房訊網(wǎng)訊 8月16日，北京市住建委印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，經(jīng)對征求意見吸收采納后，完善修改后的《通知》依然保持了五部分15條的結(jié)構(gòu)，包括：規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責任、其他等五部分內(nèi)容。
《通知》提出，交付樣板間的裝修裝飾標準應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和固定設(shè)施。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知
京建發(fā)〔2021〕258號
各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局）、經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)局、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、各有關(guān)單位：
為持續(xù)規(guī)范新建商品住房（含限競房等，下同）銷售行為，提高交付品質(zhì)，切實保障購房人合法權(quán)益，確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)要求通知如下：
一、規(guī)范設(shè)置交付樣板間
�。ㄒ唬╅_發(fā)企業(yè)在申請辦理預(yù)售許可時，應(yīng)按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標準（全裝修、高標準建設(shè)方案），在預(yù)售方案中列出使用的主要材料、設(shè)施、設(shè)備清單，并標明名稱、品牌、型號、材質(zhì)、施工工藝等信息，主材產(chǎn)品可在同一檔次提供1～3個產(chǎn)品目錄。
實際裝修裝飾標準高于出讓合同、掛牌文件約定標準的，應(yīng)按實際建設(shè)標準在預(yù)售方案中列出相應(yīng)事項。
�。ǘ╅_發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住房時設(shè)置樣板間的，應(yīng)當按照經(jīng)審圖機構(gòu)審查合格的施工圖紙以及預(yù)售方案中確定的戶型樣式、結(jié)構(gòu)尺寸、交付標準、施工工藝設(shè)置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。項目有多個戶型的，應(yīng)設(shè)置主要戶型（不少于兩個）交付樣板間。交付樣板間不得設(shè)置在未竣工驗收的建筑內(nèi)。
銷售過程中，因設(shè)計變更導致交付樣板間與實際交房狀況不符的，應(yīng)在交付樣板間和工藝樣板區(qū)內(nèi)增設(shè)設(shè)計變更前后的實體對比展示內(nèi)容。
�。ㄈ┙桓稑影彘g的裝修裝飾標準應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和固定設(shè)施。工藝樣板區(qū)應(yīng)展示包括但不限于起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間等墻面、地面、吊頂施工工藝流程和使用材料，展示屋內(nèi)設(shè)備、管線、門、窗的型號、品牌及材質(zhì)。
交付樣板間和工藝樣板區(qū)應(yīng)至少保留至項目交付三個月后。設(shè)置在建設(shè)范圍內(nèi)臨建中的交付樣板間，確因竣工驗收需要拆除無法保留的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)對交付樣板間和工藝樣板區(qū)布設(shè)內(nèi)容委托第三方公證。
開發(fā)企業(yè)未設(shè)置交付樣板間的，不得設(shè)置展示（宣傳）樣板間。交付樣板間、工藝樣板區(qū)及展示（宣傳）樣板間應(yīng)設(shè)置在同一場所內(nèi)。展示（宣傳）樣板間應(yīng)在顯著位置標注屋內(nèi)裝修、裝飾僅用于展示。
二、規(guī)范新建商品住房銷售推廣
�。ㄋ模╅_發(fā)企業(yè)在制作展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等各類銷售宣傳材料時，項目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應(yīng)當與規(guī)劃許可內(nèi)容一致，建筑物、構(gòu)筑物、綠地景觀、小區(qū)道路等比例關(guān)系應(yīng)與規(guī)劃許可總平面圖一致；項目以外的展示內(nèi)容應(yīng)當與現(xiàn)狀保持一致，不得展示未建設(shè)內(nèi)容。規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計變更影響展示內(nèi)容的，應(yīng)及時調(diào)整銷售宣傳材料。
開發(fā)項目的各類宣傳廣告和線上線下銷售渠道，均應(yīng)在顯著位置標注項目已取得的預(yù)售許可證號或現(xiàn)房銷售備案產(chǎn)權(quán)證號。
（五）開發(fā)企業(yè)應(yīng)按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于規(guī)范售樓場所信息公示和加強銷售人員管理有關(guān)問題的通知》（京建交〔2009〕533號）規(guī)定公示的相關(guān)證件和資料外，還應(yīng)在銷售現(xiàn)場顯著位置公示以下內(nèi)容。
1.項目內(nèi)外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風、采光、裝修、喪葬等不利因素。不利因素公示應(yīng)準確、全面。
2. 經(jīng)審圖機構(gòu)審查合格的分層平面圖和立面圖。
3. 項目配建公租房和保障性租賃住房的，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)展示配建公租房和保障性租賃住房分布、物業(yè)管理區(qū)域劃分、設(shè)施設(shè)備共用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準、物業(yè)收費標準等情況，并在《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《商品房銷售合同》中予以明示。
（六）項目銷售時，應(yīng)由開發(fā)企業(yè)在申報預(yù)售許可時備案的銷售機構(gòu)、銷售人員組織銷售。需變更銷售機構(gòu)、銷售人員的，應(yīng)向項目所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出申請。項目變更銷售機構(gòu)或半數(shù)以上銷售人員的，變更過程中應(yīng)暫停項目銷售。
在項目銷售前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)對銷售人員進行培訓，培訓內(nèi)容包括：項目基本情況、不利因素內(nèi)容、銷售政策法規(guī)、規(guī)范推廣用語等方面。
在銷售過程中，銷售人員應(yīng)佩戴銷售人員信息卡上崗，線上銷售應(yīng)公示銷售人員真實姓名和信息卡編號。嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。
三、落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度
（七）在確保安全的前提下，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房屋竣工驗收前開展不少于2次的“工地開放日”活動。組織工地開放日前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)主動告知所有購房人，并組織有參加意向的購房人進入工程現(xiàn)場了解項目主體結(jié)構(gòu)、施工工藝、隱蔽設(shè)施、裝飾裝修、公共部位等實地情況。
“工地開放日”活動中購房人對工程質(zhì)量的意見建議，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時解釋說明，屬于質(zhì)量缺陷的應(yīng)及時維修整改并反饋購房人。鼓勵開發(fā)企業(yè)通過在線視頻向購房人實時展示施工進度。
�。ò耍┰诜课菘⒐を炇蘸细窈蠼桓妒褂们�，開發(fā)企業(yè)除應(yīng)按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于對新建住宅交付使用前實施房屋質(zhì)量查驗的通知》（京建法〔2018〕17號）有關(guān)規(guī)定，組織購房人對房屋施工質(zhì)量進行查驗外，還應(yīng)組織購房人對預(yù)售方案中所列的裝修質(zhì)量標準進行查驗。
四、壓實開發(fā)企業(yè)主體責任
（九）開發(fā)企業(yè)要切實加強項目銷售組織和管理，如項目出現(xiàn)熱銷情況（項目登記意向客戶超過批準銷售房源三倍），應(yīng)采取公證搖號的方式，優(yōu)先面向符合本市限購政策的本市無房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭銷售。具體優(yōu)先購買順序和購房家庭條件，由屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定，并在項目預(yù)售方案中予以明確。
�。ㄊ┰诤炗啞渡唐贩夸N售合同》（含預(yù)售、現(xiàn)售，下同）前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人全面展示交付樣板間和工藝樣板區(qū)，如實介紹裝修材料、施工工藝、結(jié)構(gòu)尺寸等內(nèi)容。在簽訂《商品房銷售合同》時，銷售人員應(yīng)將配建公租房和保障性租賃住房情況、項目可能存在的不利因素等明確告知購房人，由購房人進行書面確認�，F(xiàn)房銷售的，應(yīng)向購房人全面展示實際交付房屋。
�。ㄊ唬╅_發(fā)項目宣傳推廣材料應(yīng)形成書面、影像材料留存?zhèn)洳�，包括以下�?nèi)容：
1.銷售現(xiàn)場及線上銷售用于宣傳推廣的展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等；
2.銷售人員培訓內(nèi)容、教材、記錄等；
3.售樓場所信息公示情況（京建交〔2009〕533號文和本通知規(guī)定內(nèi)容）；
4.“工地開放日”和質(zhì)量查驗過程中購房人反映的工程質(zhì)量問題和維修整改記錄；
5.交付樣板間和工藝樣板區(qū)布置情況。
鼓勵開發(fā)企業(yè)對項目宣傳推廣情況及材料進行第三方公證。
�。ㄊ╅_發(fā)企業(yè)對商品住房的整體質(zhì)量及售后服務(wù)負總責。正式交房時應(yīng)向購房人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，其中《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》應(yīng)符合合同約定標準的要求。
五、其他
�。ㄊ╅_發(fā)企業(yè)在申請預(yù)售許可前，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)對樣板間設(shè)置情況進行現(xiàn)場核查。
（十四）違反本通知規(guī)定的，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令開發(fā)企業(yè)限期整改，并按《北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定進行記分（記分標準見附件）。整改期間，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門暫停網(wǎng)簽鑰匙盤服務(wù)功能。涉嫌虛假廣告的，移轉(zhuǎn)相關(guān)部門進行處理。
�。ㄊ澹┳员就ㄖ“l(fā)之日起，新申請辦理銷售手續(xù)的商品住房項目按本通知規(guī)定執(zhí)行。共有產(chǎn)權(quán)住房樣板間設(shè)置除執(zhí)行本通知相關(guān)規(guī)定外，仍按《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導則（試行）》（京建法〔2017〕20號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
附件：記分標準
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會
2021年8月16日
