手握300萬元現(xiàn)金,就可以買600萬元的房子,只需還點兒小利息,“以小博大”成本低且毫無風(fēng)險——這是中介機構(gòu)給購房人王偉(化名)描繪的情景。隨著北京樓市逐步回溫,一些不具備資質(zhì)的機構(gòu)近期在市場上四處活動,先打著低息貸款的幌子讓購房人“入套”,再以先墊資、后申請信用貸的方式讓其“上車”。專家表示,信用貸的資金進入房地產(chǎn)屬于違規(guī)。以高杠桿的方式買房,購房人不僅要承受巨大的還款壓力,還可能影響個人征信。
以低息貸款“請君入甕”
“解決購房各環(huán)節(jié)需求資金,放款迅速!苯诿χ捶康耐鮽,正是被這樣一則廣告吸引上“套”的。王偉看中了一套位于四環(huán)外、總價600萬元的二手房,可他手頭的現(xiàn)金只有300萬元,再加上自己的情況只能按二套貸款,王偉面臨高首付、高利率、錢不夠的窘境。
“有沒有什么首付少、利息少的購房方式?”第一次和機構(gòu)工作人員溝通,王偉就提出“少花錢”的要求,而對方很快就給出小微企業(yè)低息貸款的方案。按其所說,目前各銀行對小微企業(yè)貸款都有扶持政策,王偉只需注冊一家小微企業(yè),就能申請低息貸款,每月還款額比房子出租所得的租金還要低,“至于您沒有公司也沒關(guān)系,我們這兒提供一條龍服務(wù),都可以辦理,您可以先考慮一下!
利息比租金還低,這句話深深打動了王偉。很快,他就決定見面詳談。也是在這次談話中,工作人員改了口徑,提出使用信用貸的新方案,理由是申請信用貸更容易,放款速度更快,利率依然比商業(yè)貸款的利率低。
“完美鏈條”實際風(fēng)險極高
按照中介機構(gòu)的說法,王偉的買房流程有四步。首先,他拿出300萬元的現(xiàn)金,機構(gòu)再墊資300萬元,全款買下他心儀的那套房子。按照目前的交易速度9天內(nèi)能辦完手續(xù),按8%的月利率,王偉要繳納約5萬元的墊資利息。接著,王偉拿著房本去幾家銀行申請信用貸,貸出300萬元用于歸還機構(gòu)墊資,并支付辦理費用5萬元。第三步,王偉將名下的這套二手房出租“以租養(yǎng)貸”。貸款3年后,王偉向銀行歸還300萬元的本金,或者再用房本申請貸款套現(xiàn)。
手頭現(xiàn)金做首付—中介墊資全款買房—以房本抵押申請信用貸—歸還墊資并按月還利息—再拿房本抵押……在機構(gòu)人員的口中,這是一條可以重復(fù)的“完美鏈條”,而王偉通過此就可“以小博大”,以極低的成本得到一套房。
用300萬元買下600萬元的房子,支付的利息成本64萬元,聽起來比商業(yè)貸款確實要低。然而,中介機構(gòu)口中的鏈條真的完美么?業(yè)內(nèi)人士否定了這種以高杠桿購房的方式。
“首付貸、消費貸、信用貸、經(jīng)營貸款等信貸資金流入房地產(chǎn)市場,這本身就屬于明令禁止的違規(guī)行為,銀保監(jiān)會也多次強調(diào),堅決糾正貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)行為!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,以信用貸的資金買房,其用途和貸款合同規(guī)定的用途是不符的,一旦被銀行查到將會影響申請人的征信記錄。與此同時,相比于商業(yè)貸款,信用貸屬于短期貸款,貸款額度通常在30萬元至50萬元,且年限一般只有3年!叭粝胍孕庞觅J的方式貸出300萬元,就像某些機構(gòu)所說,要從多家機構(gòu)同時申請信用貸,在監(jiān)管趨于嚴(yán)格的環(huán)境下,風(fēng)險極高,可操作性不強,后期還款壓力也非常大。”張大偉說。
高杠桿不適合普通購房人
這條“完美鏈條”其實還暗藏其他風(fēng)險。記者仔細算了一筆賬后發(fā)現(xiàn),按照8%的月利率,300萬元的墊資款單日利息是8000元,一周是5.6萬元,一個月就是24萬元。一品牌中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者,在業(yè)主所賣房屋沒有銀行抵押的情況下,全款購房人從購房資質(zhì)審核到完成過戶大約需要一周時間。如果業(yè)主所賣房屋存在銀行抵押的情況,得先完成解抵押,才能再走購房資質(zhì)審核等流程,慢的話可能需要1個月。換句話說,機構(gòu)人員給出的5萬元墊資利息的預(yù)算,只是最理想狀態(tài)下的最低支出。一旦房屋交易過程中遇到任何意外情況,拉長了交易周期,所支付的利息將遠高于5萬元。
“高杠桿的模式并不適用于普通購房人,特別是在目前樓市處于平穩(wěn)期的時候,有自住或改善需求的購房人更沒有必要使用這種高杠桿的模式,建議理性購房。”張大偉說。
高杠桿買房鏈條
首付
中介墊資
全款買房
房本抵押
信用貸還墊資
3年內(nèi)還款
風(fēng)險
1、信用貸用于買房,其用途和貸款合同規(guī)定的用途不符,一旦被銀行查出,將會影響申請人的征信記錄。2、貸款年限短,利率高,還款壓力較大,三年還300萬元,實際月供接近10萬元。3、小機構(gòu)墊資利息非常高,買房交易周期一般比較長,墊資的利息成本將遠高于宣傳中的預(yù)算。號稱墊資9天利息5萬,一不小心,變成墊資一月利息24萬。
來源:北京日報
編輯:wangdc