近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布上海物業(yè)市場(chǎng)2022年第二季度及上半年報(bào)告，報(bào)告顯示，受疫情影響，包括上海在內(nèi)的市場(chǎng)活躍度有所降低。高力國(guó)際的報(bào)告預(yù)計(jì)，被壓抑的市場(chǎng)需求有望在下半年得到釋放。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“疫情對(duì)整體市場(chǎng)影響明顯，但上海經(jīng)濟(jì)基本面仍顯韌性，我們預(yù)計(jì)2022年下半年大部分物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)復(fù)蘇�！�

　　在辦公樓市場(chǎng)，多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，二季度新竣工項(xiàng)目以及租賃活動(dòng)的受阻推升市場(chǎng)整體空置率小幅上升。高力國(guó)際指出，上海在2022年已經(jīng)進(jìn)入供應(yīng)期，供給側(cè)的壓力或使得市場(chǎng)空置率和租金承壓。

　　CBRE世邦魏理仕的報(bào)告顯示，今年上半年寫字樓市場(chǎng)共計(jì)14.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)量，同比減少65.6%，其中第二季度錄得位于火車站子市場(chǎng)的金融街融悅中心A棟入市，體量為7.5萬(wàn)平方米，大部分新項(xiàng)目將推遲于下半年正式交付。上半年凈吸納量錄有319885平方米，較去年同期下調(diào)45.6%，特別是第二季度經(jīng)歷兩個(gè)月的疫情封控，租賃活動(dòng)開(kāi)展明顯受阻，凈吸納量環(huán)比驟降83%至兩年以來(lái)新低46651平方米，大部分來(lái)自于上季度鎖定及6月復(fù)工后重啟需求回暖所帶動(dòng)。

　　仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東表示：“在中央商務(wù)區(qū)，部分項(xiàng)目由于租戶在疫情前已決定搬遷，同時(shí)新租戶因疫情原因推遲租賃決策，導(dǎo)致凈吸納量出現(xiàn)下降。六月復(fù)工以來(lái)，擱置的租賃活動(dòng)重啟，各項(xiàng)目問(wèn)詢量及帶看量均顯著增長(zhǎng)�！�

　　空置率方面，高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，上海上半年空置率整體為16.3%，較2021年下半年下降1個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域來(lái)看，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2022年第二季度，除浦東中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比無(wú)變化外，浦西中央商務(wù)區(qū)、非中央商務(wù)區(qū)及浦東非中央商務(wù)區(qū)空置率均小幅上升。其中浦西中央商務(wù)區(qū)空置率錄得6%，環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)；浦西非中央商務(wù)區(qū)空置率錄得27%，環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)；浦東非中央商務(wù)區(qū)空置率錄得18.8%，環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　租金方面，得益于多元的需求及較高的入駐率，中央商務(wù)區(qū)的租金保持相對(duì)平穩(wěn)，對(duì)于部分空置率較高的樓宇，業(yè)主通過(guò)調(diào)整租金預(yù)期以應(yīng)對(duì)疫情環(huán)境，使中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比小幅下降0.6%。在非中央商務(wù)區(qū)，板塊間租金分化加劇，空置率較高的板塊面臨較多競(jìng)爭(zhēng)壓力，部分業(yè)主積極調(diào)整租金預(yù)期應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，導(dǎo)致非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.5%。

　　具體來(lái)看，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2022年第二季度浦西中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降0.6%，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.8%；浦東中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降0.7%，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降0.9%。

　　從租賃需求行業(yè)來(lái)看，高力國(guó)際的報(bào)告顯示，金融和互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)依舊是市場(chǎng)主要需求，2022年上半年上海租賃需求行業(yè)前三分別為互聯(lián)網(wǎng)科技、金融以及專業(yè)服務(wù)。

　　投資市場(chǎng)方面，世邦魏理仕的報(bào)告顯示，2022年上半年，上海物業(yè)投資市場(chǎng)錄得23筆大宗交易，交易金額達(dá)427.89億元，較上年同期水平微降8.9%。僅從二季度來(lái)看，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，上海大宗交易總額為110億元，辦公樓成交金額約占82%，這主要得益于自用型買家相對(duì)活躍，尤其是以能源、科技行業(yè)為代表的龍頭企業(yè)，成為優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的購(gòu)買主力。此外，得益于疫情后租賃人群對(duì)居住品質(zhì)的升級(jí)需求，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體顯韌性，二季度長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目成交金額約占市場(chǎng)總交易金額的15%。

　　世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王晶表示：“本土短期疫情擾動(dòng)并未改變上海大宗交易市場(chǎng)的長(zhǎng)期前景，上海的交易金額依舊領(lǐng)跑全國(guó)。從上半年交易來(lái)看，生命科學(xué)園及長(zhǎng)租公寓等物業(yè)類型的投資吸引力持續(xù)攀升，一方面得益于其剛需屬性突出，租賃需求受疫情影響相對(duì)有限，另一方面，受惠于公募RETIs的廣泛擴(kuò)容，后期此類資產(chǎn)的退出方式也將更加高效靈活。展望下半年，疫情的有效控制以及全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)將帶動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，并向大宗交易市場(chǎng)持續(xù)釋放積極信號(hào)，國(guó)內(nèi)各行業(yè)頭部企業(yè)通過(guò)購(gòu)置自用辦公樓宇向本地聚集的趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。與此同時(shí)，市場(chǎng)依舊不乏源于開(kāi)發(fā)商因流動(dòng)性緊張而急售優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)的情況，交易的談判空間或?qū)⒊霈F(xiàn)短期松動(dòng)，大宗交易市場(chǎng)將迎來(lái)更多投資機(jī)會(huì)�！�

　　來(lái)源：澎湃新聞

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