第三季度,由于后疫情市場運行穩(wěn)定,深圳甲級寫字樓項目入市步伐提速,全市共計錄得四個項目竣工入市,合計新增面積約31.5萬平方米。截至季末,全市市場總存量環(huán)比上升4.0%,至812.6萬平方米,南山區(qū)現(xiàn)有存量首次超越福田區(qū)。
在甲級寫字樓子市場方面,今年第三季度,南山共新增21.2萬平方米供應量均位于前海片區(qū),在全市占比超過2/3,意味著前海的市場參與度正在提高。季度內,南山的現(xiàn)有存量也首次超過福田區(qū),兩區(qū)成為市場新增的供應主力,共占市場總存量的85%。不過,二區(qū)之間出現(xiàn)了一些變化——福田區(qū)由于土地資源的相對稀缺,存量規(guī)模的增速放緩。
圖1:深圳甲級寫字樓供應、凈吸納量及空置率
繼被疫情抑制的需求集中于第二季度釋放后,第三季度的全市凈吸納量環(huán)比回落45.3%至9.3萬平方米,但與2020年上半年的季均吸納量(9.2萬平方米)基本持平,各子市場在后疫情中均保持需求增長趨勢,TMT及金融類企業(yè)仍是租賃需求主力。此外,專業(yè)服務類企業(yè)的市場活躍度上升,季內有數宗上千平方米的租賃成交誕生;而商務中心及共享辦公、能源及原材料和制造業(yè)、消費者服務行業(yè)需求出現(xiàn)了放緩。
圖2:深圳第二、第三季度甲級寫字樓子市場凈吸納量
值得注意的是,南山區(qū)內TMT行業(yè)集中度高且在疫情期間獲得了新的發(fā)展機遇,繼續(xù)引領著整體市場。根據第一太平戴維斯數據,第三季度,南山區(qū)貢獻了約6.4萬平方米,占全市凈吸納量的68.9%。其中,以科技園和前海最為突出,兩片區(qū)受新興產業(yè)青睞,均有超過2萬平方米的凈吸納量。不過,在子市場需求出現(xiàn)了增長的同時,由于高量供應持續(xù)累積,未受疫情影響而顯著放緩,過量供應仍是空置率上升主因。季內,全市平均空置率環(huán)比上升1.6個百分點,至29.7%。其中,羅湖區(qū)、安區(qū)季內無新增供應,空置率則環(huán)比回落。
圖3:深圳甲級寫字樓子市場租金指數對比
為了緩解空置率上升的壓力,業(yè)主維持具備靈活性的優(yōu)惠方案,同時對目標租戶素質持有更高期望。季內,全市平均租金為人民幣每平方米每月192.4元。全市租金指數降幅明顯收窄,環(huán)比下降0.2%;其中,南山區(qū)和羅湖區(qū)租金指數環(huán)比分別下降1.0和1.6個百分點,而福田區(qū)、寶安區(qū)的租金指數更觸底反彈。不過,同比來看,前述四區(qū)的甲級寫字樓租金指數同比均下降,除了羅湖區(qū)同比下滑4.4個百分點之外,其余各區(qū)均在5個百分點以上,其中寶安區(qū)下滑幅度最大,達到10個百分點,南山區(qū)以8.1個百分點的同比下滑幅度緊隨寶安區(qū)。
個別行業(yè)如TMT等步入擴張發(fā)展期,加之深圳發(fā)展前景廣闊,是企業(yè)設立華南新辦公點的首選地之一,受此推動,市場需求端將保持穩(wěn)中向好的發(fā)展趨勢。第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇分析稱,2020年第四季度,預計有約39.1萬平方米的新增甲級寫字樓面積交付入市,受過量供應抑制仍將難以修正,空置率將于第四季度突破30%關口,達歷史新高。不過,他認為政策導向依然利好本地市場的長線投資。疫情后,投資者情緒回升,但買賣雙方對于可交易標的的資本值期望差異猶存,且差距逐漸縮小。季內,市場未有大宗交易宣布,但年末投資市場活躍度提升可期。
來源:南方PLUS
編輯:wangdc