戴德梁行近日發(fā)布《2022年一季度北京寫字樓零售市場(chǎng)報(bào)告》指出，一季度北京寫字樓市場(chǎng)較為穩(wěn)定，金融行業(yè)本季度表現(xiàn)活躍，市場(chǎng)總體成交放緩，未來高精尖產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展將為市場(chǎng)帶來更多租賃需求。零售市場(chǎng)方面，“城市更新”、“夜經(jīng)濟(jì)”、“首店經(jīng)濟(jì)”仍將是市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵詞。

　　市場(chǎng)持續(xù)吸納拉動(dòng)空置率繼續(xù)走低

　　一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共有約17.5萬(wàn)平方米的辦公空間投放市場(chǎng)。受春節(jié)，冬奧和兩會(huì)的影響，市場(chǎng)成交較去年四季度有所放緩，但仍高于2021年同期水平，全市和五大核心商圈市場(chǎng)凈吸納量分別同比上升24.1%和27.3%，至18.5萬(wàn)和6.5萬(wàn)平方米。至此，全市和五大核心商圈市場(chǎng)空置率繼續(xù)下調(diào)，分別環(huán)比下降0.3和0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2.9和1.6個(gè)百分點(diǎn)至14.3%和9.0%。而全市和五大核心商圈租金水平則與去年同期持平，季度環(huán)比分別微降0.9%和0.3%至每月每平方米人民幣334.6元和388.4元。

核心商圈甲級(jí)寫字樓租金&空置率

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“值得一提的是，具有較高品質(zhì)的麗澤金融商務(wù)區(qū)得益于良好的地理位置、較低租金水平和充足的可租賃面積備受市場(chǎng)青睞，同時(shí)2021年底地鐵14號(hào)線的全線開通使該區(qū)域的交通便利度大幅提升�！币患径�，麗澤商務(wù)區(qū)的市場(chǎng)凈吸納量達(dá)14.6萬(wàn)平方米，位居各大商圈之首。強(qiáng)勁的市場(chǎng)表現(xiàn)拉動(dòng)租金漲幅領(lǐng)跑全市，環(huán)比上升4.8%，同比上升13.0%至每月每平方米人民幣177.7元。除此之外，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)隨著寫字樓項(xiàng)目的不斷入市、北京行政辦公區(qū)的啟用以及五大國(guó)有銀行總部和部分央企二級(jí)總部的設(shè)立，租金水平漲幅位列全市第二，環(huán)比上升2.6%，同比上升12.5%至每月每平方米人民幣154.2元。

　　內(nèi)資證券、資管類企業(yè)領(lǐng)跑市場(chǎng)，高精尖產(chǎn)業(yè)將蓬勃發(fā)展

　　一季度，在北京寫字樓市場(chǎng)租賃成交中，內(nèi)資證券、資管類企業(yè)表現(xiàn)突出，拉動(dòng)金融行業(yè)成交占所有行業(yè)總成交面積的37.0%，位居各行業(yè)之首；其次為高科技、生物醫(yī)藥和專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。

　　未來三個(gè)季度，北京寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來約80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中新興商圈占比高達(dá)74.3%，且城市更新項(xiàng)目占比為25.4%。大量新項(xiàng)目的入市將繼續(xù)推高整體市場(chǎng)空置率，并對(duì)租金水平造成下行壓力。戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲表示：“2022年伊始，北京的政府工作報(bào)告著重強(qiáng)調(diào)了高精尖產(chǎn)業(yè)的重要性，包括新一代信息技術(shù)、醫(yī)藥健康、新能源等。未來，這些行業(yè)的蓬勃發(fā)展將為北京寫字樓市場(chǎng)帶來更多租賃需求�！�

　　商業(yè)環(huán)境提質(zhì)升級(jí)，持續(xù)推進(jìn)國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)

　　一季度，北京零售市場(chǎng)暫無(wú)新項(xiàng)目開業(yè)，全市零售市場(chǎng)總存量為1,490萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心存量約1,310萬(wàn)平方米，占比達(dá)87.9%。

　　本季度，位于王府井商圈的東安市場(chǎng)以潮奢買手制百貨重新亮相，引入了超過600個(gè)國(guó)際一些奢侈品牌、設(shè)計(jì)師品牌及潮牌，整體品質(zhì)得到大幅提升。此外，王府井商圈多個(gè)項(xiàng)目都在積極地進(jìn)行品牌升級(jí)或改造，這都將助力王府井商圈消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。受北京冬奧會(huì)及疫情防控影響，大多數(shù)人選擇留京過年。春節(jié)期間，北京各大商場(chǎng)及文旅商業(yè)均正常營(yíng)業(yè)且人流量表現(xiàn)較好。各商圈、項(xiàng)目、品牌也在北京商務(wù)局的支持下推出了各種各樣的春節(jié)主題消費(fèi)活動(dòng)，通過線上線下聯(lián)動(dòng)及發(fā)放消費(fèi)券的方式為消費(fèi)者提供更豐富便利的購(gòu)物體驗(yàn)。例如，國(guó)貿(mào)商城開設(shè)了國(guó)潮市集；三里屯太古里攜手先鋒藝術(shù)家畢衡推出“大王之年”新年活動(dòng)等。

　　冬奧會(huì)的召開使得冰雪消費(fèi)持續(xù)升溫，冰雪運(yùn)動(dòng)品牌也在積極開拓北京市場(chǎng)。如，SOLOX·SNOW51北京首店在國(guó)貿(mào)商城開業(yè)，該店也是品牌在全國(guó)范圍內(nèi)最大的綜合門店；繼上季度與阿迪達(dá)斯、“滑唄”攜手在APM打造了沉浸式滑雪體驗(yàn)快閃店后，SNOW51也已入駐北京APM。此外，時(shí)尚及餐飲類品牌本季度在北京擴(kuò)張明顯。如，瑞士知名制表品牌TISSOT天梭在SKP-S開業(yè)全球首家天梭T-Heart概念店；米其林一星餐廳“甬府”旗下品牌甬府尊鮮北京首店入駐國(guó)貿(mào)商城等。

　　目前，北京核心商圈商業(yè)主要以品牌升級(jí)及老舊項(xiàng)目改造為主，助力商圈內(nèi)商業(yè)環(huán)境的提質(zhì)升級(jí)。未來新項(xiàng)目供應(yīng)主要集中在四環(huán)以外且品質(zhì)較高的社區(qū)型商業(yè)。2022年預(yù)計(jì)將有10個(gè)左右的新項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)，均來自非核心區(qū)域，為市場(chǎng)帶來超過100萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間。戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎表示：“2022年，北京將加速推進(jìn)國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)，“城市更新”、“夜經(jīng)濟(jì)”、“首店經(jīng)濟(jì)”仍將是零售市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵詞。商業(yè)、文化與產(chǎn)業(yè)融合的趨勢(shì)也將越來越明顯，購(gòu)物中心將更注重空間體驗(yàn)及綠色零售�！�

　　來源：戴德梁行

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