共享辦公、敏捷辦公到辦公服務(wù)平臺的建設(shè)，在公司的整個發(fā)展中，我們給自己設(shè)立了兩個比較清晰的愿景：致力于成為中國領(lǐng)先的敏捷辦公連鎖服務(wù)商和企業(yè)聚合價值平臺，致力于成為中國辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者和金融服務(wù)商。這里邊有幾個關(guān)鍵詞，"敏捷辦公"、"連鎖服務(wù)"、"企業(yè)價值聚合"、"辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者"和"金融服務(wù)商"，這五個關(guān)鍵詞代表著我們正在向著一個專業(yè)化的運營公司在轉(zhuǎn)變的過程。
商業(yè)辦公的市場趨勢回顧
我們在談新商辦新園區(qū)新文旅的時候，應(yīng)該認(rèn)真思考，它新在何處，為什么會新，跟舊的區(qū)別在哪里，是什么要素驅(qū)使這個新事物的產(chǎn)生，而這個新事物的生命力到底在哪里�；谶@些思考，我寫了一句話，叫"工作文化的變遷"。工作文化的變遷是發(fā)生在城市樓宇服務(wù)業(yè)里面，在越來越移動、越來越彈性的生產(chǎn)方式和生產(chǎn)組合下，到底辦公會在什么樣的新場景下完成呢？這里特別值得去回顧和思考一些趨勢性的東西。
今天我們看世界的辦公樓歷史分析，發(fā)現(xiàn)真正成型的大規(guī)模集中化作業(yè)的辦公室，最早可以追溯的大約是在1860年前后，這個時間開始了第二次的工業(yè)革命和技術(shù)革命。這個過程產(chǎn)生了一個物種叫公司，當(dāng)產(chǎn)生了公司以后，在城市的不動產(chǎn)和城市的服務(wù)業(yè)里面，開始出現(xiàn)了辦公樓，就是用來服務(wù)于工作的專業(yè)樓宇。在美國，正好處在第二次技術(shù)革命的時期，美國開始出現(xiàn)了隔間的辦公室。
1898-1920年，到了第二次技術(shù)革命的后期，科技大幅度發(fā)展，產(chǎn)生了重大的生產(chǎn)作業(yè)的方式的轉(zhuǎn)型，這時候泰勒在人類歷史上第一個提出辦公室管理理論，這個時候辦公室的文化以及辦公室的科技感明顯強(qiáng)過了第一代的辦公室。
到了1920年到1980年，董事會、有限合伙公司等等這些概念都產(chǎn)生了，社會化作業(yè)產(chǎn)生了巨大的分工，就出現(xiàn)了律師樓、會計師樓、分析師、券商等等這些概念，這個時代里對辦公樓的要求急劇提升。所以美國的辦公樓拔地而起，今天我們在紐約看見的大量的、純粹的寫字樓、辦公樓，大約就出現(xiàn)在這個時代。這時候人們開始注意辦公樓等級，開始在辦公室里設(shè)立了交流空間、公共空間，設(shè)立了前臺與等候區(qū)等等，開始注意使用者的舒適感。
1960到1990年代，辦公室的設(shè)計開始得到了人們的重視，在90年代的早期，80年代后期，中國開始大量的在一線城市新建寫字樓。
當(dāng)今社會，人們工作的場景變得越發(fā)靈活多樣、越發(fā)豐富多彩，人們開始注意到傳統(tǒng)的寫字樓、格子間已經(jīng)越來越不能夠適應(yīng)今天移動化強(qiáng)、斜杠性強(qiáng)、彈性強(qiáng)的辦公場景和文化。所以我們說無紙化辦公、無領(lǐng)地辦公、自由職業(yè)人、激發(fā)創(chuàng)意，并鼓勵互動的辦公設(shè)計正在興起，靈活辦公、遠(yuǎn)程辦公越來越得到大家的追捧，不同群體共處于相同的空間，疫情以后這個趨勢越發(fā)明顯。
市場趨勢下敏捷辦公的必然衍生
近兩年CBRE世邦魏理仕和仲量聯(lián)行的各種報告里面都提出了未來辦公場景變化的驅(qū)動力和企業(yè)要求、需求的變化，對于企業(yè)不動產(chǎn)的未來趨勢，仲量聯(lián)行提出了十個調(diào)研以后的結(jié)論：1、員工隊伍多元化，2、空間靈活化的需要越來越凸顯，3、創(chuàng)新文化，4、數(shù)字驅(qū)動化，5、智能化，6、企業(yè)的自適應(yīng)化，7、技能的前瞻性，8、關(guān)注健康，9、社群化，10、人性化。這十項正在驅(qū)動著企業(yè)不動產(chǎn)的快速變化。
各大權(quán)威機(jī)構(gòu)和市場實踐均表明，中國的城市已經(jīng)累計了大量的不動產(chǎn)，在宏觀政策下，傳統(tǒng)方式的商業(yè)運營回報率越來越不可控；市場正在進(jìn)行各方面的嘗試和創(chuàng)新，尋找那些能夠產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)、投資回報率、資產(chǎn)回報率的運營方案，敏捷辦公是普遍的被寫字樓研究機(jī)構(gòu)公認(rèn)的越來越有普及性的解決方案。
敏捷辦公可以幫助大量的中小企業(yè)，以最高效率、最低成本、最便捷的方式，在城市的好地段能夠落地，幫助異地、跨國、轉(zhuǎn)型升級和拓展需要的大中型企業(yè)，能夠在不同的地區(qū)快速落地。
敏捷辦公代表了未來辦公環(huán)境的趨勢。新一代的年輕人和新一代的工作者越來越呼喚新的辦公環(huán)境，他們越來越不喜歡自己被關(guān)在格子間里，他們越來越不喜歡沒有社交、沒有人文、沒有輕松快樂環(huán)境的辦公室。我們采訪了一千多個用戶以后，得出了企業(yè)的愿望清單，包括辦公室"即插即用"、智能辦公、空間內(nèi)部靈活性、社交咖啡館、自由環(huán)境下可不被打擾的空間、關(guān)愛員工健康、互動協(xié)作空間、貼心服務(wù)等。
從中國辦公生態(tài)演變來看，目前中國的中小微和個體工商戶承載了中國將近80%以上的就業(yè)人口。這些公司和這些機(jī)構(gòu)會去什么地方工作？他們未來會選擇什么樣的場景去工作？當(dāng)他們的主力是90和00后的時候，他們會選擇什么樣的商辦去辦公？這些都是我們應(yīng)該思考的。
從樓宇管理的發(fā)展歷程來看，從最早的自動化建筑，到2000年的智能建筑，再到今天大家都在談的認(rèn)知建筑。建筑開始有了自己的思想，它不只是一個物理的辦公場所和物理空間，它可以進(jìn)行學(xué)習(xí)行為，能夠記住用戶的習(xí)慣，并獨立采取相應(yīng)措施，這就會產(chǎn)生新商辦認(rèn)知下的商辦。
在社區(qū)型辦公空間模式里，有一些共性的需要，比如吧臺、茶水間、商店、大堂、借閱區(qū)，包括樓梯空間都會變成非常有趣的交互空間。我們也可以看到辦公室的敏捷性，除了體現(xiàn)在智能化、體現(xiàn)在各種智能設(shè)備、認(rèn)知建筑之外，還有多元化的工位及空間類型，它一定具備開放性、靈活性，同時有隱私性。
回歸自然、與水為鄰、靜謐私密，這些都是共享辦公和彈性辦公關(guān)注人們心靈感受的時候必須去考慮的問題，人們更多會在意的是當(dāng)進(jìn)入一個辦公室的時候，有什么樣的心情和心境，是不是能夠有瑜伽式的心境開始坐在辦公桌前工作。
服務(wù)式辦公孕育著大型連鎖hospitality式的產(chǎn)業(yè)。我是最早把服務(wù)式公寓的概念引入中國的人，當(dāng)時我們在上海建造了中國第一個標(biāo)準(zhǔn)意義上的服務(wù)式公寓。當(dāng)時有人問服務(wù)式公寓到底是公寓還是酒店？我解釋說服務(wù)式公寓是新物種，是獨立于酒店而存在的。它適應(yīng)的是家庭，適應(yīng)的是那些跨國公司CEO們帶著太太、孩子在中國長期生活，他們不喜歡酒店，但同時他們又喜歡有酒店式的服務(wù)，有客房的清理，有酒店的部分服務(wù)設(shè)施包括健身房、咖啡、餐廳等等�，F(xiàn)在林林總總的青年公寓、白領(lǐng)公寓都開始使用當(dāng)年服務(wù)式公寓的各種各樣的理念，只不過用戶發(fā)生了變化，跨國公司的CEO們越來越少，而我們中國的用戶越來越多。
所以我想說的是，其實在新商辦的背后，正在孕育著龐大運營管理集團(tuán)和連鎖運營管理商的產(chǎn)生，這也是優(yōu)客工場對自己的定位。我們非常希望在幾年以后，我們像華住那樣，成為一個大型的連鎖辦公的運營商�，F(xiàn)在我們是一個接近400間連鎖店的連鎖運營服務(wù)商，我們希望兩年時間能夠接近800家連鎖店，四年時間能夠接近兩千家連鎖店。在這個過程里邊，慢慢變成一個大型的Hospitality的集團(tuán)，這個概念就是我們在談新服務(wù)的過程中，在城市服務(wù)業(yè)里面特別需要補(bǔ)充的新型樓宇服務(wù)業(yè)和背后它的運營商。
為什么我們說在中國完全具備條件孕育著新商辦里面的大型hospitality的連鎖運營商呢？一是正如酒店運營行業(yè)的特性，要求必須需要專業(yè)的運營商來運營，對于一個不到十年的共享辦公、聯(lián)合辦公和敏捷辦公行業(yè)來說，也是如此。二是專業(yè)運營公司正在取代開發(fā)商/樓主背景物業(yè)公司，正在不斷為樓宇和企業(yè)提供專業(yè)化的、多緯度的立體化服務(wù)。三是辦公樓宇的使用形態(tài)正在發(fā)生著本質(zhì)變化，中小微企業(yè)以及Z時代對于場景化辦公的需求，迫使樓主尋找更加完善的運營方案。在這個背景下，我非常深信，這個行業(yè)方興未艾，孕育的前景無比巨大。
敏捷辦公的增長空間
關(guān)于敏捷辦公的增長，戴德梁行有一篇很長的報告，我只截取了其中一部分。在疫情之中和疫情之后，戴德梁行做了一些調(diào)研，報告顯示51%的企業(yè)都在討論有可能會更換和使用新的辦公模式，包括遠(yuǎn)程辦公、彈性辦公、換一個辦公室、讓自己的子公司分公司不再長期固定的租用一個辦公樓等等。
敏捷辦公在疫情中受到的影響也很大，但是非常讓我們受啟發(fā)的是，在疫情以后，我們的用戶量在激增，平均每周搬進(jìn)來的企業(yè)在120到150家，并且不只是中小型企業(yè)，還有很多外地企業(yè)的分公司、分支機(jī)構(gòu)在搬進(jìn)來。所以敏捷辦公在疫情之后也將是受益者，因為這是有更多服務(wù)的辦公模式。
敏捷辦公在中國取得了快速發(fā)展。這個行業(yè)起步于2013-2014年，當(dāng)年主要就是二房東，開始的時候就是收差價，后來開始收服務(wù)費，服務(wù)于樓宇、資產(chǎn)托管，后來開始有大量新的企業(yè)服務(wù)種類在平臺上衍生，形成服務(wù)商和樓宇持有人合作的模式，二房東慢慢就不存在了。值得注意的是，當(dāng)2018-2019年之后，服務(wù)收入部分將快速增長，可以看到在敏捷辦公行業(yè)的收入結(jié)構(gòu)里面，服務(wù)性收入將在未來的五年，逐漸和空間性收入并駕齊驅(qū)。
市場利好，驅(qū)動敏捷辦公的發(fā)展。持續(xù)的城市化和城市轉(zhuǎn)型、分享經(jīng)濟(jì)的興起和Z時代的需求、政策利好下中小企業(yè)數(shù)量的強(qiáng)勁增長、小型辦公空間的專業(yè)管理需求都是敏捷辦公不斷增長的驅(qū)動因素。中國每天大概有1.1億人在工作，我們預(yù)計在未來五年期間，即便只有2200萬人用彈性辦公和敏捷辦公，這個行業(yè)的收入規(guī)模都是巨大的。
我們對敏捷辦公的延展方向做了五個總結(jié)，包括產(chǎn)業(yè)的鏈條化、功能的多元化、收益的復(fù)合化、運營輕量化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化。
優(yōu)客工場的發(fā)展
優(yōu)客工場創(chuàng)立于2015年，有四個大的發(fā)展維度，一個是向房地產(chǎn)金融發(fā)展。從一個二房東轉(zhuǎn)變成一個連鎖運營商，運營管理了大量的不動產(chǎn)之后，必然會走向REITs這樣的服務(wù)。
第二是電商平臺。我們現(xiàn)在上面注冊的會員將近100萬，企業(yè)用戶3萬多家，我們建立了用戶自己的用戶商城，每一個入駐企業(yè)都可以在上面開店，我們下一步會跟阿里巴巴、美團(tuán)進(jìn)行更深度的數(shù)據(jù)鏈接工作。
第三是企業(yè)服務(wù)。圍繞空間用戶可以展開各種各樣的服務(wù)，這是酒店所不具備的增值服務(wù)和附加值收入的內(nèi)容。
第四是投資孵化。過去五年里，我們投資了幾十家企業(yè)，企業(yè)生態(tài)布局日趨完善，在多個領(lǐng)域都有投資布局。
優(yōu)客工場有自己的智能協(xié)同工作生態(tài)系統(tǒng)，優(yōu)鮮集是我們開發(fā)的小程序，跟我們場區(qū)內(nèi)的大量的智能設(shè)備在每天發(fā)生著巨大的關(guān)聯(lián)，無論是人臉識別、云打印、云投影、會議室等等。我們還有著科技化、數(shù)據(jù)化的空間運營管理，共獲得了34個國家級的軟件著作權(quán)和20多個作品著作權(quán)。
我們正在搭建一個會員消費平臺，因為我們現(xiàn)在有將近100萬人的集群，將這個集群和我們的app進(jìn)行了每個個體身份認(rèn)證的處理，然后跟其他商家進(jìn)行app的API端口的對接。API端口對接以后，個人就可以在平臺上享受幾十種消費福利。這就是我們搭建的優(yōu)客工場新的聯(lián)合辦公場景下的人·貨·場的新邏輯，我們現(xiàn)在在代理很多貨物，變成了一個新的電商渠道。
管理的靈活高效、服務(wù)內(nèi)容的豐富多彩、推廣渠道的多樣化、產(chǎn)品模式的多樣化等多維驅(qū)動下優(yōu)客工場快速發(fā)展。
空間服務(wù)衍生出業(yè)務(wù)的無限空間。電商收入、投資孵化、企業(yè)服務(wù)跟REITs的管理等在進(jìn)一步提升公司核心競爭力的同時，也將成為業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，收入顯著提高的有力保障。
我們從前年開始，在我們?nèi)腭v企業(yè)里面，開始沉淀大量的優(yōu)秀企業(yè)案例，我們服務(wù)過70多家獨角獸企業(yè)，所以我們是非常容易變成一家教育公司和案例輸出公司的。我們在去年出版了第一本以優(yōu)客工場入駐企業(yè)的案例為集群的優(yōu)客工場創(chuàng)意案例集，是照著哈佛商學(xué)院的標(biāo)準(zhǔn)所編制的，現(xiàn)在已經(jīng)變成大學(xué)教材了。未來我們變成一家開放式的案例大學(xué)是不成問題的，因為通過空間攏聚了一大批優(yōu)秀的企業(yè)，再把企業(yè)案例沉淀下來。
我們希望變成：中國領(lǐng)先的敏捷辦公連鎖服務(wù)商，中國辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者和金融服務(wù)商，企業(yè)聚合價值平臺，中國新生代企業(yè)案例教育機(jī)構(gòu)。
這是你們一個沒有看到的優(yōu)客工場。今天是為大家做了一個比較完整的闡述。謝謝各位！
來源：房訊網(wǎng)
