戴德梁行近日發(fā)布報(bào)告，對(duì)2020年中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)進(jìn)行回顧指出，去年全國(guó)市場(chǎng)整體表現(xiàn)好于預(yù)期，交易量保持相對(duì)活躍。根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)，在全球疫情蔓延與經(jīng)濟(jì)不確定性增強(qiáng)的挑戰(zhàn)下，2020年中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)仍然保持相對(duì)活躍，全年錄得交易額 2047億元人民幣。
報(bào)告對(duì)2020年四大一線城市大宗交易市場(chǎng)進(jìn)行分析，具體來(lái)看，北京外資機(jī)構(gòu)的交易額比例明顯上升，首次超過(guò)上海成為在內(nèi)地外資投資占比最高的城市；上海大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)雖然連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，但依舊是國(guó)內(nèi)交易金額排名第一的城市；廣州不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)成交額較2019年增幅達(dá)110%，是國(guó)內(nèi)四大一線城市中唯一逆勢(shì)上漲的城市；投資型買家對(duì)深圳寫字樓項(xiàng)目仍表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度，對(duì)于深圳及周邊城市物流倉(cāng)儲(chǔ)和數(shù)據(jù)中心等另類資產(chǎn)關(guān)注度增加。
北京：成為在內(nèi)地外資投資占比最高的城市
受新冠疫情及經(jīng)濟(jì)下行的雙重考驗(yàn)，2020年北京不動(dòng)產(chǎn)大宗交易活動(dòng)受到一定程度的抑制，全年交易額為人民幣519億元，同比下降31%，但2020年仍是北京歷史上交易額第三高的年份，僅次于2019年與2018年。
從資金來(lái)源看，雖然內(nèi)資買家仍為北京市場(chǎng)主力，但與上一年相比外資機(jī)構(gòu)的交易額比例明顯上升，30% 的外資投資占比使得北京首次超過(guò)上海成為在內(nèi)地外資投資占比最高的城市。其中新加坡GIC表現(xiàn)尤為積極，參與收購(gòu)?fù)┤f(wàn)科時(shí)代中心、LG雙子座大廈及悅秀城項(xiàng)目，成交金額占全年外資在北京總成交額的85%。
2020年北京法拍項(xiàng)目持續(xù)受到投資者關(guān)注，全年法拍成交明顯增多，交易數(shù)量達(dá)7宗，交易金額約為69.8億，占總交易額的13%。這些資產(chǎn)大多地理位置優(yōu)越，類型覆蓋酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等多種物業(yè)。
2020年北京市場(chǎng)所呈現(xiàn)的另一個(gè)特征是市場(chǎng)需求逐漸從核心商圈外溢，通州、麗澤、上地等新興商圈受到越來(lái)越多投資者的關(guān)注。年內(nèi)這三個(gè)區(qū)域的成交金額占到市場(chǎng)總額的三成，交易標(biāo)的主要以寫字樓及商務(wù)園區(qū)為主。2020 年 9 月國(guó)務(wù)院印發(fā)了《中國(guó)（北京）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》，中關(guān)村 - 上地及通州分別作為科技創(chuàng)新片區(qū)和國(guó)際商務(wù)服務(wù)片區(qū)位列其中。未來(lái)隨著自貿(mào)區(qū)政策的推進(jìn)與商圈內(nèi)配套設(shè)施逐步完善，預(yù)計(jì)這些區(qū)域?qū)⑽嗤顿Y者進(jìn)入。
上海：依然是國(guó)內(nèi)交易金額排名第一的城市
上海大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，2020年成交總額共計(jì)722億元，同比下降 13%，但依然是國(guó)內(nèi)交易金額排名第一的城市。上海辦公市場(chǎng)短期內(nèi)供需失衡、空置率上升、租金承壓影響了投資者對(duì)于辦公市場(chǎng)的信心，是整體成交金額下降的主要原因。此外疫情放緩了外資投資人來(lái)中國(guó)內(nèi)地考察項(xiàng)目、商務(wù)談判的腳步，對(duì)于成交額一向以外資機(jī)構(gòu)占比較高的上海市場(chǎng)造成較大影響。
2020 年上海高達(dá) 84% 的投資額是由內(nèi)資買家完成的，遠(yuǎn)高于過(guò)去兩年約 50% 的占比，達(dá)到歷史最高水平。值得注意的是，內(nèi)資機(jī)構(gòu)中自用型買家貢獻(xiàn)了上海全年近四成的交易額。
2020 年上海城市更新類交易熱度不減，投資者積極物色合適的城市更新項(xiàng)目。例如，黑石于四季度以 10.2 億元的價(jià)格從融創(chuàng)手中收購(gòu)位于普陀區(qū)的香溢花城三期公寓和酒店項(xiàng)目，以期重新設(shè)計(jì)改造為長(zhǎng)租公寓來(lái)實(shí)現(xiàn)租金及資本價(jià)值的增長(zhǎng)。
此外，國(guó)家出臺(tái)的多項(xiàng)降杠桿政策及企業(yè)高負(fù)債率等原因使得上海不良資產(chǎn)及法拍市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)增加，其中不少區(qū)位佳、單價(jià)低的優(yōu)質(zhì)商辦類項(xiàng)目吸引了眾多投資人開(kāi)始關(guān)注這一領(lǐng)域，代表項(xiàng)目如上海核心區(qū)地標(biāo)建筑明天廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)三次拍賣最終由上海國(guó)盛集團(tuán)以 19.9 億元的總價(jià)競(jìng)得 7 至 32 層寫字樓物業(yè)，成交單價(jià)僅為 5.5 萬(wàn)元 / 平方米。
經(jīng)過(guò)一年的市場(chǎng)沉淀，上海不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)預(yù)計(jì)將于 2021 年逐步復(fù)蘇。作為國(guó)內(nèi)交易流動(dòng)性最好的城市，上海依然是境內(nèi)外投資人首選的投資目的地之一。寫字樓物業(yè)伴隨著 2020 年供應(yīng)量到達(dá)頂峰后，空置率及租金表現(xiàn)將迎來(lái)拐點(diǎn)，給投資人帶來(lái)更強(qiáng)的市場(chǎng)信心。隨著境外投資者的回歸及自用買家持續(xù)的購(gòu)置需求，寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的投資機(jī)會(huì)，推動(dòng)上海不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)保持活躍態(tài)勢(shì)。位于產(chǎn)業(yè)聚集地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目以更穩(wěn)定的租金收益和租戶粘性也在吸引投資人的關(guān)注。核心地段具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公類物業(yè)、具有改造增值空間的資產(chǎn)、上海區(qū)域內(nèi)資本化率較高的物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目依然將受到投資人的追捧。
深圳：資產(chǎn)類別呈多元化趨勢(shì)
深圳全年錄得大宗交易額 282 億元，同比減少近 50%，但究其原因主要是由于 2019 年深圳市前三大交易合計(jì)貢獻(xiàn)了 250億元的成交，推高了上一年交易總量。2020 年深圳市場(chǎng)仍保持近 300 億的交易規(guī)模，其中下半年隨著新冠疫情得以有效控制半年內(nèi)成交超 200 億元，占全年交易額的七成。
寫字樓及商務(wù)園區(qū)資產(chǎn)依然是深圳大宗成交的主力，占年度總交易額的 75%。全年這兩類資產(chǎn)交易多以企業(yè)自用為目的，在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展機(jī)遇下越來(lái)越多外地企業(yè)通過(guò)購(gòu)買資產(chǎn)進(jìn)入深圳。而面對(duì)當(dāng)下深圳寫字樓市場(chǎng)整體空置率較高的狀況及在未來(lái)供應(yīng)持續(xù)放量且租金上漲乏力的預(yù)期下，投資型買家對(duì)寫字樓項(xiàng)目仍表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。
2020 年，因疫情催生出的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)使得投資型買家對(duì)于深圳及周邊城市物流倉(cāng)儲(chǔ)和數(shù)據(jù)中心等另類資產(chǎn)關(guān)注度增加。年內(nèi)深圳及惠州均錄得數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目成交、東莞錄得冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目交易，諸多類似交易顯示出投資型買家對(duì)于深圳都市圈、大灣區(qū)數(shù)據(jù)中心以及物流倉(cāng)儲(chǔ)機(jī)會(huì)的持續(xù)看好。
工業(yè)類資產(chǎn)交易在2020年也較為活躍，除部分科技類企業(yè)收購(gòu)廠房自用外，城市更新工改類機(jī)會(huì)增加。10 月中旬中央印發(fā)了《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案 (2020-2025 年 )》，提出“支持盤活利用存量工業(yè)用地”，同月末深圳又公布重啟“小地塊”拆除重建類城市更新計(jì)劃，加快城市更新推進(jìn)步伐的同時(shí)賦予工改類城市更新項(xiàng)目更多想象空間，市場(chǎng)關(guān)注度也有明顯回升。
隨著深圳不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)可售物業(yè)增多、價(jià)格預(yù)期回調(diào)、不良資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有較大價(jià)格談判空間，投資型買家或?qū)⒂瓉?lái)收購(gòu)深圳資產(chǎn)的窗口期。租金穩(wěn)定、未來(lái)供應(yīng)相對(duì)較低區(qū)域（如福田、羅湖、南山科技園）的寫字樓及商務(wù)園區(qū)投資機(jī)會(huì)預(yù)計(jì)將受到投資人重點(diǎn)關(guān)注。
廣州：國(guó)內(nèi)四大一線城市中唯一逆勢(shì)上漲的城市
2020 年廣州不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)成交額達(dá) 233 億，較 2019 年上升 122 億元，增幅達(dá) 110%，是國(guó)內(nèi)四大一線城市中唯一逆勢(shì)上漲的城市，同時(shí)廣州的交易量在 2019 年降至冰點(diǎn)后重回 200 億元時(shí)代。
分季度來(lái)看，廣州大宗交易市場(chǎng)于 2020年第四季度迎來(lái)井噴，單季度貢獻(xiàn)了全年約 64% 的交易額。外資機(jī)構(gòu)在廣州的投資明顯增長(zhǎng)，占 2020 年投資總額的28%，與全國(guó)外資投資比例接近。年度最大外資主導(dǎo)交易為黑石從富力收購(gòu)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大物流園區(qū) - 富力國(guó)際空港綜合物流園 70% 股權(quán)，成交總金額超 44 億元人民幣。
從資產(chǎn)類型來(lái)看，寫字樓依然占據(jù)廣州市場(chǎng)主導(dǎo)地位，成交金額占全年交易額的 46%。同時(shí)工業(yè)物流類資產(chǎn)約 60 億的成交金額超越零售物業(yè)成為廣州第二大的交易物業(yè)類型。
盡管新冠疫情對(duì)市場(chǎng)造成一定沖擊，但四季度廣州不動(dòng)產(chǎn)大宗交易已呈活躍態(tài)勢(shì)，投資意愿明顯回暖，預(yù)計(jì)市場(chǎng)活躍度將持續(xù)。長(zhǎng)期來(lái)看，廣州將圍繞打造全球交通樞紐城市的定位加大基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)投入，利好廣州及周邊城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展；同時(shí)未來(lái)三年廣州將有 83 個(gè)城中村啟動(dòng)城市更新，有望增加中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)，吸引高端產(chǎn)業(yè)向中心城區(qū)聚集，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易增長(zhǎng)。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
