房訊網(wǎng)訊 新冠肺炎疫情發(fā)生以來，文旅成為受影響最大的行業(yè)之一：景點停業(yè)、文娛活動取消、旅行社、酒店、在線旅游平臺等相繼按政策退單，本應(yīng)是黃金期的春節(jié)，成了整個行業(yè)少見的"寒冬"。
2月20日中國旅游研究院發(fā)布《中國旅游經(jīng)濟藍皮書No.12》：預(yù)計受新冠肺炎疫情影響。2020年一季度及全年國內(nèi)旅游人次分別負增長56%和15.5%，全年同比減少9.32億人次；國內(nèi)旅游收入分別負增長69%和20.6%，全年減收1.18萬億元；一季度和全年的入境旅游人次負增長51.7%和34.7%，國際旅游收入負增長59.8%和40.6%，全年分別較上年減少5032萬人次和534億美元；一季度和全年的出境旅游人次：分別負增長42.6%和17.6%，全年較上年減少2763萬人次。按照2019年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，文旅產(chǎn)業(yè)一天的GDP178億，以三個月計算，保守估計1.5萬億。
疫情之下，文旅地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)受到哪些影響和沖擊？文旅地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對和反思？文旅地產(chǎn)市場未來有何預(yù)測和展望？
3月11日開始，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合房訊網(wǎng)開展"新文旅50人"專題采訪行動，邀請50位文旅地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的公司老總、專家學(xué)者、研究機構(gòu)和代理機構(gòu)，圍繞影響和沖擊、應(yīng)對和反思、預(yù)測和展望等為文旅地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
我們期待與大家共享思想，共克時艱。
一、影響和沖擊：沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春
印主題旅居創(chuàng)想機構(gòu)創(chuàng)始人、著名品牌策劃人韓永坤：
本質(zhì)上所有的生意的生意，都是流量的生意，當(dāng)所有的線下場景被按下暫停鍵，遭受重創(chuàng)的又豈止是文旅地產(chǎn)。3月8日，巴菲特說我活了89歲之見過一次美股熔斷。然后就是接連4次的熔斷，巴菲特小朋友，還是太年輕了！
而比巴菲特更年輕的文旅地產(chǎn)概念，至今還沒有走滿十個年頭，他的上一個名字還叫：遠郊大盤。說直白點就是拿地便宜，坐等城市外溢紅利。那個時代即使是品牌包裝也著眼在未來城市中心，生態(tài)公園中央?yún)^(qū)之類的前瞻性定位上，一定要有一種即使今天是遠在大漠之北，海角天涯也要堅信這里未來一定會是未來宇宙中心的自豪感，比起巴菲特，我們確實還是太年輕了！
2010年1月10日國十一條頒布伊始到新國八條出臺、保障房登場、住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、商品住房限購、房貸利率上浮、二套房貸受限、地王頻出、地價飆升、房住不炒，激蕩十年洗牌十年，光是2019年全國合計出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)就多達620次，刷新歷史記錄，在2018年的基礎(chǔ)上增加了38%。信貸收緊、銷售下滑、成交量急速萎縮，中小房企資金鏈斷裂紛紛離場，地產(chǎn)徹底進入寡頭時代，穿著"文旅"馬甲的地產(chǎn)又能怎么樣？疫情，不過是壓死駱駝的最后一根稻草而已，時代的塵埃落到每一個人身上都是一座山，而落到文旅地產(chǎn)身上的則是一座珠穆朗瑪峰！
皇家驛棧品牌創(chuàng)始人劉少軍：
這次疫情對中國的文旅產(chǎn)業(yè)就是一場災(zāi)難，只有危，沒有機，疫情不去，毫無辦法。所有產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)都沒有免疫力，都中毒了，沒有贏家，不是你的企業(yè)不行，是所有企業(yè)都不行，只要疫情持續(xù)下去，這個行業(yè)就不可能復(fù)蘇，所以這就是一個災(zāi)難。面對災(zāi)難，全行業(yè)需要反思的，除去自我哀傷，除去強烈的期盼疫情早日過去之外，更重要的是要思考為什么會全行業(yè)沒有風(fēng)險對沖的機制，沒有自我救助的機制，只能求助政府的政策性救助，這才是這個行業(yè)最大的悲哀。
清大文產(chǎn)(北京）規(guī)劃設(shè)計研究院院長李季：
此次疫情，對各行各業(yè)的影響都非常大。尤其是餐飲、旅游、電影、交運、教育培訓(xùn)等行業(yè)沖擊最大，醫(yī)藥醫(yī)療、在線游戲等行業(yè)受益。2019年春節(jié)檔票房58.59億，2020年春節(jié)檔顆粒無收。2019年除夕至正月初六（2月4日至10日），全國零售和餐飲企業(yè)實現(xiàn)銷售額約10050億元，2020年同期受損嚴重。
受疫情的影響，文化和旅游行政主管部門，首先采取包括關(guān)閉旅游景區(qū)、公共文化場所、停止文化演出、停止組織旅游團隊等必要措施，其次指導(dǎo)旅行社、景區(qū)、酒店等旅游企業(yè)和行業(yè)協(xié)會，做好退團退訂退款等善后工作。1月初，攜程等多家在線旅游平臺做出預(yù)測，今年春節(jié)黃金周預(yù)計將有4.5億人次出游，可突如其來的疫情讓"旅游過年"被"宅家過年"代替。2019年中國旅游業(yè)總收入6.5萬億元，平均一天178億元，停滯一天就是這樣的損失。
截至目前，因此次疫情造成的機票、酒店、度假等旅游產(chǎn)品退改，攜程、去哪兒網(wǎng)、同程、途牛、驢媽媽、飛豬、馬蜂窩、中國旅游集團等企業(yè)已為消費者退款墊資達到數(shù)億元。受疫情影響，全球多個國家或地區(qū)已對中國游客采取入境管理措施。
本次疫情，中國經(jīng)濟的直接損失大約在四萬億到五萬億之間，這一次的損失量非常大。旅游接待、零售業(yè)、餐飲業(yè)等核心部分，這直接帶來一萬六千億的損失。
華僑城夢幻騰沖項目助理總經(jīng)理兼營銷負責(zé)人張煒：
疫情影響對文旅地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的沖擊和打擊是顯而易見的，房地產(chǎn)行業(yè)本來就典型的資金密集型行業(yè)，人都出不來，房子怎么賣，沒有回款，企業(yè)失血，休克也就在所難免了！其實我們從頭部企業(yè)們的騷操作就已經(jīng)能看出一二了：直播賣房，五千認購、無理由退房、保底收益，應(yīng)該說，這次能用的招都用上了，但是失血問題依然沒有解決，直到最近又傳出了頭部企業(yè)大幅裁員的信息，"70后干了半輩子房地產(chǎn)，這次疫情一來算是幫企業(yè)驗貨了，要么總裁，要么被裁"，一句調(diào)侃，說出多少行業(yè)老兵的辛酸，也足以看出這次疫情對行業(yè)和企業(yè)的影響之大！
我們常說，潮水褪去，才知道誰在裸泳，但這次疫情的影響卻讓我們大家發(fā)現(xiàn)：大家所有人都在裸泳，文旅地產(chǎn)是嚴重依賴人口流動的，文旅地產(chǎn)，簡單粗暴來說就是文化+旅游+旅居，但這次疫情一來，客戶出行直接被掐斷，客戶都到不了項目，文旅地產(chǎn)賣房也變成了天方夜譚！房地產(chǎn)行業(yè)似乎是被按下了"暫停鍵"！但事實也許并非如此，雖然房地產(chǎn)的施工因為疫情影響暫停，但對營銷人來說，卻從未暫停，也不可能暫停，哪個老板會允許"人來不了現(xiàn)場，我們就走出去"，這一定是文旅地產(chǎn)營銷人的第一反應(yīng)，抖音直播，VR帶看，小程序推廣，這都是文旅地產(chǎn)營銷人給出的應(yīng)對。
中青旅金控旅游發(fā)展有限公司執(zhí)行總裁劉洋：
面對疫情對會思考的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者來說，只是從一個角度升另一個維度來看這個問題，困難背后是最大的商機。我們就從三方面來應(yīng)對的；項目復(fù)盤，線上內(nèi)容，數(shù)字呈現(xiàn)。我們做過很多項目最需要的是"復(fù)盤"這是實戰(zhàn)分析和項目持續(xù)完善，對文旅從業(yè)人員來說很需要這寶貴的經(jīng)驗，是花了大錢買回來的。另外線上是無限的空間和市場，具體怎么做需要探討和試錯，每個企業(yè)的屬性不同就不一一講了。
疫情結(jié)束后郊區(qū)游和自駕游會率先熱起來，大的景點會被分流，最后才是出境游復(fù)蘇。文旅市場的完全恢復(fù)期要兩年左右，消費場景和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)會調(diào)整，因為消費者的習(xí)慣會有改變。未來文旅IP要推廣起來，起到流量絕對的作用。
北京協(xié)成機構(gòu)房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理李士需：
年上半年，甚至整年，可能都是文旅地產(chǎn)艱難的一年，但從整體市場趨勢來看，國家在信貸政策和降準(zhǔn)降息層面都在逐步釋放利好，在疫情過后，促進刺激消費需求，保國家經(jīng)濟的發(fā)展必然成為頭等大事，在這種整體政策下，文旅地產(chǎn)中長期應(yīng)該還具備一定的市場空間。
另一方面，此次疫情，兩個月的足不出戶，對居民的改善型購房及第二居所購房需求應(yīng)該產(chǎn)生了一定刺激作用，甚至有可能在某一個階段，該類購房需求會迎來一次小的井噴。但從長久來說，文旅地產(chǎn)項目還是要從服務(wù)、配套、品牌等等方面真正做到迎合消費者，物有所值甚至物超所值才能使得文旅地產(chǎn)行業(yè)健康有序的持久發(fā)展下去。
二、應(yīng)對和反思：山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村
道里國際創(chuàng)意生態(tài)集團創(chuàng)始人、首席知識官道鑫：
不論地產(chǎn)行業(yè)，還是文旅領(lǐng)域，空間的開發(fā)和運營，不管自持商業(yè)，或是公共配套，抑或即售物業(yè)，如何創(chuàng)造可持續(xù)的價值，如何產(chǎn)生有流量的生命，極其考驗操盤者的智慧。不過，事與愿違，我們的初衷有多么遠大，結(jié)果往往有多么不盡人意。究其原因，空間的開發(fā)和運營，本質(zhì)上是打造體驗，體驗的本質(zhì)就是故事實體化，重要的話再說一遍：體驗的本質(zhì)就是故事實體化。然而，我們創(chuàng)造體驗的時候，容易"經(jīng)驗主義"使然，往往花耗巨資打造超級硬件，以為這樣人們就會趨之如騖，結(jié)果卻成了漂亮花瓶，好看卻不叫座，畢竟硬件只是實體而已，沒有故事就沒有靈魂。所以，打造體驗，不能忽略故事，故事就是我們體驗的靈魂，硬件只是裝載和呈現(xiàn)這個靈魂的形式而已。因此，讓故事流動，貫穿空間開發(fā)和運營的整個生命周期，才能讓用戶心生向往，并一而再再而三地向往。
故事實體的落地，不意味著一勞永逸。因為用戶對于一個故事內(nèi)容的認同，隨著時間和文化的變遷，會審美疲勞直至無感。所以，故事實體的故事必須與時俱進，自我再造：從社會文化里攫取靈感，從時代藝術(shù)里汲取養(yǎng)分，從科學(xué)技術(shù)里借鑒創(chuàng)新，讓故事進化和生長，空間體驗才能歷久彌新。
我們面對一個新項目，就像面對一個空蕩蕩的藝術(shù)館，我們必須創(chuàng)造一個故事，讓藝術(shù)家們?yōu)橹袆�，愿意拿出自己的藝術(shù)品，按照我們的故事主線，陳列成一個讓用戶向往的藝術(shù)展。不論項目大小，我們都要有這種策展人的思維，來創(chuàng)造故事，來組織內(nèi)容，來展開創(chuàng)意，來形成解決方案，來塑造可以上癮的體驗，并周而復(fù)始，讓故事流動。
皇家驛棧品牌創(chuàng)始人劉少軍：
個人提出文旅產(chǎn)業(yè)的道法術(shù)器，供大家討論。
第一：回歸文旅產(chǎn)業(yè)的初心及本質(zhì)就是文旅之道。文化旅游的產(chǎn)業(yè)的道是什么呢？旅游就是看不同，您的自然景色獨特嗎？唯一嗎？您的建筑風(fēng)格獨特嗎？唯一嗎？您的服務(wù)產(chǎn)品獨特嗎？唯一嗎？歸根結(jié)底還是您的生活方式獨特嗎？唯一嗎？如果你的回答是肯定的，那么這就是合道的東西，只要合道，那您的事業(yè)只有快慢之分，而無方向困擾，那么這種特色與唯一性有且只有一個正確的選擇，那就是堅持該堅持的地道文化，改變當(dāng)改變的創(chuàng)新引領(lǐng)。
第二：文旅產(chǎn)業(yè)之法。文旅作為一個產(chǎn)業(yè)，就要有產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，有空間布局，有數(shù)量控制，有不同檔次之間的合理配比，產(chǎn)品如何多元發(fā)展，各具特色？如果各行其是，一哄而上，相互惡性競爭，就不可能有整個產(chǎn)業(yè)的和行業(yè)的健康發(fā)展，文旅產(chǎn)業(yè)之法，在這次疫情的沖擊下不堪一擊，就是沒有制度性設(shè)計，沒有相互扶持的風(fēng)險對沖機制和制度性的安排。
第三：文旅產(chǎn)業(yè)之術(shù)。就是如何吸引人才資源向文旅產(chǎn)業(yè)傾斜與聚集，讓更多的有能力駕馭的人才到行業(yè)中來，給他們成長進步發(fā)展的機會，無論在財富上，還是在社會地位上，都能得到理想的提升和夢想的實現(xiàn)，而不是現(xiàn)在的店小二。
第四：打造文旅產(chǎn)業(yè)之器。器就是產(chǎn)品，無論是景區(qū)，酒店，或劇場，您的硬件怎么樣？安全嗎？衛(wèi)生嗎？舒適嗎？美嗎？您的服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)容完整嗎？體貼嗎？藝術(shù)嗎？如果不能把自己的產(chǎn)品的獨特性，藝術(shù)性的表達出來，即便是疫情過去，旺季來臨，你的企業(yè)不行還是不行。
印主題旅居創(chuàng)想機構(gòu)創(chuàng)始人、著名品牌策劃人韓永坤：
只有擺脫了高周轉(zhuǎn)魔咒的文旅地產(chǎn)才會成為真正的文旅地產(chǎn)，文旅，歸根結(jié)底還是時間的沉淀。當(dāng)然還有時代的機遇，比如這幾年談及文旅地產(chǎn)必然繞不開的一個名字：阿那亞！仿佛1974年肖虎的馬寅如天選之子和預(yù)言家踐行者一樣踏對了所有的節(jié)奏做對了所有的事情，社群之父、阿村村長、孤獨圖書館、海邊禮堂、文青圣地、唯一運營盈利等光環(huán)紛紛罩上，羨慕朝拜者有之，嫉妒恨詆毀者有之，就像當(dāng)年他們捧半山半島、捧萬科良渚、捧成都麓湖、捧聚龍小鎮(zhèn)一樣，然爾，世間哪里有什么神盤，神盤不過是地產(chǎn)從業(yè)者對自己成功的幻像而已！因為，所有偉大的成功都是危機倒逼的結(jié)果！是巨石崩裂時，縫隙中露出的光！
而這束光，是背負著年底KPI考核年度業(yè)績壓力的民企經(jīng)理人，是損盈無異只求自身無過的央企國企BOSS們，是站隊比做對重要伴君如伴虎的家族企業(yè)代理人們看不到的，或者說看到也必須無能為力的。決策還看角色，屁股決定腦袋。你還真天真到以為皇帝的新衣是童話么？親，那是最偉大的現(xiàn)實主義題材！就像今天我們談?wù)撐穆玫禺a(chǎn)，我們只愿意多說說文旅，而不愿意多議論地產(chǎn)。什么是文旅地產(chǎn)？! 文=內(nèi)容，旅=流量，背后則必須地產(chǎn)算帳！
包括文旅地產(chǎn)在內(nèi)很多傳統(tǒng)行業(yè)的現(xiàn)實不就是一位60后董事長帶領(lǐng)70后總經(jīng)理，領(lǐng)導(dǎo)80后手下聽90后匯報，去打造屬于95后00后的產(chǎn)品么？
美泰控股營銷總監(jiān)周磊：
文旅地產(chǎn)主要的銷售途徑就是傳統(tǒng)地產(chǎn)渠道，這次疫情的突然出現(xiàn)，渠道是無法應(yīng)對，因為渠道的銷售方式也太傳統(tǒng)和單一。而文旅地產(chǎn)本身針對銷售幾乎只做兩件事，案場接待和渠道拓展，所以針對疫情下的銷售工作是非常被動的。
當(dāng)然，文旅地產(chǎn)也不是沒有動作去積極應(yīng)對，網(wǎng)絡(luò)信息傳遞、直播、打折促銷等等工作也都積極在開展，不過效果并不理想。原因有幾點：1、準(zhǔn)備不足，沒有抓住疫情下的客群痛點，例如物業(yè)在疫情下的表現(xiàn)，戶型是否適合疫情下的長期居�。ㄎ穆玫禺a(chǎn)戶型偏�。�，運營收益的保障、疫情下的娛樂活動等等；2、技術(shù)手段和思維跟不上，領(lǐng)導(dǎo)不懂網(wǎng)絡(luò)，不玩抖音，就靠一部手機就做直播，這是不行的；3、推廣無門，預(yù)算都在渠道發(fā)高傭金了，項目營銷上預(yù)算很少，平時沒有維護好網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，等到要推廣的時候，發(fā)現(xiàn)沒有費用了。沒有推廣通道，再好的內(nèi)容也傳播不出去的。
當(dāng)然，渠道是文旅地產(chǎn)的重中之重，不過作為從業(yè)人員僅僅靠渠道，不多元化、不系統(tǒng)整合、不與時俱進，那離我們離開這個行業(yè)的日子也就不遠了。
九鼎產(chǎn)業(yè)集團營銷副總裁張大東：
疫情結(jié)束后居民對住房產(chǎn)品升級的需求更明確，而文旅大盤多數(shù)是以大戶型洋房、別墅等低密度產(chǎn)品為代表，能夠進一步刺激改善型客戶的沖動型消費，開發(fā)商需要升級產(chǎn)品，持續(xù)改善戶型、物業(yè)和配套，使產(chǎn)品與居民需求匹配，具體關(guān)注以下幾點：
1、低容積率、智能化、趣味布局將成文旅地產(chǎn)必備DNA；
2、越來越多關(guān)注居家配置上的智能化，人臉識別、語音聲控、聲光控制等免接觸式設(shè)計更受歡迎；
3、醫(yī)療配套、公共花園、餐飲配套、健身場所、高端物業(yè)成為疫后客戶首要關(guān)注配套；
4、文旅地產(chǎn)要關(guān)注自己本身的IP打造，無論核心賣點如何，人人都離不開"社群"，高素質(zhì)鄰居，高端配套，高標(biāo)準(zhǔn)的管理是制勝法寶。
5、銷售模式上，需求創(chuàng)新銷售渠道，推廣線上營銷和線下城市展廳地推布局相結(jié)合，尤其是對單一非品牌化文旅地產(chǎn)，傳統(tǒng)口碑營銷、老帶新的路徑將會拉長"小鎮(zhèn)" 的成長周期，人�？腿簯�(zhàn)術(shù)是快速見效的良藥。
北京協(xié)成機構(gòu)房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理李士需：
近些年來的文旅地產(chǎn)，說的粗糙一些，很多項目除了依托某景區(qū)，其他方面基本仍是傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)的思路，在諸如服務(wù)、配套、建立品牌等等對于文旅地產(chǎn)更重要的核心價值上，缺乏自身特色。所以在景區(qū)受到疫情沖擊的情況下，這些項目便單純的成為了地處偏遠的住宅，毫無價值可言。
另一方面，文旅地產(chǎn)現(xiàn)金流基本來源于銷售回款，而目前絕大多數(shù)項目的回款基本依賴于線下渠道，近幾年的渠道為王，使得整個地產(chǎn)行業(yè)尤其文旅地產(chǎn)對于自身價值的打造、項目特色、營銷思路等方面越來越弱化，很多項目更是單純采用高提點的方式，試圖用渠道去解決一切的銷售問題。而實際上，作為地產(chǎn)代理機構(gòu)的多年從業(yè)人員，一直認為營銷是一項專業(yè)，整體銷售是一個體系，無論是傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)或是文旅地產(chǎn)，對于營銷的思考都應(yīng)該更為系統(tǒng)化，由專業(yè)的人或是專業(yè)的公司先系統(tǒng)的研究出銷售體系的基本面，再分散到各個營銷點去帶動整個面，才是營銷去化的健康模式。而渠道僅僅是整個銷售面下的一個點，只依靠一個點，很容易使得整盤銷售處于一個不正常的模式中。因此通過此次疫情沖擊，文旅地產(chǎn)應(yīng)該思考多種可能，在線下渠道癱瘓的情況下，還能用什么方式實現(xiàn)銷售回款，解決現(xiàn)金流問題。
趨勢傳媒股份董事長、全國工商聯(lián)醫(yī)藥商會大健康分會副會長朱震山：
這次疫情的爆發(fā)，讓我們深刻反省，也為此付出慘重的代價，但如果房地產(chǎn)行業(yè)，在這個時間段，抓緊和醫(yī)療健康類的產(chǎn)品和服務(wù)相結(jié)合，利用互聯(lián)信息有效進行線上線下的持續(xù)教育，科普優(yōu)質(zhì)健康內(nèi)容，結(jié)合自身物業(yè)從家庭和個人的角度提供全方位的健康管理服務(wù)，幫助社區(qū)業(yè)主在看病難中穿針引線，健康社區(qū)的服務(wù)一定會深入人心，畢竟健康才是人們的首選。
健康是一種責(zé)任，健康居住，健康生活已經(jīng)是全民發(fā)展的重點，在房價已經(jīng)被限制的時代，房地產(chǎn)企業(yè)在健康服務(wù)方面加強資源引入投入少見效快，借此開展健康型產(chǎn)品將會是復(fù)合社會大發(fā)展的切實實踐，通過整合優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源和優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康類服務(wù)，將會大大帶動和提升項目的健康價值屬性，也將會是項目差異化同類項目的核心競爭力，唯有打造品質(zhì)的產(chǎn)品才能經(jīng)得起市場的考驗。
共享峰匯創(chuàng)始人、北京大修洗廣告有限公司執(zhí)行顧問尹濤：
經(jīng)過此次疫情，全中國人民乃至全人類，將進一步清醒的認識到，健康才是真正的剛需。需求決定供給，所以，我判斷，一旦疫情過后，文旅地產(chǎn)和大健康，包括健康產(chǎn)業(yè)、健康管理、醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老照護等領(lǐng)域的跨界合作、資源整合將成為必然的發(fā)展趨勢。
沒有內(nèi)容支撐，只有游山玩水、吃喝玩樂的文旅地產(chǎn)，注定沒有差異化的核心競爭優(yōu)勢，沒有長期可持續(xù)發(fā)展的價值支撐，如果導(dǎo)入高端健康管理、家庭醫(yī)生或私人醫(yī)生、養(yǎng)老護理等剛需內(nèi)容，將為文旅地產(chǎn)注入靈魂。
如果文旅地產(chǎn)的投資商、開發(fā)商，對大健康產(chǎn)業(yè)的相關(guān)資源感興趣，可以找我聊聊，在過去的三年里，我在這方面做了一些探索和實踐。
三、預(yù)測和展望：長風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟滄海
思凱來文旅產(chǎn)業(yè)集團董事長李濤：
城市新文旅針對的是最后10%的增量，其實城鎮(zhèn)化達到百分之七八十以后基本就告一段落了，往后會進入存量市場。存量市場基本上以城市更新驅(qū)動，實際上也與歐美等國家發(fā)展路徑一樣，當(dāng)新增量基本完成以后，整個城市發(fā)展就進入城市更新升級中。
城市更新，就是從簡單的增量市場進入存量市場的探索，從存量市場尋找可創(chuàng)造的空間。因為過去城鎮(zhèn)化是一個量化的過程，很多城市雖然發(fā)展起來了，但是其文化內(nèi)涵、社區(qū)環(huán)境、區(qū)域潛在價值等很多都未被充分挖掘出來，還停留在一個膚淺的階段。隨著現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)型和人們對于城市文化生態(tài)宜居產(chǎn)業(yè)各種各樣新需求的誕生，城市更新在存量中的升級非常重要。
而升級有多種產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)形式，可以是微改造，也可以是整個片區(qū)的系統(tǒng)化改造。但不管怎樣，文化、旅游、教育、藝術(shù)等文化類、休閑類、創(chuàng)意類的產(chǎn)業(yè)一定是城市更新中最核心的內(nèi)容。而這些新內(nèi)容不能簡單地稱為商業(yè)地產(chǎn)，它實際上是一種文化，一種新型城市更新中文旅商的結(jié)合，內(nèi)容可以很多元。目前這個市場非常巨大，大灣區(qū)、長三角等部分城市已經(jīng)在這方面進行了一些比較大范圍的實踐。
實際上，城市更新也是對過去快速城鎮(zhèn)化的糾偏，或者說補充，因為在當(dāng)初"快速"的過程中很多內(nèi)容都沒來得及更有品質(zhì)地打造，所以其實我國很多城市都非常需要"更新"。且這類項目有個好處，因為其所在區(qū)域的經(jīng)濟、消費、產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)初步形成，城市更新只是在其中做一個升級，所以投資風(fēng)險相對較小，卻容易帶來錦上添花的效果。
尤其在研究很多歐美發(fā)達國家城市更新項目后發(fā)現(xiàn)，城市更新與文旅地產(chǎn)聯(lián)系密切，很多城市更新項目更新的并不是物理性的空間，而是借助物理性的空間提升發(fā)展機會，利用其過去的文化歷史產(chǎn)業(yè)基底和傳承，與新型產(chǎn)業(yè)、新的城市物理空間融合，帶給城市新的資產(chǎn)、新的形象、新的生活。如倫敦國王十字、巴特西電站綜合改造項目等。
說到底，文旅產(chǎn)業(yè)面對的不僅是10%的增量，還有很大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，同時針對更大的城市更新，文旅地產(chǎn)也有更多的新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域值得我們?nèi)パ芯俊?/P>
印主題旅居創(chuàng)想機構(gòu)創(chuàng)始人、著名品牌策劃人韓永坤：
物競天擇，適者生存，從智人20萬年前走出東非大裂谷開始，遵循的不過就是這么八個字的規(guī)律，適者生存=免疫者生存，從地產(chǎn)邏輯說文旅地產(chǎn)今年不過不滿十歲，但從人類史來說文旅又豈止20萬年？！疫情是個加速器，所有的行業(yè)都在重構(gòu)，活下來的所有企業(yè)都不會再是之前的樣子，斷臂求生守好現(xiàn)金流只是初級階段，積極求生才是永恒的主題，合作模式-組織架構(gòu)-產(chǎn)品打造-品牌營銷-人才梯隊…甚至到商業(yè)模式都會出現(xiàn)顛覆式的變革。賺快錢割韭菜的好日子一去不返了，文旅地產(chǎn)的重點將從"地產(chǎn)"轉(zhuǎn)向"文旅"，從房產(chǎn)化到品牌IP化，從環(huán)境資源的"霸占"到合作資源的"共贏"，從運營"內(nèi)容"到運營"客戶"營銷也將從造夢到造場，從老少咸宜的"全域流量"幻想到人以群分的"私域流量"核心，歸根結(jié)底，文旅地產(chǎn)回歸本質(zhì)就是"社交"二字！
無論什么時候，文旅地產(chǎn)的天花板就是決策者的認知，視野觸及不到之處皆是深淵。就像那句話所說，我們不要浪費了一場危機。危機就是一場大考，考的就是企業(yè)從產(chǎn)品到運營到制度上的種種不足。疫情結(jié)束之后，只會強者愈強，也一定會出現(xiàn)彎道超車的機會，洗下去的不僅有病危的文旅企業(yè)，也有舊觀念。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會體育產(chǎn)業(yè)分會執(zhí)行秘書長、中國國際泛戶外產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主席李輝：
預(yù)測經(jīng)歷此次巨大的疫情之后，所有人都會更加珍惜生命，重視身心健康。大家會更加愿意在文化體育旅游產(chǎn)業(yè)進行消費，盡可能多的去一些自己想去的地方，實現(xiàn)心中的夢想。同時還會增加各種形式的體育鍛煉，提升自身免疫力。未來的文旅地產(chǎn)業(yè)一定會更加美好，活在當(dāng)下將成為一種主流思想。
北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院院長、北京綠維文旅控股集團董事長林峰：
個人認為，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為未來最重要的區(qū)域綜合開發(fā)模式。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體；既注重文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，強調(diào)泛文旅生產(chǎn)和消費，又強調(diào)生活價值的營造。文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)符合"高質(zhì)量發(fā)展+高品質(zhì)生活+產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級+區(qū)域綜合協(xié)調(diào)發(fā)展"的發(fā)展方向。疫情影響下，人們對于文旅地產(chǎn)類項目將有更高的需求。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對于未來健康生活具有引領(lǐng)性和代表性，將迎來新一輪的發(fā)展機遇，在未來中國經(jīng)濟發(fā)展中具有重要發(fā)展前景和引領(lǐng)作用的發(fā)展方向。后疫情時代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來最具價值的區(qū)域綜合開發(fā)模式。1、文旅地產(chǎn)去房地產(chǎn)化，進一步回歸文旅產(chǎn)業(yè)本質(zhì)；2、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強調(diào)文旅產(chǎn)業(yè)的功能性和帶動性；3、文旅小鎮(zhèn)和文旅綜合體將是最重要的開發(fā)形式；4、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠最大程度地提升土地價值；5、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將引領(lǐng)新一輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢。
中國康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)博覽會秘書長鄭向東：
長期看好文旅，今年暑假到秋季會有消費層面的爆發(fā)，但是文旅消費對健康衛(wèi)生、消費形式和內(nèi)容都提出了差異化和更高的要求。給文旅運營提出了新的機會和挑戰(zhàn)。
美泰控股營銷總監(jiān)周磊：
文旅地產(chǎn)的發(fā)展不會因為這次疫情停下她的腳步，未來肯定越來越好。不過個人認為未來的三四個月是個難關(guān)，"結(jié)硬寨，打呆仗"時候到了，趁疫情這段時間，穩(wěn)好心態(tài)，練好內(nèi)功，想好了再干！及時了解疫情后市場及國家政策的變化，做出相應(yīng)的調(diào)整，只要不出錯，就能跑贏市場。
文旅地產(chǎn)的黃金時代不過是剛剛開始，疫情的出現(xiàn)促進了家庭的回歸和親情的聯(lián)系，而文旅地產(chǎn)主要針對的就是家庭，也許疫情結(jié)束之時，也將是文旅地產(chǎn)的快速發(fā)展之日！
五洲創(chuàng)展（北京）文化發(fā)展有限公司總經(jīng)理鄒吉峰：
首先，全球疫情結(jié)束后，全球經(jīng)濟在復(fù)蘇過程中，各國將對來自中國的游客勢必出臺極具競爭力的政策和措施，出境游將快速復(fù)蘇帶來的國內(nèi)外文旅產(chǎn)品性價比競爭將比之前更加明顯。動輒幾十億投資的文旅項目流量設(shè)定應(yīng)是全球高度和全球角度的。其次，人們經(jīng)過疫情困境而生成的對生態(tài)環(huán)境、健康養(yǎng)生的感悟和渴求，將直接投射到對文旅產(chǎn)業(yè)及文旅項目的審視上，對環(huán)境友好型，綠色健康空間的需求將進一步塑造疫情后的文旅地產(chǎn)市場。再次，經(jīng)過疫情歷練的民眾，相信針對能觸及心靈深處的民族文化產(chǎn)品有著更深的感悟，而對生硬照搬西方文化元素和價值取向的人工搭建將愈來愈形成精神免疫。
來源：房訊網(wǎng)
