樓市降溫的效果,逐步在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上得到應(yīng)證。
10月20日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。新房、二手房價格均有顯著下滑。其中,二手房方面,有超過七成的城市房價出現(xiàn)下跌。新房方面,三四線城市景氣度遠(yuǎn)遜于一二線城市,成為負(fù)累70城價格指數(shù)的核心因素。
市場人士認(rèn)為,這與開發(fā)商在三四線城市開啟價格戰(zhàn)搶收有直接關(guān)系。后續(xù),三四線城市房價數(shù)據(jù)的回調(diào)及庫存數(shù)據(jù)仍值得注意。
一二手房降溫顯著
新房、二手房九月均呈現(xiàn)明顯的降溫態(tài)勢。
統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%,同比漲幅為3.3%。這是2015年5月份以來新房價格指數(shù)首次環(huán)比下跌,換而言之,這是新房價格指數(shù)77個月以來的首次下跌。
具體到房價上漲城市數(shù)量的變化來看,目前70個城市中,房價出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為27個,相比8月份數(shù)據(jù)明顯減少。即便是房價漲幅排名靠前的城市,如西安和銀川,其環(huán)比漲幅也相對不大,僅錄得小幅上漲0.6%。
房企的銷售數(shù)據(jù)也能部分佐證市場的寒意?硕鹧芯恐行陌l(fā)布的百強(qiáng)房企9月份業(yè)績顯示,9月份百強(qiáng)房企實現(xiàn)單月銷售金額7596億元,環(huán)比下降1.8%,同比下降36.2%。超過九成房企銷售業(yè)績同比出現(xiàn)下降,其中六成房企同比降幅超過30%。
二手房同樣降溫顯著。9月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%,同比漲幅為2.4%。在連續(xù)16個月房價上漲的基礎(chǔ)上,8月份二手房價格漲幅首次為0,而9月份則進(jìn)一步下跌。
從9月份一二三線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看,分別為-0.4%、-0.1%和-0.2%。三類城市均有不同程度的價格下降。其中,一線城市自去年3月份以來首次環(huán)比下降。
從二手房的降價城市數(shù)量看,9月份擴(kuò)圍至52個城市,大概有3/4的城市出現(xiàn)了明顯的降價現(xiàn)象。
“這和實際感受非常接近,近期部分城市二手房腰斬交易態(tài)勢,說明市場本身進(jìn)入明顯的降溫周期!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)等多人均有表達(dá)類似看法。
以率先在國內(nèi)推行二手房成交參考價的粵港澳大灣區(qū)為例,灣區(qū)深圳、廣州、東莞、佛山等九城樓市成交同比下跌超50%,屬近年少有。諸如,深圳二手住宅九月累計過戶1765套,環(huán)比下跌13.6%,同比大跌80.0%;這兩年調(diào)控力度僅次于深圳的東莞,9月二手住宅網(wǎng)簽僅1516套,環(huán)比下跌9.9%,同比也是大跌了74.5%,僅僅通過數(shù)據(jù)就能感受到大灣區(qū)樓市的寒意。
有華南某項目公司總經(jīng)理指出,原本9月是銷售旺季,但如今信貸政策仍強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)預(yù)期管理和引導(dǎo),不會放松。而購房者心態(tài)已出現(xiàn)明顯變化!艾F(xiàn)在樓市觀望的情緒非常嚴(yán)重,加上房企債務(wù)爆雷,有錢有資格的購房者基本都在觀望,并且傾向于再等等會降價!
三四線城市促銷回款熱
一二線城市銷售數(shù)據(jù)的回調(diào),更像是信貸收緊和需求透支的階段性產(chǎn)物。人口、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等相對薄弱的三四線城市房價數(shù)據(jù)的回調(diào)或許更值得注意。
從9月份一二三線城市的房價環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看,分別錄得0.1%、0.0%和-0.2%。此次三四線城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)首次下滑,也是2020年3月以來首次下跌。同時,70城新房環(huán)比下跌城市36個,比8月增加16個。超過一半城市新房價格下跌,且下跌城市數(shù)迅速擴(kuò)大,單月下跌城市數(shù)接近翻番,歷史上非常罕見。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此分析,70城房價下跌主要是三四線城市大幅度打折促銷造成的。同時,一二三線新房價格指數(shù)同比漲幅分別收縮0.4、0.3、0.5個百分點,還是三四線城市收縮最明顯。
有房企投資人士在今年5月接受第一財經(jīng)記者采訪之際,就明確表示公司已經(jīng)不再聚焦三四線投資,而是更多回歸至核心都市圈的一二線城市。彼時,該人士有分享稱,主要擔(dān)憂三四線城市的去化。
以粵港澳大灣區(qū)購買力主力區(qū)惠州為例,樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,截止2021年上半年,惠州一手住宅庫存147035套,存量面積1583萬㎡,按照近半年每月平均消化速度計算,去化周期為15個月,與去年6月相比下降了0.7個月,有一定的庫存壓力。當(dāng)?shù)囟鄠熱銷樓盤實行首付款打折、備案價打折、首付款金融貸等促銷方式。
自九月以來,株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山等多個三四線城市公布房價“限跌令”。無論是地方調(diào)控止跌,還是開發(fā)商賣力促銷,離不開快速回款的核心訴求。有房企等市場人士表示,盡快賣掉項目回款在當(dāng)下是首要任務(wù)。
三四線庫存上升背后是地產(chǎn)投資策略的整體趨于收縮。
10月18日,國家統(tǒng)計局披露今年前9個月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)顯示,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.8%;這是地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)7個月收窄后,年內(nèi)首次進(jìn)入個位數(shù)。從9月單月數(shù)據(jù)來看,房屋新開工面積為17442萬平方米,較去年同期下降約13.54%。
一面是新開工面積下滑,地產(chǎn)投資增速持續(xù)收窄;另一面是房企融資額度收窄。
貝殼研究院前三季度房企融資報告顯示,房企境外發(fā)債前三季度折合約2370億元,同比下降35%。投資及融資端趨于收縮,房企經(jīng)營策略回歸求穩(wěn)至上。陸續(xù)拉開帷幕的二輪土拍,民營房企更是成為土地端最為審慎的群體,缺席多個熱門城市。
“房地產(chǎn)市場在去年至今金融、土地等多番調(diào)控之后,市場開始全面退燒,三四線低景氣度城市出現(xiàn)的庫存持續(xù)攀升,銷量停滯值得注意!痹谏鲜鋈A南某項目公司總經(jīng)理等多位業(yè)內(nèi)人士看來,三季度開始的一二手房速凍也導(dǎo)致市場拐點開始出現(xiàn),四季度三四線高庫存城市很可能出現(xiàn)大范圍的價格戰(zhàn)。
來源:第一財經(jīng)
編輯:wangdc