10月8日，58安居客房產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年國慶長假期間（10月1日-7日），15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市新房成交套數(shù)為8309套，成交面積為92.44萬平方米，較去年同期下滑19%，但與2019年基本持平。

　　從北上廣深4個(gè)一線城市看，今年國慶長假在北京和深圳兩地的帶動(dòng)下，新房成交4000套，同比上揚(yáng)50%，不過，這跟北京、深圳延遲網(wǎng)簽有關(guān)，市場并沒有出現(xiàn)同比過熱。

　　從四個(gè)一線城市新房成交數(shù)量看，北京在國慶期間成交套數(shù)為1482套，同比漲1212%；上海新房成交套數(shù)725套，同比降46%；廣州新房成交712套，同比降10%；深圳新房成交1081套，同比漲163%，另據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，國慶期間深圳二手房共成交4套，共計(jì)351.22平方米。

圖片來源：58安居客房產(chǎn)研究院

　　從9個(gè)重點(diǎn)二線城市看，7天長假成交4193套，同比下滑幅度達(dá)41%；從2個(gè)重點(diǎn)三線城市看，7天長假成交116套，同比下滑近八成。

圖片來源：58安居客房產(chǎn)研究院

　　58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜認(rèn)為，在樓市長效機(jī)制調(diào)控下，各城市新房市場呈現(xiàn)較明顯的差異，三線、二線、一線城市市場對政策的反應(yīng)程度，主要呈現(xiàn)出梯度下滑從強(qiáng)到弱的特征。個(gè)別城市如北京、深圳樓市出現(xiàn)國慶前三天集中網(wǎng)簽的情況，造成整個(gè)小長假樓市數(shù)據(jù)同比變化較大，不排除是受前期成交的房源在10月集中網(wǎng)簽的影響。

　　55城今年9月新房成交量同比下滑

　　縱觀全國各城市樓市近況，絕大多數(shù)城市都面臨著市場“退燒”。實(shí)際上，國慶長假樓市的“退燒”早已能預(yù)料。

　　58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測的63個(gè)城市中有55個(gè)城市今年9月新房成交量出現(xiàn)同比下滑，下滑幅度平均達(dá)47%，其中，一線城市平均下滑幅度為49%，二線城市除西安出現(xiàn)小幅增長外，其余21個(gè)城市平均下滑幅度為44%，38個(gè)三四線城市中，除昆山、珠海、新鄉(xiāng)、常熟、太倉、南平、孝感出現(xiàn)增長外，其余31個(gè)城市全線下滑，下滑幅度達(dá)到50%。

　　許之靜認(rèn)為，在多項(xiàng)嚴(yán)格調(diào)控政策的疊加作用之下，樓市“去杠桿”，“去泡沫”效果基本顯現(xiàn)。今年1-9月全國房地產(chǎn)政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)400余次，2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度依然刷新歷史紀(jì)錄。從“三道紅線”給房企融資設(shè)限，“房地聯(lián)動(dòng)”土拍新規(guī)則的制訂，嚴(yán)厲限購限售、積分搖號規(guī)則的細(xì)化，再到二手房指導(dǎo)價(jià)制度的建立，打擊學(xué)區(qū)房炒作、虛假房源等全國大范圍的樓市整治行動(dòng)計(jì)劃，各種打補(bǔ)丁政策的推出，貫穿到房地產(chǎn)的整個(gè)生命全過程。中央以調(diào)控的方式進(jìn)行了全面升級，政策“工具箱”越來越豐富，精細(xì)化程度也越來越高，不斷直擊擾亂市場健康發(fā)展的各種不利因素和現(xiàn)象。

　　從房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密的趨勢看，預(yù)計(jì)到2021年年底，調(diào)控將從嚴(yán)不變。市場退燒難免，傳統(tǒng)“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面很難再現(xiàn)�！敖鹁陪y十”已成為歷史，樓市調(diào)控高壓下，樓市將較長時(shí)間維持平穩(wěn)態(tài)勢，買賣雙方將脫離對季節(jié)的依賴。

　　11城建立二手房指導(dǎo)價(jià)制度，穩(wěn)定市場預(yù)期

　　部分熱點(diǎn)樓市降溫，二手房指導(dǎo)價(jià)也發(fā)揮了舉足輕重的作用，其關(guān)鍵點(diǎn)在于能引導(dǎo)銀行合理發(fā)放貸款，防范利用信貸資金炒房的風(fēng)險(xiǎn)。

　　具體而言，“莞八條”中明確：加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。上海則要求對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。隨后又明確二手房申請房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評估價(jià)、涉稅評估價(jià)，執(zhí)行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國共有11個(gè)城市建立二手房指導(dǎo)價(jià)制度。尤其是在人口密度較高的城市，穩(wěn)住二手房就是牽住樓市房價(jià)的“鼻子”，對新房市場具有一定的打壓作用。

　　銀行貸款的收緊也對交易端產(chǎn)生實(shí)際影響。受央行對房貸增速控制、房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)的實(shí)施，及嚴(yán)查經(jīng)營貸、首付款來源的影響，部分城市出現(xiàn)房貸額度緊張，貸款周期明顯拉長的現(xiàn)象，貸款都需要排隊(duì)，個(gè)別銀行對二手房停止放貸。而在存量房占比較高的城市中，賣掉一套二手房再買一套新房的連環(huán)交易只能被擱置。

　　部分城市新盤集中入市帶來階段性購房影響

　　上海、南京兩地已經(jīng)明確實(shí)施一年分批次供應(yīng)新房的政策，這就使得市場的冷熱受政府主導(dǎo)的程度變得更強(qiáng)，原先的樓市周期性特征將不再顯著。而這樣的新房集中入市的政策也將會(huì)被更多城市效仿。

　　58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測的線上數(shù)據(jù)顯示，2021年7天國慶長假全國樓市活躍度較去年同期略有下滑，但幅度不大，其中全國二手房線上樓市活躍度下滑17%，而新房線上活躍度上揚(yáng)2%。

圖片來源：58安居客房產(chǎn)研究院

　　另一方面，在樓市受季節(jié)性影響變化態(tài)勢越來越弱以及疫情防控常態(tài)化的情況下，線上看房、線上交易越來越多地取代多次上門探房的購房方式。

　　“三道紅線”終結(jié)了房企融資的紅利，集中供地的土拍新規(guī)層出不窮，房企拿地難上加難，第二次集中供地多地出現(xiàn)大量流拍的現(xiàn)象，加上各種樓市調(diào)控高壓下，房企迎來了最艱難的日子。部分“止?jié)q”城市開始跳水降價(jià)來吸引客流，造成了惡性競爭的局面，針對這樣的新變化，國家采取了“雙向調(diào)控”，截至目前，包括岳陽等多個(gè)城市出現(xiàn)“限跌令”，平抑了樓市快速下行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。另有部分城市發(fā)放人才購房補(bǔ)貼，下調(diào)交易個(gè)稅等，“因城施策”、“一城一策”來穩(wěn)定市場預(yù)期。四季度，各地針對樓市“打補(bǔ)丁”的措施依舊會(huì)不斷出現(xiàn)。

　　來源：澎湃新聞

編輯：wangdc