被稱為“淘寶一姐”的薇婭迎來了最受爭議的一次直播帶貨。幾天前,她把樣板間變成了直播間,開啟直播賣房首秀。
這次她要賣的,是杭州一處非住宅公寓樓盤、也就是“商住房”。從預(yù)告短片開始薇婭就招來房地產(chǎn)行業(yè)人士的質(zhì)疑:在設(shè)計(jì)上“先天缺陷”、多地嚴(yán)格限購的大背景下,商住房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、年限、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及未來的居住品質(zhì)都有明顯差別!疤詫氁唤恪彪m然引來了高流量,但依然無法給這種房子解套,購房人不應(yīng)盲目而上,反而要小心潛在風(fēng)險(xiǎn)。
網(wǎng)紅為“商住房”引流量
“請不要侮辱地產(chǎn)人的智商!”直播賣房后的幾天里,薇婭的名字始終被房地產(chǎn)圈子里的各路人馬討論,有業(yè)內(nèi)人士尖銳批評她的不專業(yè)。
讓很多批評者不解的是,她的賣房首秀沒有選擇真正的住宅,而是選擇了一個(gè)商辦項(xiàng)目——位于杭州市拱墅區(qū)的復(fù)地壹中心。杭州當(dāng)?shù)厝斯苓@類項(xiàng)目叫“公寓”,土地性質(zhì)則是40年期限的商業(yè)項(xiàng)目,也就是“商住房”。
據(jù)售樓處介紹,該項(xiàng)目在2018年就已開盤。3年過去,這個(gè)規(guī)模不大的“老盤”依然沒有售罄。售樓處工作人員拒絕透露此次直播帶來的簽約量,僅表示“近期都還有房子可以買”。
自從壹中心貼上了薇婭的標(biāo)簽,當(dāng)?shù)卮礓N售人員周雪(化名)接到的咨詢電話不斷。但這并不能代表成交量一路飄紅!叭绻切詢r(jià)比很高的房子,那不可能拖了這么多年還沒賣完。”周雪分析,2.5萬元上下的均價(jià)的確比周邊商住樓盤價(jià)格低不少,但由于房子面積是60平方米和110平方米兩種,比一般公寓面積大,抬高了總價(jià);該樓盤層高只有3.9米,比其它Loft公寓層高低了不少,性價(jià)比不高。
周雪發(fā)現(xiàn),一些購房人在逛了周邊幾個(gè)公寓樓盤后,會因?yàn)樾詢r(jià)比低的原因放棄壹中心。另一份數(shù)據(jù)也反映出類似的情形。直播時(shí),薇婭對外出售521元的權(quán)益券,購房時(shí)可享受9.6折優(yōu)惠。有媒體就發(fā)現(xiàn),當(dāng)晚有800多人拍下了此券,但第二天銷量就減少了200多張。這相當(dāng)于中途有200多人選擇了退貨。
價(jià)格門檻雖低但難掩缺陷
直播前的預(yù)告短片中,薇婭在介紹這套樓盤的配套情況時(shí)提到了周邊學(xué)校,而這一點(diǎn)被房地產(chǎn)人士攻擊頗多。剛“入行”的薇婭或許不知:“商住房”最大的問題正是無法像住宅一樣落戶,不能像居住在普通住宅里的子女一樣入學(xué)。
所謂“商住房”主要是開發(fā)商銷售推廣的噱頭,一些開發(fā)商將商辦性質(zhì)的房屋進(jìn)行改造,并在對外宣傳時(shí)稱其具備一定居住功能。雖然預(yù)告短片在最后用文字簡短提醒了樓盤的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和子女無法入學(xué)的真實(shí)情況,但很多人依然認(rèn)為薇婭的這句話對當(dāng)?shù)卣卟涣私獾馁彿咳舜嬖谡`導(dǎo)。
“商住房”的缺陷不止于此。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英說,由于產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并非住宅,因此未來居住時(shí)產(chǎn)生的水、電、暖氣、物業(yè)等費(fèi)用往往都是更高的商業(yè)價(jià)格,增加了購房人的居住成本。
“這些房子從一開始就不是按住宅設(shè)計(jì)的,住起來能感覺到明顯差別!痹诒臼杏幸惶住吧套》俊钡氖忻裢跖客虏,自家的Loft層高4.2米,被隔出來兩層,夏天冷空氣聚在樓下,空調(diào)開得再大樓上也熱得不行;冬天熱空氣聚在樓上,樓下卻依然凍得不行。
二手交易難 轉(zhuǎn)向租賃市場
在“史上最嚴(yán)調(diào)控”的2017年,北京等多個(gè)一線城市都啟動了嚴(yán)格的商辦項(xiàng)目限購新政。以北京為例,新建的商辦項(xiàng)目不僅對分割面積、貸款上劃了硬杠杠,還明確不得出售給個(gè)人,這讓當(dāng)時(shí)高溫不退、涌入大量炒房客的商辦項(xiàng)目迅速降溫。雖然二手商辦項(xiàng)目可以交易,但限購后價(jià)格大跌,成交幾近冰凍。
來自諸葛找房的數(shù)據(jù),近一年來,北京此類項(xiàng)目的月均成交量只有幾十套。但杭州則不一樣。2018年,杭州出臺“限酒令”,要求不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房,最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米。但從銷售層面,公寓項(xiàng)目并未限制。至今,本地人、外地人照常購買,貸款照批。
“這類公寓的優(yōu)勢是門檻低,購房成本較低!敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理高院生解釋,一些沒有資質(zhì)的購房人因限購轉(zhuǎn)而購買商辦性質(zhì)的公寓,但由于轉(zhuǎn)手困難,一些商辦類項(xiàng)目轉(zhuǎn)而投向了租賃市場,“如今投資客看中的是租金回報(bào)!
北京一位二手房中介經(jīng)紀(jì)人也給記者舉例,在朝陽區(qū)北五環(huán),一處商辦項(xiàng)目樓盤緊挨著同期開發(fā)和銷售的住宅,如今住宅二手房的均價(jià)已經(jīng)從每平方米兩萬元漲到了七八萬元,而商辦項(xiàng)目的二手房價(jià)格則從每平方米兩萬元漲到了三四萬元。“這樣的升值空間也能洞悉出此類項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn),租金收益也需要看所在區(qū)域租賃情況!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒,在如今政策嚴(yán)格限購的情況下,商辦項(xiàng)目的購買仍然要謹(jǐn)慎,在看到低總價(jià)等優(yōu)勢外,更要留意潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
來源:北京日報(bào)
編輯:wangdc