2020年二季度，全國(guó)主要城市各用途地價(jià)環(huán)比增速的下降折線終于開始上升，但商服用地除外。
受疫情等因素影響，今年一季度的百城土地市場(chǎng)比較冷靜，第二季度的土地成交數(shù)量明顯上升。3月起，隨著全國(guó)各城市土地供應(yīng)的逐步恢復(fù)，開發(fā)商開始補(bǔ)倉(cāng)拿地。
中國(guó)國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院報(bào)告顯示，截至二季度末，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市的綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速均由降轉(zhuǎn)升，而商服用地繼續(xù)下降。
事實(shí)上，商服地價(jià)的環(huán)比增速已經(jīng)連續(xù)四個(gè)季度下降。開發(fā)商不愿意為商服用地買單了嗎？
其實(shí)從商業(yè)用地來(lái)看，開發(fā)商的購(gòu)地選擇在不同能級(jí)的城市間出現(xiàn)了明顯分化，更多的商服用地成交集中于二線城市。
連續(xù)放緩
中國(guó)國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的《2020年第二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，相比其他類型用地，商服用地的恢復(fù)明顯不足。
從環(huán)比看，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市總體地價(jià)增速為0.43%，較上一季度上升0.34%。分用途看，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為-0.26%、0.87%、0.23%，較上一季度分別變化-0.04、0.53、0.31個(gè)百分點(diǎn)。
從同比看，這105個(gè)城市總體地價(jià)較去年同期增長(zhǎng)2.05%，增速較上一季度下降0.61%。分用途看，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增速依次為0.54%、3.11%、1.46%，較上一季度分別下降0.82、0.78、0.26個(gè)百分點(diǎn)。其中商服地價(jià)同比增速連續(xù)八個(gè)季度放緩。
也就是說(shuō)，在全國(guó)地價(jià)平穩(wěn)回升的二季度，無(wú)論同比還是環(huán)比，相較已經(jīng)回升的綜合、住宅、工業(yè)用地，商服用地仍未恢復(fù)，且持續(xù)放緩。
對(duì)此，高力國(guó)際華北區(qū)咨詢服務(wù)部高級(jí)董事付茂華認(rèn)為，商服用地出讓的連續(xù)疲軟，受到寫字樓和商場(chǎng)兩種主要商服類型的影響。
“寫字樓市場(chǎng)是因?yàn)楣⿷?yīng)過(guò)量”，付茂華說(shuō)，“寫字樓市場(chǎng)的全國(guó)標(biāo)桿，上海和北京從去年底都有明顯回撤。房地產(chǎn)有周期性，整個(gè)市場(chǎng)租金保持比較強(qiáng)勁的水平已經(jīng)挺長(zhǎng)時(shí)間，短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量較大，租金壓力就比較大，引起了重新疲軟。”
高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，北京寫字樓市場(chǎng)空置率16.5%，同比上升3.6個(gè)百分點(diǎn)，同期，上海寫字樓市場(chǎng)空置率19.1%。
“商業(yè)，大家體會(huì)就更深了，一是對(duì)公共衛(wèi)生安全的顧慮，商場(chǎng)的掉鋪率明顯增加，另外在疫情期間，電商對(duì)實(shí)體商業(yè)沖擊更明顯�！备睹A表示。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，北京零售市場(chǎng)第二季度空置率普遍升高，環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示了同樣的趨勢(shì)，今年二季度，北京市場(chǎng)零售空置率12%，環(huán)比上漲3%。
聚焦二線
雖然商服用地整體出讓疲軟，不過(guò)，具體到不同能級(jí)城市時(shí)，熱度出現(xiàn)明顯分化。
在36個(gè)直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速分別為0.08%、0.82%和0.18%，商服地價(jià)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。
劃分為一二三線城市來(lái)看，城市分化的情況更為清晰。
二季度，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市和成都、天津等32個(gè)二線城市的各用途地價(jià)環(huán)比增速均由降轉(zhuǎn)升，同比增速持續(xù)放緩；三線城市商服地價(jià)環(huán)比增速持續(xù)回落。
這其中，只有二線城市的商服地價(jià)始終保持正向增長(zhǎng)，環(huán)比增速0.19%，同比增速1.28%。
商業(yè)用地更聚焦二線城市，是開發(fā)商們新的拿地策略嗎？
據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年至今，綠地控股以20宗商服拿地?cái)?shù)量、88萬(wàn)平方米的土地面積，位列商服用地拿地榜單第一名。
這20宗地塊，分別位于哈爾濱、咸陽(yáng)等12個(gè)城市，其中二線城市6個(gè)，占比一半。據(jù)公開資料，綠地控股已經(jīng)和昆明市、煙臺(tái)市、貴陽(yáng)市和蘭州新區(qū)等多個(gè)市區(qū)達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同建設(shè)城市發(fā)展。
除了押注城市級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略，商服用地還能帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的成本優(yōu)勢(shì)。
以近來(lái)較活躍的商業(yè)地產(chǎn)玩家大悅城為例，2019年，大悅城控股新增土地儲(chǔ)備500萬(wàn)平方米，其中大悅城地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備185萬(wàn)平方米，投資參與230萬(wàn)平方米的城改項(xiàng)目，主要在西安和粵港澳大灣區(qū)，具備城市更新可能的地塊有131萬(wàn)平方米。
“我們這一年拿的地相對(duì)比較便宜”，大悅城控股總經(jīng)理曹榮根4月表示，大悅城2019年新增銷售型項(xiàng)目地貨比實(shí)現(xiàn)了近年來(lái)的最低值，大概34%，平均溢價(jià)7%，平均樓面價(jià)5525元/平方米，其中底價(jià)成交的宗數(shù)占比65%。
通常而言，商業(yè)用地需要更長(zhǎng)期地投入和運(yùn)營(yíng)，對(duì)有著不小負(fù)債壓力的開發(fā)商而言，持有型商業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度偏慢，不是一門容易的生意。但從城市管理者的角度來(lái)看，商服用地的商業(yè)帶動(dòng)效果更明顯，會(huì)帶來(lái)持續(xù)的稅收和城市消費(fèi)活力。開發(fā)企業(yè)手握持有運(yùn)營(yíng)能力，更容易獲得低價(jià)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。
2019年，大悅城獲得武漢蔡甸區(qū)地塊計(jì)容建筑面積48萬(wàn)平方米，拿地均價(jià)2377元/平方米，住宅成交地價(jià)較周邊低1/3；濟(jì)南地塊計(jì)容建筑面積77萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心12萬(wàn)平方米，住宅地塊拿地均價(jià)較周邊低35%。
濟(jì)南，正是2020年商服用地土地供應(yīng)城市排行榜中，土地供應(yīng)數(shù)量和面積前20名之一。在2020年的商服土地供應(yīng)城市排行榜中，烏魯木齊、大連、杭州、長(zhǎng)春和青島是土地供應(yīng)面積的前五名，在同期的商服土地成交城市排行榜中，前兩名保持不變，長(zhǎng)春、杭州、成都位列三四五名。
顯然，二線城市提供了較大比重的商服土地供應(yīng)和成交面積。
除上述原因外，看好二線城市的消費(fèi)發(fā)展?jié)摿Γ彩情_發(fā)商們聚焦二線商服用地的原因。
“（二線城市）非�？焖俚爻鞘谢�，而且范圍是中心城區(qū)。這種歷程其實(shí)在一線城市，特別是北京和上海也經(jīng)歷過(guò)，這個(gè)階段的消費(fèi)跟隨也比較快，所以大家對(duì)它期望值比較高”，付茂華認(rèn)為，另一個(gè)原因是商服用地往往跟隨軌道交通來(lái)分布。在快速成長(zhǎng)的二線城市里，快速發(fā)展的軌道交通也是有利因素。
不賺辛苦錢
“有更多選擇后，大家都想去做躺著就能賺錢的事情，誰(shuí)想去干辛苦活？”禾略中國(guó)CEO鄭永祥直言，做住宅對(duì)開發(fā)商而言“躺贏不一定，躺活還是可以的”。
禾略中國(guó)主要為開發(fā)企業(yè)提供土地投拓方面的咨詢服務(wù)，鄭永祥告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，相比住宅，開發(fā)商其實(shí)一直都不愿意拿商服用地，“之前選擇不多，做住宅是數(shù)學(xué)題，做商業(yè)是語(yǔ)文題。專業(yè)做數(shù)學(xué)題的，就算老師強(qiáng)行在考試?yán)锛右坏勒Z(yǔ)文題，其實(shí)肯定是抗拒的�！�
但今年的土地市場(chǎng)給了開發(fā)商更多選擇。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月6日，2020年全國(guó)土地累計(jì)供應(yīng)土地?cái)?shù)量9292宗，供應(yīng)土地面積約4.5億平方米，相比去年同期8307宗土地供應(yīng)的3.9億平方米有明顯增長(zhǎng)。其中工業(yè)和住宅用地供應(yīng)均增長(zhǎng)2000多萬(wàn)平方米，而商服用地供應(yīng)增長(zhǎng)193萬(wàn)平方米。
“今年政府推更多土地，純住宅方面的土地供應(yīng)也增加了很多，大家更不愿意賺辛苦錢，都去拿住宅了。原來(lái)開發(fā)商之所以要去拿那些商服用地，是因?yàn)槿绻荒蒙谭玫�，可能就拿不到住宅用地了，都是打包配套的。現(xiàn)在既然土地已經(jīng)很多，為什么還要拿商服用地？”鄭永祥這樣解釋開發(fā)商的拿地心態(tài)。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年，住宅用地供應(yīng)數(shù)量和面積同比始終增長(zhǎng)，明顯高于商服用地供應(yīng)量。截至8月6日，住宅用地累計(jì)供應(yīng)1.9億平方米，同比增長(zhǎng)13%，為近四年同期供應(yīng)量最高；而商服用地累計(jì)供應(yīng)4200萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%。
“二線城市可以拿了商服來(lái)做公寓，一線城市管太嚴(yán)做不了，首先規(guī)劃的時(shí)候限定了最小分割面積，第二上下水也做了嚴(yán)格規(guī)劃，另外，北京還限定了購(gòu)買資格。但二線城市現(xiàn)在管得不嚴(yán)，開發(fā)商拿商業(yè)用地可以把它變成酒店式公寓賣掉”，鄭永祥舉例，比如在成都或者武漢拿地，40%住宅，40%辦公，20%商業(yè)，實(shí)際上，住宅就當(dāng)住宅賣，辦公就變成酒店式公寓，商業(yè)做一部分社區(qū)商業(yè)或底商。
在龍湖今年拿下的5塊商服用地中，有3塊位于南寧和青島，土地面積在4300平方米和6400平方米之間�！翱隙ㄊ怯脕�(lái)做公寓的，loft那種�！绷私馍鲜鲰�(xiàng)目的一位龍湖集團(tuán)員工表示。
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)
編輯：wangdc
