中國(guó)尊李凱旋攝
“現(xiàn)在這個(gè)時(shí)期，除了少數(shù)幾座地標(biāo)性的寫字樓以外，寫字樓的租金都在下跌�！睆氖聦懽謽亲赓U工作的陳斌（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者描述了他眼中當(dāng)前北京寫字樓的市場(chǎng)狀態(tài)�！昂谔禊Z”突然襲來，各行各業(yè)幾乎無一幸免，寫字樓的命運(yùn)則和企業(yè)的運(yùn)行緊緊聯(lián)系在一起。
從數(shù)據(jù)上來看，北京寫字樓市場(chǎng)在2019年就曾出現(xiàn)過較高的空置率，寫字樓之間的租金戰(zhàn)也一直未能熄火。2020年，北京的寫字樓市場(chǎng)將迎來供應(yīng)高峰，許多大體量寫字樓的入市或?qū)⑦M(jìn)一步推動(dòng)空置率的上升。市場(chǎng)上有聲音認(rèn)為，疫情加快了行業(yè)淘汰速度，許多企業(yè)短板暴露進(jìn)而退出市場(chǎng)，寫字樓面臨這“狼多肉少”的局面，“饑餓游戲”已經(jīng)開局。
少數(shù)租金堅(jiān)挺多數(shù)下跌
“中國(guó)當(dāng)代十大建筑”的中國(guó)尊已經(jīng)在招租，它是北京Z15地塊上的一座摩天大樓，其總高528米，地上108層，地下7層，總建筑面積達(dá)到43.7萬平米，可以同時(shí)容納1.2萬人在內(nèi)辦公。
在中國(guó)尊還沒有進(jìn)入招租階段之前，陳斌曾向《華夏時(shí)報(bào)》記者預(yù)估過它的租金價(jià)格，“不會(huì)低于27元/平米/天”。彼時(shí)，處在同一區(qū)域的SK大廈、銀泰中心、IFC大廈、英皇大廈的租金價(jià)格大約在15元-20元。
“現(xiàn)在中國(guó)尊的租金是不到30元/平米/天，它是地標(biāo)建筑，地段好。包括國(guó)貿(mào)三期，基本上租金也沒怎么降，報(bào)價(jià)在33元/平米/天，成交價(jià)大概在28元/平米/天�！标惐笳f，“這是北京少數(shù)的租金沒有下降的寫字樓。”
出租率方面，陳斌向記者介紹，中國(guó)尊主要是內(nèi)部消化，其他出租得不多。國(guó)貿(mào)三期出租率很高，空置的不多。
針對(duì)中國(guó)尊的租金情況，《華夏時(shí)報(bào)》記者以客戶的身份致電了中國(guó)尊的招商中心�！暗蛯硬畈欢嗍�21元/平米/天，只有低層是考慮中小面積分租的。高層不能分租，60層以上的租金是28元/平米/天左右，不到30元�！敝袊�(guó)尊招商中心的工作人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
中國(guó)尊、國(guó)貿(mào)三期幾乎是北京寫字樓市場(chǎng)中價(jià)格最堅(jiān)挺的兩個(gè)項(xiàng)目。優(yōu)越的地理位置為兩個(gè)項(xiàng)目帶來了源源不斷的大型企業(yè)�！癐FC大廈、英皇大廈、PICC大廈也是非常高檔的寫字樓，現(xiàn)在的成交價(jià)比年前也降了，預(yù)計(jì)在10-14元/平米/天左右�！标惐髮�(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
“租金受疫情影響比較大的是非地標(biāo)的高檔寫字樓，這種樓CBD區(qū)域比較多。比如長(zhǎng)安街沿線的那些高檔寫字樓，他們的租金都降了。”陳斌對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。實(shí)際情況是，自2019年以來，北京的寫字樓市場(chǎng)就已經(jīng)出現(xiàn)了租金下滑的情況。
戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年第四季度，北京全市和五大核心商圈的有效凈租金分別為382.4元/平米/月和427.9元/平米/每月。如果以“天”為單位進(jìn)行計(jì)算，這兩個(gè)數(shù)值約為12.3元/平米/天和13.8元/平米/天。
以國(guó)貿(mào)區(qū)域來看，《華夏時(shí)報(bào)》記者在梳理了47家寫字樓后發(fā)現(xiàn)，若以開發(fā)商或業(yè)主的實(shí)際報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，能夠達(dá)到13.8元/平米/天的寫字樓僅有22座。若以預(yù)計(jì)成交價(jià)為準(zhǔn)，能夠達(dá)到這一價(jià)格的寫字樓僅剩9座。
高供應(yīng)和高空置難題
北京寫字樓市場(chǎng)面臨的另外一個(gè)問題是，高供應(yīng)量。高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2002年到2020年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)增長(zhǎng)規(guī)模一共經(jīng)歷了3個(gè)時(shí)期：2002年-2008年的供應(yīng)量推動(dòng)期，2009年-2017年的租金推動(dòng)期，2018年到2020年的第二個(gè)供應(yīng)推動(dòng)期。
從此前大熱的聯(lián)合辦公到不斷刷新建筑記錄的大型寫字樓，許多企業(yè)開始對(duì)“辦公空間”進(jìn)行探索。但數(shù)據(jù)顯示，存量已經(jīng)處于“艱難消化”的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年第四季度，北京全市僅甲級(jí)寫字樓的總存量已經(jīng)攀升至1114萬平米。
高力國(guó)際指出，供應(yīng)高峰持續(xù)推高空置率是市場(chǎng)的本質(zhì)�！盁o論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀�！睌�(shù)據(jù)顯示，在2019年第四季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓的空置率達(dá)到了13.5%和7.6%。
“現(xiàn)在租寫字樓企業(yè)很少，有租的也是很有實(shí)力的公司，基本上在財(cái)務(wù)方面非常穩(wěn)健的那種。但是，必須要說的是，就從我們中介這行來看，疫情爆發(fā)以來，接到的業(yè)務(wù)非常少。”陳斌對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
高力國(guó)際指出，2020年是北京寫字樓未來4到5年內(nèi)的最后一個(gè)供應(yīng)高峰。從2021年開始，整體市場(chǎng)隨著第二輪供應(yīng)高峰的結(jié)束將進(jìn)入一輪3-4年左右的市場(chǎng)去化周期，整體甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金收入的規(guī)模會(huì)持續(xù)攀升，但租金調(diào)整節(jié)奏大概率會(huì)持續(xù)到2020年底，從2021年初開始租金企穩(wěn)預(yù)期將會(huì)增強(qiáng)。
而針對(duì)去化，陳斌說：“寫字樓的命運(yùn)和每個(gè)行業(yè)、每個(gè)行業(yè)內(nèi)的公司是聯(lián)系在一起的。如果這個(gè)行業(yè)不好，或者當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，寫字樓又該如何去化？”陳斌從市場(chǎng)參與者的角度向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，疫情加上高存量，使得寫字樓不得不開始打價(jià)格戰(zhàn)，“這就是為什么在租寫字樓時(shí)，對(duì)方會(huì)說‘這只是報(bào)價(jià)’，言外之意就是還有議價(jià)空間”。
疫情改變市場(chǎng)節(jié)奏
高力國(guó)際近日發(fā)布的報(bào)告顯示，受到疫情影響，社會(huì)消費(fèi)需求和生產(chǎn)活動(dòng)受到抑制，大量經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都處于暫停的狀態(tài)。“此次疫情對(duì)于寫字樓租賃市場(chǎng)的影響可以借鑒2003年SARS的影響。但我們的基本判斷是，疫情對(duì)于整體市場(chǎng)并沒有決定性影響，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化而已�！备吡�(guó)際在報(bào)告中表示。
“租金的確不是特別貴，在疫情沒有到來之前，我是完全可以承受的。但是疫情爆發(fā)以來，有3個(gè)月的時(shí)間沒有顧客，我沒有一筆客流收入，那我肯定是沒有辦法撐下去的。”在大望路經(jīng)營(yíng)一家“密室逃脫”的王馳（化名）決定關(guān)閉自己的店面。
租金疊加電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、店面維護(hù)等各項(xiàng)費(fèi)用，王馳這家小型的密室每個(gè)月需要近1.7萬元的運(yùn)營(yíng)成本。這是“黑天鵝”來臨后，小型個(gè)體戶的生存樣本。另外，疊加全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，許多中小微企業(yè)難以“過冬”，一波裁員潮也開始出現(xiàn)。
“疫情爆發(fā)之后，我們的業(yè)務(wù)也出現(xiàn)了停滯。企業(yè)對(duì)于租寫字樓開始變得非常謹(jǐn)慎，對(duì)于成本的把控特別嚴(yán)格。前兩年，金融公司有很多很多，來簽約的好多都是金融類的公司，他們?cè)诮?jīng)營(yíng)和擴(kuò)張的時(shí)候很少考慮價(jià)格，主要是要看地段和樓面裝修，所以在前幾年把寫字樓的價(jià)格炒上去了�！标惐髮�(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
陳斌表示，在P2P等行業(yè)出現(xiàn)了一波暴雷之后，不少寫字樓開始管控公司的資質(zhì)。高力國(guó)際認(rèn)為，新冠肺炎疫情只是“替罪羊”，其加速了落后企業(yè)的滅亡，更快地暴露了一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)存在的問題。
“首先，有國(guó)資背景的企業(yè)會(huì)比較容易進(jìn)入中國(guó)尊，我們要嚴(yán)格審核企業(yè)的資質(zhì)�，F(xiàn)在簽約的基本上都是內(nèi)部客戶，比如中信銀行、阿里巴巴等�！敝袊�(guó)尊招商中心的工作人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者說明了租賃中國(guó)尊寫字樓的相關(guān)條件。
與此同時(shí)，受疫情影響，多數(shù)企業(yè)采用線上辦公的模式以維持業(yè)務(wù)的運(yùn)轉(zhuǎn)，這也在一定程度上改變了寫字樓市場(chǎng)的格局。“在此次大規(guī)模遠(yuǎn)程辦公趨勢(shì)下，我們希望中國(guó)的寫字樓業(yè)主和租戶重新考慮這種工作方式，并且對(duì)辦公樓布局和工作場(chǎng)所空間重新合理安排。業(yè)主可能會(huì)考慮將更多的共享辦公空間和公共區(qū)域納入寫字樓�！贝鞯铝盒兄袊�(guó)區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英說。
來源：華夏時(shí)報(bào)
