2019年12月13日-14日,中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦,主題為"融合與分化:新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000 位嘉賓出席論壇,聚焦新時代房地產(chǎn)新周期,探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢,解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦,全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦;同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO 智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、北京金隅投資物業(yè)管理集團有限公司、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司總經(jīng)理魏凱應邀出席論壇并發(fā)表主題演講,以國貿(mào)中心為例,通過高端、環(huán)保、安全、智慧、預防五大關鍵詞介紹了超高層物業(yè)的運營和管理經(jīng)驗。
以下為魏凱演講實錄:
大家好,剛才聽了幾位嘉賓的演講,確實是學了很多知識,所以今天我們是一個學習的平臺。下面時間,我和大家一起分享一下國貿(mào)物業(yè)的運營管理經(jīng)驗。
國貿(mào)中心是一個綜合體,于1990年正式營業(yè),總建筑面積為110萬平米,其中業(yè)態(tài)包括寫字樓、商城、酒店、公寓和會展。由于時間關系我主要從五個關鍵詞給大家簡單介紹一下國貿(mào)。
第一個關鍵詞就是"高端",我簡單給大家舉一個高端設施的例子,就是發(fā)電機,因為大家有一個常識,雙路供電是一個標準的配置,特別是一些規(guī)模比較大、檔次比較高的物業(yè)。國貿(mào)的雙路供電是真正從兩個電廠出來的電;其次,我們在自備高壓發(fā)電機的基礎上,還為租戶配置了五個發(fā)電機位,供租戶來租用。現(xiàn)在其中三個已經(jīng)租出去了,可想而知,一些高端客戶的需求是有特殊性的。
高端租戶,國貿(mào)中心 1990 年開業(yè)的時候,國貿(mào)寫字樓的租戶都是外資企業(yè),目前已經(jīng)有很多的中資企業(yè)進駐國貿(mào),這說明中資企業(yè)的實力越來越大且更加注重形象了。
高端酒店,中國大飯店、國貿(mào)大酒店和新國貿(mào)飯店,這三家酒店全部都是五星級酒店。中國大飯店是國內(nèi)首批白金五星飯店;超豪華的國貿(mào)大酒店位于 330 米高的北京地標---國貿(mào)大廈 A 座的上層部分;新國貿(mào)飯店自 2017 年開業(yè)以來,迅速成為京城中央商業(yè)區(qū)的潮流新地標。三家酒店的平均出租率和房價在京城酒店業(yè)中也一直名列前茅。
高端服務,保值增值是物業(yè)服務最根本的目標和任務,國貿(mào)一期的硬件設施是 90 年代的標準,和 CBD 新投入的項目相比差距很大,但我們的租金遠遠高于周邊同類型項目。如何實現(xiàn)保值增值,服務肯定是至關重要的。我舉兩個例子,第一個就是我們的總機服務,現(xiàn)在很多項目的總機都由智能化設備替代了,可是大家很清楚,人對人的服務才是最高端的服務。國貿(mào)不但酒店有總機,我們寫字樓也有總機,而且提供 24 小時服務,這是非常有特點的。
另外就是保潔服務,我們的物業(yè)保潔大概有 300 多名員工,平均每年撿拾手機就達 300 多部?上攵鳛橐粋客人,丟失一部手機不僅是經(jīng)濟上的損失,最關鍵的是信息丟失,所以說失而復得肯定是一個非常令人喜出望外的事。去年,我們保潔員還撿拾了 18 臺筆記本電腦,從此可以看到國貿(mào)服務在每一個崗位上的踐行。
第二個關鍵詞是"環(huán)保",國貿(mào)一直是北京市環(huán)保的先進單位,剛才有專家介紹了儲能電站,儲能電站確實是消峰填谷方面非常好的技術。國貿(mào)不但有儲能電站,還有北京市最大的冰蓄冷系統(tǒng),我們?nèi)粘?50%的用電來自空調,通過冰蓄冷系統(tǒng)消峰填谷大概能把每度電拉下來兩毛錢,國貿(mào)的電費一年達一個多億,這是很大的一項節(jié)能手段。但是另外 50%的用電,過去沒有更好的辦法,只能是把直流變成變頻,把普通燈變成 LED 燈,但是并沒有享受到消峰填谷的政策,F(xiàn)在電池技術解決了這個問題,通過儲能電站可以把所有的用電都利用消峰填谷的政策進行節(jié)能。
另外,我們在水處理方面,利用一種高效、經(jīng)濟的污水資源化技術---MBR 平板膜技術,使污水實現(xiàn)零排放。這項系統(tǒng)獲得了北京市科委"服務業(yè)公共建筑節(jié)水關鍵技術集成與示范"獎項,年節(jié)水收益可達 230 余萬元。
第三個關鍵詞是"安全",國貿(mào)中心不但是超高層建筑,還具有業(yè)態(tài)復雜、活動多、人流量大等特點,消防安全工作一直是我們的工作重點。每年都有大量國內(nèi)外首腦參加的外事接待和國際會議、影視明星參加的商業(yè)活動,可是國貿(mào)在這方面,從沒有出現(xiàn)任何重大安全事故,反映出我們在消防安全工作上的高標準。
第四個關鍵詞是"智慧"。剛才張鵬總已經(jīng)講了很多,智慧物業(yè)是未來管理的方向,從幾個方面跟大家分享一下。首先針對 C 端服務平臺,國貿(mào)各項設施的租金都是北京市最高的,為客戶提供高效、便捷的服務是非常重要的,我們在這方面做了一個國貿(mào)圈 APP,針對客戶的衣食住行,提供了一個服務平臺,時間關系就不多介紹了。
第二,未來物業(yè)管理智慧化方向是什么,應該是預警,而不是報警,F(xiàn)在的一些大廈中樓宇自控是一個標配,但實事求是講,它并不能給你一個預先的警示,我們在這方面做了很多研究,也做了很多成功的案例。
這里給大家舉一個例子,做到預警需要兩個技術,首先是傳感器技術,第二就是大數(shù)據(jù)分析平臺。傳感器技術應該說是現(xiàn)在使用很廣且成熟的技術?墒窃谕茝V過程中確實存在成本壓力,我們采用一個比較實際的方法,比如說上千平米的機房,應該有大量的設備。我們只用一個中樞把信號傳出來,其他全用無線傳感器。無線傳感器就可以大幅度降低成本,特別是溫度傳感器用的最普遍,因為一個機房里面 80%的設備設施通過溫度的變化就能夠判斷是否正常。所以在這方面,我們?nèi)绻茉诔霈F(xiàn)問題前早發(fā)現(xiàn)早處理,這將是未來智慧物業(yè)的一個方向。
還有 BIM 輕量化,BIM 在設計施工階段的效率是非常明顯的。但存在兩個問題,第一個是很貴,過去一百多塊錢兩百多塊錢一平米,現(xiàn)在大概二三十塊錢。所以,很多新的大廈也沒有使用 BIM。第二就是很重,因為很重所以在應用上需要有專業(yè)的設備才行,比如專業(yè)計算機。我們在這方面跟廣聯(lián)達和專業(yè)化公司做了一個輕量化方案,能達到兩個效果,第一就是便宜了,一平米只要五塊錢,第二移動端也可以使用了。那 BIM 圖紙在我們運維階段的應用都有哪些場景呢,舉一個例子,不單是一線員工,包括管理人員,在上崗前一定參加相關培訓,培訓完了還要考試。比如,任何地方發(fā)生火警怎么疏散,用BIM 圖紙完全可以模擬化。就跟學開車似的,現(xiàn)在新手上路之前都用模擬的方法來學習,我認為這是未來一個有效的管理方法,所以 BIM圖紙會讓 BIM 的應用非常廣泛的。
有一個值得我們驕傲的事,就是中國尊項目的接管驗收工作是我們公司中標的。目前,此項工作執(zhí)行的非常好,甲方也非常滿意。我們怎么中的標,兩個原因:第一個,實事求是講我們國貿(mào)在人力資源上有明顯的優(yōu)勢,公司各系統(tǒng)工程師就有 40 名。第二,工作方法變化了,我們現(xiàn)在使用接管大師軟件,讓普通技工也可以達到高級技工的接管驗收能力水平。而且效率明顯提高,因為是軟件,所以所有統(tǒng)計工作都能做到即時統(tǒng)計,非常高效方便。我認為接管驗收是常態(tài)工作,如何提高效率,一個大廈建設的好壞不是驗收出來,而是建出來的。如果在建設初期就告訴施工單位我的驗收標準,就不會出現(xiàn)僥幸心里。由過去的閉卷考試變成開卷考試,所以建設方一看到這個就明白了,以后怎么驗收,什么標準驗收,這是一個非常好的方法。
最后一個關鍵詞就是"預防",因為時間關系不展開講了。我們在日常物業(yè)管理和服務中一直強調預防文化,倡導"安全第一,預防為主,品牌至上"的原則,積極做好各項應對措施。
下面時間,我想和大家一起探討一下超高層的管理特點。國貿(mào)本身就是一個超高層建筑,目前國內(nèi)定義的超高層是 100 米以上的建筑。我們統(tǒng)計了一下,目前國內(nèi)投入使用的 200 米以上的樓大概有100 座,規(guī)劃和建設中的達近千座。超高層建筑有幾個特點,第一個特點基本上都是新樓,所以這個設備設施的科學性、先進性是一個共同特點;第二管理復雜性也是一個特點。下面簡單從幾個角度來說。
首先是功能復雜,以國貿(mào)為例,國貿(mào)大廈 A 座和 B 座都兼有寫字樓、酒店和商業(yè)等業(yè)態(tài)和功能。如何有效地平衡各業(yè)態(tài)的關系及客戶的使用感受在設計過程中是一個很大的挑戰(zhàn)。
第二是人流量大,剛才介紹過了,國貿(mào)每年都有大量的外事接待、和商業(yè)活動。同時,國貿(mào)還是北京 CBD 的交通樞紐,所以在這方面,管理也難度非常大。
第三就是消防,國貿(mào)三期 A 座開業(yè)時,公安部消防局組織一次消防演習,北京市最高級的消防車也只能把消防水打到 200 米,而我們這個樓是 330 米。不用說,這就表明超高層一旦發(fā)生火情只能靠自救。所以我們有一只 17 人的消防團隊 24 小時待命,這個團隊的目的只有一個,就是及時出警。
第四物業(yè)團隊素質要求高,與以往有所區(qū)別,大家肯定有常識,過去的車普通技工就能給你拆零部件修理。但是現(xiàn)在的寶馬、奔馳車你敢拆嗎,拆了就裝不回去了,顯然技術水平完全不同。所以,隨著新技術的應用,對物業(yè)人的素質和技能要求越來越高了。
我們正在做的一件事,也是我倡議的,就是組織一個超高層聯(lián)盟,我們初步劃定是 200 米以上。上周中物協(xié)專委會已經(jīng)原則同意了,我們下階段將開始進行籌備。目的只有一個,即通過共享、協(xié)作、創(chuàng)新達到共贏的結果。我們現(xiàn)在正在規(guī)劃微信號,第一個功能就是信息,你要是會員,點擊查詢,所有會員信息都會在里面。第二大家互相交流,我相信大家有的想到上海中心去看看,但沒有平臺和渠道,未來在這里我們將多做活動,多做渠道,讓大家實現(xiàn)互相交流和學習。還有在一些功能點上,比如在一些項目招投標時候,你肯定想選有經(jīng)驗的公司,可以通過這個平臺查詢。再有對一些失信的、表現(xiàn)不好的單位你可能也不知道,我們在這方面全部都能查到,大家可以在這里以誠信為基礎做一個高效、共享的平臺。也希望在座如果有 200 米以上可以與我聯(lián)系,我們可以交流。
最后代表國貿(mào)感謝大家的聆聽,謝謝大家。
來源:房訊網(wǎng)