8月26日,廣州、杭州等地同時發(fā)布第二批集中供地掛牌出讓公告。相較于第一次集中供地,兩地從地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等方面進(jìn)行了調(diào)整。而從此前合肥、南京、成都等熱點城市相繼公布的第二輪集中供地公告來看,也均從上述幾方面進(jìn)行了升級。
多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示,首輪集中供地中部分城市的土地溢價高、頭部企業(yè)拿地占比高,有違政策初衷,各城市第二輪集中供地的拍地規(guī)則有所調(diào)整就不難理解。特別是土拍資金來源、馬甲情況不一致等,存在擾亂秩序推高房價的情況。而在房價嚴(yán)控的背景下,很多城市要么土地價格控制不住,要么變相增加了房企成本,而房企隱形成本的增加最終也會體現(xiàn)在房價里。
“競品質(zhì)”成政策標(biāo)配
“競品質(zhì)”將成為新一輪集中供地的焦點。具體來看,杭州首次在十城區(qū)推出“競品質(zhì)”試點地塊,采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價”兩階段操作方式,且試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售,通過竣工備案等驗收手續(xù)并通過政府組織的履約監(jiān)管核驗后方可銷售。
合肥市包河區(qū)BH202105號和經(jīng)開區(qū)JK202113號地塊采取“價高者得+投報高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號”,當(dāng)競價達(dá)到最高限價時,仍有其他競買人愿意繼續(xù)參與競買的,則轉(zhuǎn)入競高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案階段,參加投報的競買人需在現(xiàn)場遞交參加高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案申請。
而相較于“競品質(zhì)”,南京、成都則更進(jìn)一步,在土拍階段直接“定品質(zhì)”。
南京此輪出讓地塊按“限房價、定品質(zhì)、競地價”方式出讓,當(dāng)網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊,對商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%,且部分地塊不得合作開發(fā)。所謂“不得合作開發(fā)”,是指“該地塊不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā),競得土地后,競得人可以按現(xiàn)有規(guī)定成立項目公司,但競得人須持股100%,且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。
成都則不再以競配建并自持固定體量租賃住房或續(xù)競自持租賃住房面積比例方式進(jìn)行拍賣,這也是6月7日成都發(fā)布《成都市新建商品住宅技術(shù)管理規(guī)定》,對成都市新建商品住宅項目的質(zhì)量、品質(zhì)、使用功能等進(jìn)行詳細(xì)的明確后,首次把“定品質(zhì)”與土拍掛鉤。
“競品質(zhì)是在房企綜合成本不斷上漲但房價嚴(yán)格控制的背景下,防止房企為了變相降低成本,而偷工減料來降低項目品質(zhì)。這是影響老百姓生命和財產(chǎn)的民生問題,一定會嚴(yán)控。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出。
貝殼研究院高級分析師潘浩與其持有相似觀點。在他看來:“定品質(zhì)在于防范房企因快周轉(zhuǎn)帶來產(chǎn)品品質(zhì)下降,損害消費者權(quán)益;其次,可以剔除一部分實力不足的房企,促使房企注重產(chǎn)品力以及項目品質(zhì)。此舉對房企也是新的考驗!
限制房企競拍溢價率
始于今年2月的“兩集中”政策,旨在分流房企拍地資金,給地價降溫。
“三道紅線和房貸集中度管理,限制了企業(yè)惡性加杠桿,但土地市場激烈競爭的制度環(huán)境仍有待改革!敝行抛C券此前在研報中稱,從制度上來說,土地市場的改革可以說是行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的最后一塊拼圖——“內(nèi)卷化”競爭將因此結(jié)束。
但從第一輪集中供地執(zhí)行情況看,不僅沒有達(dá)到給土拍市場降溫的目的,很多城市的溢價率和成交土地價格甚至還創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。因此,第二輪集中供地最新公布競拍規(guī)則的幾個城市都對溢價率進(jìn)行了調(diào)整。
杭州對土地上限價格進(jìn)行了調(diào)整,一般地塊溢價率上限為15%,“競品質(zhì)”宗地的溢價率不高于5%;南京將競拍最高溢價率由之前的30%下調(diào)至15%;盡管成都未明確規(guī)定最高溢價率,但根據(jù)宗地的“拍賣起叫價”和“土地最高限價”測算,在成都第二輪集中供應(yīng)的75宗地塊中,絕大多數(shù)地塊溢價率未超過10%。
“對房企來說有利有弊,優(yōu)勢在于控制溢價率等于控制了土地成本,高價‘地王’會有明顯減少,增加了中小房企的生存空間!彼渭t衛(wèi)分析指出,另一方面則是對房企資金要求更為嚴(yán)格,防止房企變相加杠桿,增加風(fēng)險。
需要指出的是,無論是杭州還是成都,在最新發(fā)布的公告中均對拿地企業(yè)資金來源進(jìn)行了規(guī)定,要求競買資金須為合規(guī)自有資金,若經(jīng)審查不符合要求的,將取消意向競買人的競買資格。
“這是一種管理房企土地前融的行為,避免不正當(dāng)或過度使用金融杠桿進(jìn)而帶來行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險和隱患,如過度拉升土地市場熱度、炒高地價等,同時徹底打擊以投資為目的開發(fā)企業(yè)擾亂行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展!迸撕浦赋,這是從政府層面進(jìn)行的一次行業(yè)篩查,資金實力不足以及資金運轉(zhuǎn)不健康的企業(yè)將逐漸退出市場。
來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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