北京，2020年9月24日-全球頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國際（ColliersInternational）今日在北京亞洲金融大廈發(fā)布寫字樓租戶調(diào)查報告，報告指出近八成企業(yè)選擇降低或維持現(xiàn)有辦公租賃成本，靈活辦公成為新趨勢。

　　北京在經(jīng)歷了二次疫情后，企業(yè)相繼復(fù)工復(fù)產(chǎn)，疫情防控也進入了常態(tài)化階段。整體北京寫字樓市場目前依然處于供需失衡的市場環(huán)境下，市場空置率逐漸走高，市場平均租金已經(jīng)比最高點向下調(diào)整超過10%。在經(jīng)濟下行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和疫情防控常態(tài)化時期，不同企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)出現(xiàn)了明顯的差異，進而導(dǎo)致其租賃需求也發(fā)生了相應(yīng)變化。無論是業(yè)主還是租戶都渴望在復(fù)雜的市場環(huán)境下做出正確的商業(yè)租賃決策，然而他們彼此之間存在著天然的信息不對稱問題，這種問題在疫情后顯得越來越緊迫。高力國際作為業(yè)主和企業(yè)租戶之間的橋梁，我們看到大家普遍都比較關(guān)注疫情后企業(yè)的生存狀態(tài)，不同類型企業(yè)租賃預(yù)算和需求變化，甚至遠程辦公軟件和靈活辦公空間設(shè)計對于租戶后續(xù)租賃意愿的影響程度等問題。因此，我們帶著這些大家都非常關(guān)心的問題，通過一個季度的摸底調(diào)查，共走訪近百家企業(yè)，并希望通過這些調(diào)研結(jié)果能夠為市場撥云見日，解惑釋疑，為后續(xù)的商業(yè)租賃決策提供一定程度的支持。

　　疫情對于超過一半的被訪企業(yè)造成沖擊，企業(yè)租賃決策更加謹(jǐn)慎。疫情的爆發(fā)確實對于企業(yè)的業(yè)務(wù)造成了沖擊，超過五成的企業(yè)業(yè)務(wù)有所下降。在未來租賃需求上，62%的企業(yè)選擇了維持現(xiàn)有面積，也有40%的企業(yè)未來辦公租賃預(yù)算有所降低。當(dāng)進一步綜合疫情影響和需求變化的結(jié)果時，我們發(fā)現(xiàn)無論疫情對于企業(yè)的業(yè)務(wù)造成了怎樣的影響，絕大多數(shù)的企業(yè)都選擇了維持現(xiàn)有的辦公面積。即使企業(yè)的業(yè)務(wù)疫情后有所增長，企業(yè)選擇擴租或增加預(yù)算的比例都不高。由此可見，在疫情常態(tài)化后，企業(yè)在租賃選擇上更偏謹(jǐn)慎，維持現(xiàn)狀，是當(dāng)前企業(yè)辦公租賃需求的主旋律。

　　更多的新項目入市和市場租金下調(diào)為企業(yè)提升辦公環(huán)境和降低租賃成本提供了更好的時間窗口。值得注意的是，在當(dāng)前租金下行且持續(xù)高供應(yīng)的環(huán)境下，企業(yè)在市場面臨了更多的選擇，有更好的機會去選擇性價比更高的辦公樓，因此目前有搬遷意愿的企業(yè)占比達到了34%。如果再進行細分，在當(dāng)前租約1年以內(nèi)到期的企業(yè)中，有搬遷意愿的比例更是達到了62%，而這里面有58%的企業(yè)目前在乙級寫字樓中辦公。究其背后的潛在原因主要有兩個，其一，當(dāng)甲級寫字樓向下調(diào)整租金時，對于低級別的樓宇明顯產(chǎn)生了更高的性價比和競爭優(yōu)勢，經(jīng)營狀態(tài)較好的乙級樓宇租戶有意愿進行搬遷；其二，乙級樓宇中普遍多是抗風(fēng)險能力較差的中小企業(yè)，疫情的影響反映到其辦公需求層面是在三季度，企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營情況調(diào)整下一階段的經(jīng)營策略，不排除一些企業(yè)會搬遷并縮減面積到更便宜的產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公。

　　被訪企業(yè)中，國企依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭，外企普遍受沖擊較大，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在民企中擴租意愿最強。當(dāng)我們聚焦到企業(yè)性質(zhì)時，可以看到不同性質(zhì)的企業(yè)受到疫情影響程度有所不同，因此租賃需求和預(yù)算的變化也各有不同，其中：

　　國有企業(yè)：“穩(wěn)”字當(dāng)頭。疫情對于國有企業(yè)的業(yè)務(wù)影響有限，業(yè)務(wù)提升或沒有影響的比例高達63%；同時租賃需求以維持現(xiàn)狀為主，86%選擇維持面積，并有半數(shù)企業(yè)預(yù)計維持預(yù)算。

　　外資企業(yè)：受到全球疫情持續(xù)擴散的影響，外資企業(yè)業(yè)務(wù)受到較大沖擊，業(yè)務(wù)下降的比例達69%。同時，62%的外資企業(yè)選擇降低租賃預(yù)算。在租賃面積需求上，38%的外資企業(yè)預(yù)計縮減面積并有54%企業(yè)選擇維持現(xiàn)有面積。所以，在多數(shù)外企選擇維持面積且降低預(yù)算的前提下，我們預(yù)計搬遷到更便宜的寫字樓或成為首選（具有搬遷意愿的外企占比達到54%）。

　　民營企業(yè)：相對國企和外企，民企在疫情后擴租的意愿相對更強，計劃擴租的比例為26%（外資8%，國企7%）。繼續(xù)細分我們發(fā)現(xiàn)，這些擴租意愿較強的民企大部分都集中在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)（占民營擴租企業(yè)的73%），包括在線教育、在線社交、在線辦公、線上營銷等。

　　成本因素為企業(yè)最重要租賃決策考量，交通便利性和樓宇硬件設(shè)施緊隨其次。調(diào)查結(jié)果顯示被訪企業(yè)在辦公選址時最看重的還是成本因素，租金和搬遷成本分別位于第一和第四位，分別達到82%和36%。其次，項目周邊的交通情況和硬件設(shè)施也排名較高，分別在第二和第三位，分別達到67%和41%。由于目前整體北京寫字樓市場依然為租戶市場，所以大部分對于租金敏感的租戶都可以在現(xiàn)在的市場環(huán)境下獲得更多的談判空間。

　　遠程辦公軟件成為辦公新趨勢，企業(yè)普遍認為該技術(shù)會一定程度降低未來辦公面積需求。在我們調(diào)查的企業(yè)中，遠程辦公軟件的使用率高達75%。同時，我們發(fā)現(xiàn)遠程辦公軟件的使用率在各性質(zhì)企業(yè)與各行業(yè)中并沒有顯著的差異。此外，企業(yè)對于遠程辦公軟件的使用效果也較為滿意，滿意度平均得分3.7分（5分制）�？梢哉f，此次疫情使得遠程辦公軟件在各行各業(yè)中，得到了較為廣泛且有效的應(yīng)用。那么遠程辦公軟件的應(yīng)用，對于企業(yè)未來辦公面積的需求是否造成了影響？調(diào)查結(jié)果顯示企業(yè)認為遠程辦公軟件會減少辦公租賃需求的比例為46%。而當(dāng)我們進一步去細分那些使用過遠程辦公軟件的企業(yè)時，我們發(fā)現(xiàn)這個比例會提高到53%。同時，我們發(fā)現(xiàn)對于遠程辦公軟件使用的滿意度，并不會降低企業(yè)在租賃面積上的需求。也就是說，當(dāng)企業(yè)使用過遠程辦公軟件后，都會在一定程度上更加認同這樣的技術(shù)會降低其未來的辦公面積需求。因此，遠程辦公軟件的廣泛應(yīng)用確實會在一定程度上改變了企業(yè)在辦公面積上的需求。

　　靈活辦公空間設(shè)計理念認知度有待進一步提高。在2019年的7月高力國際舉辦的“2019靈活辦公未來趨勢研討會”上，我們就曾指出伴隨著商務(wù)行為而產(chǎn)生的辦公場所，經(jīng)歷了從格子間向開放式空間，從開放式空間向靈活辦公的模式演變。在此次調(diào)查中，我們看到企業(yè)當(dāng)前對于靈活辦公空間改造的認知度并不高，進而對于靈活辦公空間改造的意愿并不強，有計劃改造的僅占33%。同時我們發(fā)現(xiàn)，相較于國企和民企，外資企業(yè)進行靈活辦公空間改造嘗試的意愿也更強為54%，而國企嘗試意愿相對較低僅為14%。在細分行業(yè)上，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)更愿意進行這樣的嘗試，有一半的企業(yè)有意愿嘗試。

　　在靈活辦公空間的改造與設(shè)計理念中，企業(yè)在同等租賃面積的前提下，選擇放棄一些固定工位的安排，增加共享和溝通的辦公空間，從而打通員工間的物理阻隔。同時，在空間設(shè)計中，企業(yè)還可以融入人臉識別、遠程辦公軟件等具有科技屬性的設(shè)計。為員工打造出具備“個性化、功能化、社交化、綠色化和智能化”的新型辦公空間。雖然當(dāng)前多數(shù)企業(yè)的租賃預(yù)算都有所縮減，但從長遠來看，我們?nèi)匀唤ㄗh企業(yè)能夠嘗試去了解靈活辦公空間的改造與設(shè)計，此舉不僅可以降低可能的長時間閑置的辦公面積，進一步縮減辦公成本，提升辦公空間的利用率，還可以提升員工的工作效率與創(chuàng)造力并讓員工生活與工作取得平衡，使得企業(yè)可以吸引或保留住人才，最終實現(xiàn)人才與企業(yè)雙贏，形成良性循環(huán)。

　　來源：房訊網(wǎng)