2022年12月28日，戴德梁行發(fā)布了2022年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望報(bào)告。報(bào)告顯示，受本土疫情及全球不明朗因素的多重影響，廣州寫字樓及零售市場(chǎng)活躍度降低，寫字樓及零售市場(chǎng)租金及空置率雙雙承壓，但是隨著防疫措施的放開(kāi)調(diào)整，市場(chǎng)展現(xiàn)出積極信號(hào)，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)2023年第一季度的調(diào)整期，將在二、三季度重歸活躍。大宗交易市場(chǎng)方面，2022年投資者保持審慎的投資態(tài)度，全年廣州商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)共錄得19宗成交，成交總額為199億元，成交總額同比下降約14.7%。其中，內(nèi)資占絕對(duì)主力，辦公、研發(fā)辦公占比繼續(xù)加大，自用買家占比過(guò)半。預(yù)計(jì)在2023年，市場(chǎng)信心將逐漸恢復(fù)，自用買家持續(xù)發(fā)力的同時(shí)，外資買家有望回歸。就整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，其重心已由增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)移，業(yè)態(tài)創(chuàng)新、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等將是房地產(chǎn)未來(lái)的重點(diǎn)探索方向。

　　甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)

　　新增供應(yīng)持續(xù)放量 市場(chǎng)規(guī)模突破新高

　　2022年，廣州甲級(jí)寫字樓全年新增供應(yīng)約為41.7萬(wàn)平方米，供應(yīng)量與去年基本持平。其中超過(guò)八成的新項(xiàng)目位于琶洲商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)規(guī)模突破600萬(wàn)平方米。一些原計(jì)劃于年內(nèi)入市的項(xiàng)目因疫情影響而推遲交付，或令明年供應(yīng)量達(dá)到新高。

　　年內(nèi)需求節(jié)奏放緩 觀望情緒明顯

　　與去年相比，今年在疫情的多輪沖擊與復(fù)雜的宏觀環(huán)境下，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求明顯下降。上下半年市場(chǎng)表現(xiàn)出現(xiàn)分化。上半年市場(chǎng)需求延續(xù)了去年較為活躍的態(tài)勢(shì)，進(jìn)入下半年，由于疫情在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市反復(fù)，對(duì)生產(chǎn)生活產(chǎn)生影響，多數(shù)企業(yè)在業(yè)務(wù)擴(kuò)張與辦公租賃決策上表現(xiàn)謹(jǐn)慎。疊加年末爆發(fā)的本土疫情帶來(lái)的負(fù)面影響，甲級(jí)寫字樓的來(lái)訪量和成交活躍度顯著下降，全年錄得凈吸納量為負(fù)值，空置率同比上升6.4個(gè)百分點(diǎn)至14.0%。由于市場(chǎng)整體觀望情緒濃厚，在成本控制驅(qū)動(dòng)下的續(xù)租和搬遷成為年內(nèi)最主要的租賃活動(dòng)。

　　業(yè)主靈活調(diào)整策略 積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化

　　盡管防疫措施調(diào)整為后市發(fā)展帶來(lái)積極信號(hào)，但考慮到辦公需求的回暖有賴于企業(yè)信心的回歸，在宏觀經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的信號(hào)更加明確之前，多數(shù)業(yè)主方繼續(xù)下調(diào)租金預(yù)期。2022年四季度甲級(jí)寫字樓錄得全市平均租金每月每平方米166.5元，同比下降超過(guò)5%。除了下調(diào)租金預(yù)期，業(yè)主方在裝修及起租日等商務(wù)條款的靈活度上也有所調(diào)整。一些項(xiàng)目還提出增加傭金或內(nèi)部獎(jiǎng)勵(lì)等激勵(lì)方案，期望通過(guò)調(diào)動(dòng)辦公租賃人員的工作積極性來(lái)推動(dòng)成交。

　　專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)年內(nèi)成交

　　需求方面，傳統(tǒng)支柱行業(yè)的大企業(yè)辦公需求相對(duì)穩(wěn)定，專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT及金融業(yè)仍然作為三大主力引領(lǐng)市場(chǎng)成交，全年貢獻(xiàn)了近七成的成交面積。其中，專業(yè)服務(wù)與金融業(yè)與去年相比需求有所擴(kuò)大，成交占比同比分別擴(kuò)大15.1和1.2個(gè)百分點(diǎn)。復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)、法律等專業(yè)服務(wù)的需求有所上升，推動(dòng)行業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，一些機(jī)構(gòu)在華南增設(shè)新的營(yíng)業(yè)點(diǎn)或擴(kuò)大現(xiàn)有辦公空間。另外，疫情對(duì)保險(xiǎn)服務(wù)、醫(yī)療健康等行業(yè)也產(chǎn)生推動(dòng)作用，令其辦公需求持續(xù)上升。IT行業(yè)仍保持活躍，但業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度有所放緩。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀政策調(diào)控影響，業(yè)務(wù)收縮，導(dǎo)致需求逐年下降。

　　未來(lái)展望：經(jīng)濟(jì)預(yù)期的改善是推動(dòng)市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵

　　展望明年，國(guó)際金融城有望迎來(lái)第一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)的交付使用，未來(lái)供應(yīng)的向東延伸將推動(dòng)廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)形成新的空間格局。市場(chǎng)迎來(lái)更多可租賃面積的同時(shí)，也仍面臨供需矛盾的挑戰(zhàn)。對(duì)此，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端表示：“隨著政府對(duì)疫情防控措施的優(yōu)化和調(diào)整，生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)陸續(xù)恢復(fù)正常秩序，更多實(shí)體行業(yè)的發(fā)展信心有望得到修復(fù)。預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)第一季度的調(diào)整，市場(chǎng)活力將在二、三季度逐步回歸，這也將成為后續(xù)推動(dòng)物業(yè)市場(chǎng)需求回暖的重要驅(qū)動(dòng)力。”

　　優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)

　　線下消費(fèi)場(chǎng)景受限 零售市場(chǎng)承壓

　　年，廣州新增優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心36萬(wàn)平方米，推動(dòng)全市總存量突破500萬(wàn)平方米。盡管新項(xiàng)目較好的開(kāi)業(yè)率對(duì)周邊區(qū)域的商業(yè)氛圍有一定帶動(dòng)作用，但由于年內(nèi)疫情反復(fù)，政府采取分級(jí)分類的疫情防控措施，使得各區(qū)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及消費(fèi)者出行受到限制。在廣州零售市場(chǎng)承壓的環(huán)境下，核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目因其較強(qiáng)的韌性，區(qū)域租金保持溫和上漲趨勢(shì)，帶動(dòng)全市平均租金水平較去年同期微升0.6%至人民幣每月每平方米746.1元。其中，體育中心和珠江新城租金上漲均超過(guò)5%；而非核心商圈由于受到管控的時(shí)間較長(zhǎng)，租金水平下降幅度較大，如白云和番禺商圈租金分別下降5.0%和0.9%。

　　空置增加促使購(gòu)物中心積極調(diào)改

　　由于年內(nèi)疫情反復(fù)，線下經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到管控，令購(gòu)物中心客流量受到巨大影響。12月，盡管經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所在防疫管控措施優(yōu)化下恢復(fù)正常秩序，但消費(fèi)活力與市場(chǎng)需求的全面復(fù)蘇仍然需要一段時(shí)間。全市空置率同比上升2.7個(gè)百分點(diǎn)至7.4%，各商圈空置率均有不同程度上漲，其中番禺和白云商圈受疫情影響較大，空置率上漲幅度明顯，分別上升4.2和2.6個(gè)百分點(diǎn)。四季度末觀察到一些購(gòu)物中心在防疫措施優(yōu)化后，積極籌備主題活動(dòng)和布局調(diào)整來(lái)推動(dòng)客流量的回升。

　　新能源汽車和珠寶首飾品類需求活躍

　　由于消費(fèi)市場(chǎng)承壓，品牌端在業(yè)務(wù)擴(kuò)張與租賃決策方面更加謹(jǐn)慎，觀望情緒濃厚，全年新開(kāi)及待開(kāi)業(yè)門店的數(shù)量相比去年有所減少。業(yè)態(tài)方面，新能源汽車由于受到政策扶持與投資者青睞，持續(xù)積極布局線下門店。1-11月份，據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局，新能源汽車零售總額同比增長(zhǎng)超過(guò) 90%，銷售的增長(zhǎng)是品牌擴(kuò)張的動(dòng)力。據(jù)戴德梁行研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全年全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心有近35家新能源汽車門店新開(kāi)或即將開(kāi)業(yè)。與此同時(shí)，珠寶首飾因具備消費(fèi)與投資的雙重屬性而在后疫情時(shí)代受到消費(fèi)者的關(guān)注，婚戒品牌 i-primo廣州首店、手表品牌真力時(shí)廣州首店均于年內(nèi)開(kāi)業(yè)。線下店是該類業(yè)態(tài)的重要銷售渠道，這也成為品牌方仍積極在購(gòu)物中心布局門店的主要因素。

　　區(qū)域分化仍持續(xù) 核心商圈領(lǐng)跑全市

　　核心商圈仍然是宏觀環(huán)境承壓之下品牌選址的首要選擇，本年度超過(guò)45%的新開(kāi)及即將開(kāi)業(yè)店鋪位于核心商圈，其中，超過(guò)半數(shù)位于體育中心商圈。對(duì)此，戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管及高級(jí)董事冼嘉曦表示：“疫情促使零售市場(chǎng)兩極分化加劇，核心商圈優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的地段優(yōu)勢(shì)得到放大，其品牌效應(yīng)和虹吸作用加強(qiáng)。此外，自疫情發(fā)生至今，體育中心商圈內(nèi)有近七成項(xiàng)目對(duì)品牌及業(yè)態(tài)布局進(jìn)行過(guò)較大調(diào)整，例如積極引入首店、潮流品牌、國(guó)際奢侈品牌等，或重新調(diào)整業(yè)態(tài)布局與面積，這對(duì)核心區(qū)域的租金水平也有較大拉動(dòng)作用�！�

　　未來(lái)展望

　　疫情對(duì)在建項(xiàng)目的建設(shè)和招商進(jìn)度產(chǎn)生影響，部分原定于年內(nèi)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心推遲了入市計(jì)劃。2023年，廣州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)有近67萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)將陸續(xù)入市，其中88.7%分布在非核心商圈，推動(dòng)廣州商業(yè)版圖不斷擴(kuò)大。短期內(nèi)，由于市場(chǎng)仍處于防疫措施優(yōu)化后的過(guò)渡階段，預(yù)計(jì)零售市場(chǎng)觀望情緒仍將延續(xù)，疊加未來(lái)新增供應(yīng)放量的影響，零售市場(chǎng)租金及空置率或?qū)㈦p雙承壓。但是，預(yù)計(jì)從明年二季度開(kāi)始，消費(fèi)活動(dòng)將逐步恢復(fù)，帶動(dòng)租賃需求回暖，市場(chǎng)將再迎曙光。

　　大宗交易市場(chǎng)

　　受疫情影響 成交額回落、投資者投資態(tài)度審慎

　　年全年廣州商業(yè)房地產(chǎn)大宗交易共錄得19宗成交，成交總額為199億元，成交總額同比下降約14.7%，較近6年平均成交額（約211億元）也略低。其中一季度成交額超過(guò)90億元，均是2021年已敲定的交易，未能真實(shí)反映投資者的情緒，后三個(gè)季度的成交額接近110億元，其中約有30億元是因以物抵債而發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，主動(dòng)交易僅約80億元，投資者仍然保持審慎的投資態(tài)度。

　　辦公、研發(fā)辦公占比繼續(xù)加大 自用買家占比過(guò)半

　　辦公含研發(fā)辦公物業(yè)仍然是最受投資者青睞的物業(yè)類型，2022年辦公類物業(yè)成交額占比達(dá)65%，而辦公類別成交額中51%為自用買家購(gòu)置物業(yè)作為總部/區(qū)域總部辦公之用，如太平洋保險(xiǎn)購(gòu)入粵海金融中心T1座、九毛九集團(tuán)董事長(zhǎng)購(gòu)入廣州國(guó)金天地項(xiàng)目部分樓層、利口福集團(tuán)（廣州酒家）購(gòu)入廣州信息港D座等。近年金融、TMT、餐飲、物流等領(lǐng)域的企業(yè)辦公場(chǎng)所需求增加，其購(gòu)買力較強(qiáng)，逐漸成為大宗交易市場(chǎng)主力軍之一。

　　另外，酒店及公寓的關(guān)注度比去年有所上升；商業(yè)物業(yè)方面，因受疫情影響仍較大，投資者明顯放緩了進(jìn)場(chǎng)的步伐。

　　內(nèi)資占絕對(duì)主力

　　從資金來(lái)源看，2022年全年成交額中95%是由內(nèi)資買家完成，僅有一宗交易是來(lái)源來(lái)自于外資投資者。一方面是由于疫情反復(fù)，限制外地投資者來(lái)穗進(jìn)行投資活動(dòng)，另一方面，受近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)預(yù)期不明朗、匯率變動(dòng)等因素影響，外資投資者決策周期拉長(zhǎng)，致使外資比例有所下降。

　　未來(lái)展望

　　市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù) 自用買家將持續(xù)發(fā)力 外資買家有望回歸

　　疫情防控政策調(diào)整，跨境、跨地區(qū)差旅限制進(jìn)一步放松，有助于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)包括投資活動(dòng)復(fù)蘇；同步，國(guó)家在年底相繼出臺(tái)利好房地產(chǎn)行業(yè)政策，從供給端與需求端給予強(qiáng)有力的支持，預(yù)期后續(xù)更強(qiáng)配套政策也將逐步頒布，地產(chǎn)行業(yè)有望加速修復(fù)，投資者信心已在逐步重建。后疫情時(shí)代，地產(chǎn)行業(yè)也將洗盡鉛華，未來(lái)增長(zhǎng)性是顯著的，預(yù)計(jì)2023年自用買家將持續(xù)發(fā)力，外資買家有望回歸。

　　未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化與趨勢(shì)

　　伴隨著本輪樓市下行，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，融資環(huán)境趨緊的壓力下房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯。另一方面，未來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸放緩、增量開(kāi)發(fā)建設(shè)的占比逐漸減小，城市群、都市圈的發(fā)展格局變化等現(xiàn)象都將令傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式面臨挑戰(zhàn)。

　　戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良表示，在此背景下，業(yè)內(nèi)幾大趨勢(shì)值得關(guān)注。首先是與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的發(fā)展模式正在成為主流。產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)具有與生俱來(lái)的協(xié)同效應(yīng)——在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)自身資源優(yōu)勢(shì)、招商引進(jìn)或孵化企業(yè)、產(chǎn)業(yè)，建立行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，并促進(jìn)形成產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢(shì)，在帶動(dòng)就業(yè)的同時(shí)提高生產(chǎn)效率、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的核心。對(duì)于廣州這一堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市”的城市而言，這一趨勢(shì)更為凸顯。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)逐漸由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)時(shí)，“開(kāi)發(fā)+大資管”模式也異軍突起，依托于成熟的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，以輕資產(chǎn)模式輸出商管服務(wù)，在投資管理、物業(yè)管理、代建等方面，專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有助于項(xiàng)目持續(xù)獲得較高收益從而收獲增長(zhǎng)曲線。最后，城市更新與存量利用，仍是當(dāng)下行業(yè)的焦點(diǎn)。從今年9月廣州發(fā)布城市更新五個(gè)指引來(lái)看，城市更新將在更為理性的框架內(nèi)有序進(jìn)行。未來(lái)，城市更新仍是開(kāi)發(fā)商獲取熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊重要渠道之一，也是存量土地再利用的重要方式。對(duì)于大量閑置的非居住存量房屋而言，通過(guò)改造、活化來(lái)提高存量物業(yè)的利用率及價(jià)值仍將成為未來(lái)行業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展方向。

來(lái)源：戴德梁行

編輯：jinbao