“深圳本地一些包銷公司,這兩年在大宗交易市場出手的頻率正在減少!1月18日,在世邦魏理仕2021年深圳物業(yè)市場回顧與展望發(fā)布會上,世邦魏理仕深圳投資及資本市場部主管古振鵬提到,去年,如果按交易筆數計算,深圳的大宗交易里面,投資公司占比下降至18%。
2018年,這個占比還維持在30%;但最近兩年,投資公司購置深圳大宗資產的比例正一路下滑——這是世邦魏理仕統(tǒng)計出的結果。與之相對的是,2020年,自用型買家的占比還繼續(xù)高達53%。
以深圳大宗交易市場里最活躍的板塊寫字樓為例,根據世邦魏理士統(tǒng)計的數據,去年全年,深圳共錄得10宗寫字樓成交,交易總額約96.17億元,占比高達77%,為整體市場貢獻了50%的市場總額。
“達成交易的標的主要是位于深圳核心區(qū)域且在新近交付的優(yōu)質寫字樓物業(yè),買家多數來自保險公司與科技企業(yè)。這些公司基本都是自用為主,購買寫字樓用于打造企業(yè)總部或區(qū)域總部,對外租賃的用途少之又少!惫耪聩i告訴經濟觀察網。
自用型買家不止頻繁出現在大宗交易市場中,還越來越多涉足寫字樓租賃市場。世邦魏理仕深圳顧問及交易服務辦公樓部主管、資深董事吳洋在撮合整棟租賃交易的過程中發(fā)現,自用型客戶占比也持續(xù)提升!坝邢鄳杂眯枨蟮目蛻,既包括深圳本土企業(yè),也包括一些意欲進入中國的外資企業(yè),對他們來說,深圳是一個比較好的城市舞臺!眳茄蟊硎尽
以自用為主的背后,是深圳寫字樓空置率再創(chuàng)新高。2020年,深圳寫字樓的空置率由2019年的20.0%進一步上升至22.5%,位居四大一線城市之首。
新增供應持續(xù)井噴一直被視作空置推高的主因之一。事實上,按照世邦魏理仕錄得的數據,2020年,深圳寫字樓市場共入市17個新項目,新增供應達130.2萬平方米;而凈吸納量錄得72.2萬平方米,領跑四個一線城市。
而2019年的新增供應是有史以來最高位,達到204.2萬平方米;凈吸納量為80.8萬平方米。兩相對比,去年對于新增供應的吸納能力遠超過2019年。
不過,世邦魏理仕深圳研究部主管、董事郭麗萍表示,寫字樓市場的空置率水平跟城市發(fā)展階段有很大關系。深圳寫字樓市場明顯處于供應高峰期,這個階段始于2015年,迄今已經維持了5年時間。雖然新增供應每年都持上升態(tài)勢,但需求也在非常穩(wěn)定地增長。龐大供應的背后擁有大量消化,相對來看,空置率超過20%并非一個很高的水平。
空置率高企導致深圳寫字樓租金也逐年走低,2020年,平均租金由上一年的201.2元/平方米/月進一步下降3.6%至191.9元。
這樣的大背景下,深圳寫字樓淪為買方市場。吳洋對經濟觀察網表示,業(yè)主面對激烈的市場競爭,通常會考慮用什么政策來吸引買家;對于客戶來說,他們擁有更多的選擇性,因此在挑選物業(yè)過程中,他們思考更多的是,到底什么條件的物業(yè)才能滿足自己的需求。
一個特殊的現象開始趨顯——兜底協(xié)議陸續(xù)出現在深圳寫字樓大宗交易中。一位五大行負責投資市場的高管告訴經濟觀察網,寫字樓租金持續(xù)下滑導致這一業(yè)態(tài)的年投資回報率極低,大概只有2%-3%。但寫字樓資產主要買家之一險資,如果后期希望長期運營出租的話,對于投資回報率的要求高于目前市場實際水平。從2020年起,市面上部分寫字樓交易主體會對標的做結構性安排,比如交易之前,雙方先簽訂一份租金保底協(xié)議,賣方提前向買方保證標的的年租金回報水平等。
古振鵬也在實操中觀察到這一現象,“個別項目確實采取這樣的策略來吸引買家!彼f,在協(xié)議里面提前設置保證出租率或租金水平等條件,都取決于交易雙方對于投資回報的要求。
來源:經濟觀察報
編輯:wangdc