“未來市場規(guī)模如果達(dá)不到千億,就幾乎沒有玩的資格!2017年,為拿到進(jìn)入樓市下半場的入場券,數(shù)十家中小房企,立下了“千億目標(biāo)”的軍令狀。但對規(guī)模房企來說,千億僅是分水嶺,三千億甚至五千億才是企業(yè)需要長足發(fā)展的目標(biāo)。
盡管壓力重重,但仍有不少房企加速邁入了千億陣營,同時(shí)也有一些房企退出梯隊(duì)。據(jù)克而瑞公布的2020年房企全口徑銷售額成績單顯示,“千億陣營”規(guī)模已擴(kuò)容至43家。三年過去,“千億”似乎依然是房企避不開也繞不過的關(guān)鍵詞。
10家企業(yè)首次擠進(jìn)“千億俱樂部”
“有規(guī)模才有江湖地位,才有話語權(quán)。”新城控股高管曾公開表示,房企只有加速奔跑,才能在未來的市場壟斷格局中“剩者為王”。而作為規(guī)模擴(kuò)張中的一個(gè)重要門檻,“千億目標(biāo)”早已不是新鮮話題,并始終占據(jù)歷年年終盤點(diǎn)數(shù)據(jù)的C位。
在業(yè)內(nèi)人士看來,完成千億目標(biāo)既是中小房企未來可持續(xù)發(fā)展的必要保障,也是其獲取融資及參與土地資源競爭的重要基礎(chǔ)之一。
2017年,中駿集團(tuán)一改往日“佛系”增長趨勢,首次提出要在2020年突破千億目標(biāo);禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人林龍安提出了3年銷售突破千億目標(biāo);同年,時(shí)代地產(chǎn)(現(xiàn)更名為“時(shí)代中國”)發(fā)布中期業(yè)績時(shí)首次提出要在2019年或2020年實(shí)現(xiàn)千億銷售額。
向來以“穩(wěn)健”著稱的“閩系”房企融僑集團(tuán)也不甘落后,在2017年合約銷售額562億元的基礎(chǔ)上,2018年1月公開表示,企業(yè)已將“2020年實(shí)現(xiàn)千億合約銷售額”寫進(jìn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo),這也是融僑首次對外公開千億目標(biāo)。
當(dāng)初定下“小目標(biāo)”的企業(yè),如今進(jìn)展如何?隨著2020年銷售業(yè)績的公布,進(jìn)展一目了然。據(jù)了解,2020年龍光地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、中駿集團(tuán)、新力地產(chǎn)、時(shí)代中國等10家房企,規(guī)模首次突破千億大關(guān)。
其中,濱江集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、時(shí)代中國等企業(yè)延期進(jìn)入“千億陣營”。
然而,也有諸如融僑集團(tuán)、和昌地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)等企業(yè)未達(dá)成目標(biāo)。
據(jù)克而瑞公布數(shù)據(jù)顯示,2020年融僑集團(tuán)全口徑銷售額為859.0億元。
2018年提出沖擊千億的和昌集團(tuán)也未能如約完成其口中的“小目標(biāo)”。數(shù)據(jù)顯示,2020年和昌集團(tuán)全口徑銷售額僅為251.1億元,距離千億目標(biāo)仍有很大差距!拔磥2-3年內(nèi),如果一個(gè)企業(yè)沒有達(dá)到千億規(guī)模,是存在出局的可能性或在行業(yè)里沒有太大話語權(quán)!币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士如是說。
部分規(guī)模房企“負(fù)重前行”
在向千億規(guī)模進(jìn)擊的道路上,激進(jìn)的擴(kuò)張,也不可避免地帶來了負(fù)債攀升、企業(yè)運(yùn)營管理等壓力。
2020年首次進(jìn)入“千億俱樂部”的“黑馬”新力地產(chǎn),在千億之路上走的兇險(xiǎn)且波折。2015年,新力地產(chǎn)的銷售額還未達(dá)到50億元,但此后其銷售規(guī)模急速擴(kuò)張,2016年-2018年間,復(fù)合年增長率高達(dá)136%。
為沖擊千億規(guī)模,2020年新力地產(chǎn)加大長三角地區(qū)和大灣區(qū)的投資力度,上半年累計(jì)斬獲22幅優(yōu)質(zhì)地塊。一路擴(kuò)張下,新力地產(chǎn)超額達(dá)成其年初定下的目標(biāo),克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2020年其實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1196.4億元。
激進(jìn)的擴(kuò)張,卻為其負(fù)債帶來了較大壓力。據(jù)其早前遞交的招股書顯示,2016-2018年,新力控股凈資本負(fù)債比率分別為1.9倍、2.7倍、2.4倍。2019年初,其凈負(fù)債率曾一度高達(dá)310%。
與新力地產(chǎn)相似,曾經(jīng)低調(diào)的新希望地產(chǎn)于2020年高調(diào)踏入千億房企陣營,卻依然難逃負(fù)債及管理層面的多重壓力。此前,新希望集團(tuán)董事長劉永好曾表示對地產(chǎn)并沒有多少野心,2013年其年銷售額僅19億元。
但2014年其領(lǐng)導(dǎo)層變動(dòng),布局隨之調(diào)整,開始快速發(fā)力規(guī)模擴(kuò)張,在土地市場上亦揮金如土。2015年-2019年,新希望地產(chǎn)全口徑銷售額從不足百億元極速增長至735.9億元;其拿地金額也從2017年的178億元增長至2019年的319億元。2019年,新希望的短期借款同比大幅上漲307.32%,總負(fù)債較上年增長53.62%至838.68億元。2020年上半年,其短期借款繼續(xù)攀升至6億元,總負(fù)債則增至966.28億元。
縱觀前幾年提出千億目標(biāo)的房企,其中有超過30%是“閩系”房企。而作為后續(xù)發(fā)力的閩系房企之一,中駿集團(tuán)近幾年高速擴(kuò)儲(chǔ),規(guī)模迅速提升,千億目標(biāo)也在計(jì)劃內(nèi)按時(shí)達(dá)成。2017年,中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽提出“2018年500億,2019年800億,2020年過千億”的目標(biāo)。
兵馬未動(dòng),糧草先行,中駿選擇了活躍在土地市場。數(shù)據(jù)顯示,其2019年底土儲(chǔ)規(guī)模達(dá)到3209萬平方米,相較2016年翻了兩倍,大規(guī)模擴(kuò)儲(chǔ)后,中駿實(shí)現(xiàn)了銷售額的提升。
與千億規(guī)模擴(kuò)張相對應(yīng)的,是高負(fù)債的增長。在這一點(diǎn)上,中駿也未能“幸免”。2020年中期報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,中駿集團(tuán)負(fù)債總額高達(dá)1315.10億元,凈負(fù)債率也較上年末增長8.3個(gè)百分點(diǎn),達(dá)68.3%,剔除預(yù)收款項(xiàng)后其資產(chǎn)負(fù)債率也依然超過70%,踩中“三道紅線”中的一條。
“跨線”后更拼綜合實(shí)力
中指研究院機(jī)構(gòu)指出,對房企而言,千億已逐漸成為分水嶺,從目前行業(yè)格局看,集中度的提升已成為必然。未來如何在奔跑中保持穩(wěn)健而行,在更大的挑戰(zhàn)中尋求機(jī)遇,將是房企需要考慮的重要命題。
對中小房企而言,規(guī)模即是生存!霸趶(qiáng)者恒強(qiáng)的競爭背景下,如果缺乏規(guī)模優(yōu)勢,房企在融資、拿地、銷售等方面都會(huì)受到極大制約!焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,跨過千億門檻,不僅意味著規(guī)模總量的提升,在開發(fā)、人力、營銷、財(cái)務(wù)等相關(guān)成本方面,企業(yè)也可以得到有效的攤平。“隨著一、二線城市調(diào)控政策的加碼,三四線城市棚改和資金紅利的逐漸消退,面對越發(fā)殘酷的市場,中小房企沖擊千億規(guī)模所付出的努力要增長幾倍。”郭毅強(qiáng)調(diào),未來中小房企若無法突破千億門檻,則可能面臨“不進(jìn)則退”的窘境。
“房企在沖刺千億的前一兩年普遍會(huì)執(zhí)行高速擴(kuò)張的方式來促進(jìn)規(guī)模的提升,達(dá)到較高規(guī)模后會(huì)開始尋求更穩(wěn)定的增長方式保持行業(yè)地位!币晃徊辉妇呙姆治鋈耸咳缡钦f。
而對于站穩(wěn)“千億陣營”的頭部房企來說,2020年或許是新的拐點(diǎn)。受去年疫情影響,頭部企業(yè)普遍放緩腳步,目標(biāo)的制定也比往年更顯謹(jǐn)慎。“考慮到疫情帶來的沖擊,新城將2020年的銷售目標(biāo)審慎地定為2500億元,較去年2708億元的銷售額下降7.7%!毙鲁强毓啥麻L王曉松如是說。
明源地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為,已進(jìn)入千億門檻的企業(yè)有著比較成熟的戰(zhàn)略縱深,只要在結(jié)構(gòu)上均衡好城市布局,不需要冒很大風(fēng)險(xiǎn)就能獲得快速增長!暗珵閷(shí)現(xiàn)2000億、3000億甚至更長遠(yuǎn)的目標(biāo),需要盡快尋求新的利潤增長點(diǎn)并快速做大做強(qiáng)!泵髟吹禺a(chǎn)表示,當(dāng)下市場環(huán)境已不能與之前同日而語,企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的量級增長并非易事,房企需要結(jié)合自身實(shí)際,進(jìn)行精準(zhǔn)化的戰(zhàn)略布局。
面對日益嚴(yán)酷的生存環(huán)境,不少房企在規(guī)模競爭的同時(shí),紛紛開啟新戰(zhàn)場。特色小鎮(zhèn)、城市更新、共享辦公……市場的諸多機(jī)遇,也給房企看到了彎道超車的可能性!皬澋莱嚥皇遣豢赡,但卻是小概率事件!币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士直言,如果沒有足夠的資金支持,或者不能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快回籠,房企很難彎道超車。企業(yè)要樹立自己的品牌特征,靠特色生存,做精做細(xì),即為特定目標(biāo)客群創(chuàng)造價(jià)值。
來源:北京晚報(bào)
編輯:wangdc