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中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會聚焦商業(yè)地產(chǎn)的變局與破局
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2021/12/28 8:52:31
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[提要]2022年1月6-7日,中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會現(xiàn)場將發(fā)布《2021中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場研究報(bào)告》,深刻解讀并探索高質(zhì)量發(fā)展要求下寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局,揭幕中國商業(yè)地產(chǎn)“下一個(gè)十年”在雙碳戰(zhàn)略下綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展的新未來。

  房訊網(wǎng)訊 2022年1月6-7日,中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會將在北京富力萬麗酒店舉行,主題為“變局與破局:商業(yè)地產(chǎn)的下一個(gè)十年”。

  年會將一如既往地邀請有思考精神和行動(dòng)力的企業(yè)家、卓有成就的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及富有遠(yuǎn)見的金融家,從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢著眼,聚焦商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程,記錄并見證中國商業(yè)地產(chǎn)歷史軌跡并推動(dòng)行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展。

  進(jìn)入2021年以來,在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)政策利好下,全國商業(yè)地產(chǎn)市場下行企穩(wěn),進(jìn)入了復(fù)蘇的“快車道”;不僅如此,在雙碳戰(zhàn)略和數(shù)字經(jīng)濟(jì)的雙重加持下,商業(yè)地產(chǎn)迎來了整體行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展格局,進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展的“新賽道”。全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱表示,站在下一個(gè)十年新周期的起點(diǎn),商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)新變局、期待新破局!

  2022年1月6-7日,中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會現(xiàn)場將發(fā)布《2021中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場研究報(bào)告》,深刻解讀并探索高質(zhì)量發(fā)展要求下寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局,揭幕中國商業(yè)地產(chǎn)“下一個(gè)十年”在雙碳戰(zhàn)略下綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展的新未來。

  以下為報(bào)告節(jié)選:

  市場綜述:商業(yè)地產(chǎn)的變局與破局

  2021年是“十四五”開局之年,在今年的政府工作報(bào)告中,再次重點(diǎn)提及"堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。"房地產(chǎn)行業(yè)在"三線四檔"和"土地出讓兩集中"為代表的政策影響下,規(guī)模增速與利潤增速雙雙下滑,土地紅利和金融紅利逐漸消失,行業(yè)面臨著深刻的變革,將進(jìn)入長期穩(wěn)定健康發(fā)展的階段。

  隨著中國房地產(chǎn)調(diào)控與改革的深入進(jìn)行,商業(yè)地產(chǎn)成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級和企業(yè)尋求利潤增長點(diǎn)的重要賽道,也承載了人們美好生活需要與工作追求。尤其是在構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局的背景下,擴(kuò)大內(nèi)需和科技創(chuàng)新為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了新機(jī)遇,商業(yè)地產(chǎn)將在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面不斷突破創(chuàng)新,成為行業(yè)升級與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。

  在經(jīng)受住疫情的考驗(yàn)之后,以2021年5月中國公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)的誕生為標(biāo)志,新一輪十年商業(yè)地產(chǎn)黃金周期徐徐拉開帷幕。站在下一個(gè)十年新周期的起點(diǎn),行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)新變局、期待新破局。

  變局之變:市場筑底企穩(wěn) 開啟增長新周期

  自2019年起,受經(jīng)濟(jì)增速放緩、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級以及市場供應(yīng)高峰的影響,國內(nèi)商業(yè)辦公市場出現(xiàn)下行趨勢,空置率上升、租金松動(dòng),尤其是疊加2020年初爆發(fā)的疫情沖擊,商業(yè)地產(chǎn)面臨著下行調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的陣痛期。進(jìn)入2021年以來,在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)政策利好下,商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入了復(fù)蘇的“快車道”。

  2021年,在疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展科學(xué)統(tǒng)籌背景下,中國經(jīng)濟(jì)總體保持恢復(fù)態(tài)勢,主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)恢復(fù)性增長,高質(zhì)量發(fā)展取得新成效。宏觀來看,前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值823131億元,同比增長9.8%,兩年平均增長5.2%,進(jìn)一步彰顯了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的韌性和活力。世界銀行9月底發(fā)布的東亞和太平洋地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢報(bào)告預(yù)計(jì),今年中國經(jīng)濟(jì)將增長8.5%,比4月預(yù)測值上調(diào)了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

  與此同時(shí),國家強(qiáng)化政策調(diào)節(jié)作用,從中央到地方,產(chǎn)業(yè)促進(jìn)、消費(fèi)升級等政策陸續(xù)出臺,推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)市場需求的釋放。

  “十四五”規(guī)劃提出,加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局,商業(yè)地產(chǎn)迎來國家"雙循環(huán)"戰(zhàn)略下的消費(fèi)新活力;同樣是“十四五”規(guī)劃中,數(shù)字經(jīng)濟(jì)單獨(dú)成篇,要求加快數(shù)字化發(fā)展,建設(shè)數(shù)字中國,數(shù)字經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展將為寫字樓產(chǎn)業(yè)園需求發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)和企業(yè)基礎(chǔ);9月3日北京證券交易所注冊成立,11月15日正式開市,對更好發(fā)揮資本市場功能作用、促進(jìn)科技與資本融合、支持中小企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展具有重要意義,創(chuàng)新性中小企業(yè)的發(fā)展也將為寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場帶來新的需求增長……

  多重因素影響下,商業(yè)地產(chǎn)在2021年加速回暖,全國寫字樓市場投資、銷售以及租賃等各項(xiàng)數(shù)據(jù)穩(wěn)步回升,下行趨勢企穩(wěn),市場進(jìn)入穩(wěn)定的去化階段。從開發(fā)投資來看,全國寫字樓的開發(fā)投資額趨于理性和穩(wěn)定,新開工面積同比下降約兩成,存量待售面積較去年同期微降。與此同時(shí),寫字樓竣工面積出現(xiàn)大幅增長,短期內(nèi)市場迎來巨量的供應(yīng),面臨著去化壓力。

  從寫字樓租賃市場來看,受疫情壓制的需求逐步釋放。數(shù)據(jù)顯示,前三季度重點(diǎn)城市寫字樓市場租賃需求進(jìn)一步回暖,寫字樓凈吸納量累計(jì)達(dá)567萬平方米,已突破上一輪市場周期的同期高點(diǎn)。在市場需求持續(xù)釋放的影響下,項(xiàng)目去化的速度加快,市場空置率扭轉(zhuǎn)了去年同期的上升趨勢,租金降速進(jìn)一步放緩,部分城市核心商圈甚至出現(xiàn)了租金的回升。

  大宗交易方面,隨著經(jīng)濟(jì)和商辦市場的整體恢復(fù),在回報(bào)率不斷走高的預(yù)期下,投資者信心持續(xù)釋放,外資買家逐步回歸中國市場。今年以來大宗交易投資額穩(wěn)步回升,在自用、投資雙輪驅(qū)動(dòng)下,市場活躍度顯露出積極信號,機(jī)構(gòu)投資者對商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出長期的信心。預(yù)計(jì)未來大宗交易市場活躍度仍有較大的提升空間,投資資產(chǎn)類型也會呈現(xiàn)多元化趨勢。

  2021年商業(yè)地產(chǎn)整體市場供應(yīng)端與需求端表現(xiàn)全面好轉(zhuǎn),供求平衡關(guān)系得到修復(fù),持續(xù)發(fā)展的基本面得到穩(wěn)固。房訊指數(shù)預(yù)計(jì),短期來看,2022年一線城市的寫字樓市場將會恢復(fù)到疫情前的水平;中長期來看,隨著國家金融開放和科技創(chuàng)新的持續(xù)推進(jìn),市場仍有較大的增長空間,長期向好的趨勢愈加凸顯,中國商業(yè)地產(chǎn)市場全面將開啟新的增長周期。

  破局之破:雙碳綠色創(chuàng)新 邁向發(fā)展高質(zhì)量

  新周期下,數(shù)字時(shí)代和雙碳時(shí)代的雙重加持,商業(yè)地產(chǎn)迎來了整體行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展格局。在綠色發(fā)展理念下,行業(yè)強(qiáng)化科技賦能,發(fā)力智慧運(yùn)營,推動(dòng)存量提升,同時(shí)借助公募REITs打通樓宇園區(qū)資產(chǎn)“投、融、管、退”全周期通道,商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的“新賽道”。

  2021年10月,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念扎實(shí)做好碳達(dá)峰碳中和工作的意見》,提出到2025年,初步形成綠色低碳循環(huán)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體系的初級目標(biāo)。而根據(jù)《2020全球建筑現(xiàn)狀報(bào)告》顯示,2019年源自建筑運(yùn)營的二氧化碳排放約達(dá)100億噸,占全球與能源相關(guān)的二氧化碳排放總量的28%。在“雙碳”目標(biāo)下,商業(yè)地產(chǎn)開始尋求低碳、環(huán)保、高效的發(fā)展模式。

  在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi),已經(jīng)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在綠色發(fā)展上展開探索和實(shí)踐,包括在開發(fā)建設(shè)期堅(jiān)持綠色建筑標(biāo)準(zhǔn),對暖通空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防性維護(hù),在圍護(hù)結(jié)構(gòu)、景觀美化用電負(fù)荷等建造環(huán)節(jié)落實(shí)減排策略等;在樓宇運(yùn)營過程中,運(yùn)營者則采用智慧管理系統(tǒng),持續(xù)優(yōu)化暖空調(diào)系統(tǒng)、節(jié)約用電、垃圾分類等多個(gè)方面,為商業(yè)地產(chǎn)綠色發(fā)展做出實(shí)踐舉措。

  尤其是經(jīng)過了疫情的沖擊后,市場租戶對辦公環(huán)境健康訴求持續(xù)提升。第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查報(bào)告顯示,在選址時(shí),逾九成的企業(yè)都偏好綠色建筑,其中近兩成的企業(yè)愿意為此承擔(dān)一定的租金溢價(jià)。

  房訊指數(shù)研究院認(rèn)為,長遠(yuǎn)來看,商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中綠色建筑將成為一種新常態(tài),也將成為引領(lǐng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素。

  數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代,科技賦能為商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展提供了更多地想象力。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)用科技賦能空間、運(yùn)營、管理、服務(wù)等多環(huán)節(jié),加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型,構(gòu)建智慧化、生態(tài)化樓宇,通過智慧集成提供更具人性化的關(guān)懷,創(chuàng)造舒適生態(tài)的消費(fèi)和辦公空間環(huán)境以改善租戶和終端用戶體驗(yàn),給行業(yè)帶來更深程度的革新。當(dāng)下的寫字樓市場中,更多高標(biāo)準(zhǔn)樓宇已安裝空氣凈化裝置或新風(fēng)系統(tǒng),而無人管理通行、人體熱傳感檢測、樓內(nèi)服務(wù)機(jī)器人等設(shè)備設(shè)施令管理運(yùn)營更加高效。智慧園區(qū)更是將數(shù)字技術(shù)貫穿于園區(qū)運(yùn)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié),通過提升管理服務(wù)水平為企業(yè)提供高品質(zhì)的經(jīng)營環(huán)境、更加高效便捷的協(xié)同能力以及更加安全愉悅的活動(dòng)空間,促進(jìn)樓宇園區(qū)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展。

  在商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展過程中,城市更新為行業(yè)帶來的存量提升的機(jī)會!笆奈濉币(guī)劃明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng),住建部11月發(fā)布通知,決定在北京、南京、廈門等21個(gè)城市(區(qū))開展第一批城市更新試點(diǎn)工作。在北京發(fā)布的城市更新行動(dòng)計(jì)劃中,提出鼓勵(lì)老舊樓宇與產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造升級,到2025年,重點(diǎn)推動(dòng)500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級,完成22個(gè)傳統(tǒng)商圈改造升級,有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”。

  首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行上市,也為行業(yè)的質(zhì)量發(fā)展注入新活力。2021年6月,首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行上市,其中包含了多宗園區(qū)樓宇資產(chǎn),對于重經(jīng)營、長周期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)來說,不僅拓寬重資產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道,打通項(xiàng)目退出路徑,還有助于盤活市場存量,加速開發(fā)商的業(yè)務(wù)模式向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型。預(yù)計(jì)未來,以商業(yè)地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的公募REITs項(xiàng)目有望在境內(nèi)推出,創(chuàng)新型融資手段對推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供新動(dòng)能。

  來源:房訊網(wǎng)

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